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芳华地还做了大量客研，吸取了在售楼盘大户型难卖的教训，精准地把面积段定在了98~119㎡，而且南北向阳台、设备平台均有赠送面积。

照理说，这个项目定准了价格，或许能抢过森林公园、世园金茂府而“胜天半子”。

胡Sir在最初预估这个盘能走得动的定价：119㎡均价1.8万/㎡，98和108㎡均价1.7万/㎡。

理由也很简单：

1.首先肯定项目地段优于森林公园和世园，但东李板块仍然是存量市场，要想打赢零和游戏必须冷静定价，同面积的地段溢价不能超过1500元/㎡；

2.世园金茂府（120㎡售罄）、璀璨璟园的120㎡走通的定价是2万/㎡，去掉精装和五恒系统约3000元成本，也就是1万7/㎡。

别管芳华地如何掏面积，但世园会两个盘小户型对标的就是芳华地的119㎡产品。

——赠送面积策略是对竞品进行降级打击，而不是升维打击。

那么，芳华地119㎡的定价大约就是2+0.15-0.3=1.85万/㎡，小户型再下沉价格走量。

这种刻舟求剑的算法，并不是我们讲的，而是竞品和买房人逼出来的。

但是，毕竟芳华地的地价是10170元/平，还有商业和公共服务配套。留给青铁的楼地差只有五六千每平，哪个老板也不会同意。

而且更关键的是，铜川路以东和刘家下河的土地接下来怎么定价？地价还能否维持到1万/㎡以上？

因此，不管谁来青铁芳华地操盘，或都要帮铜川路后续土地“抬轿子”，更不能随意降价。

诸君，请记住“随意”二字！

预售3个多月，总不能卖不出去房子吧？

而且，这不铜川路以东的土地也迟迟没动静，暂时不用撑门面。

于是，项目推出特价房：

楼座素质不佳的10号楼12楼以下的成交价定到了1万67每平，大约跟咱们之前预估的差不多。

项目向外传递时，也有话术：为了平衡货值，其他楼座或将提高定价。

不知道这个“平衡货值”要到什么时候？最后卖的那栋楼，得加价到多少？

这样的结果也不意外，谁让芳华地被前人挖了坑？但话说过来，好像最后的坑不需要现在的人来填。

02 青岛东李的二手房，绿城还能称之为保值王吗

东李新房的17~18F小高层，120~130平的毛坯产品，能走得通均价大约在1.7~1.9万/㎡。

总价基本就是200~260万，锁定的就是市区东部首置和板块首改。

依地段和开发商、项目定位不同，优质房企的中高端项目大约能接近2万/㎡，金水路地铁口和铜川路以东稍有溢价基础。

其他地段和品牌产品，根据这个价格标准，可以依次递减。

那么二手房呢？

绿城海棠印月北区的二手房，113~130平能成交的价格或将在1.9~2万每平。

这大约就是当初2019年开盘的成交价，如今趋势已现：

某壳网显示：2024年8月24日，绿城海棠印月北区建面130㎡的一套房子，成交价仅有2万2每平；

而在2023年7月份，另外一个西户130㎡套三成交价达到2万6每平。

有人说：或许一年前那套房是精装修，或有高价车位，或者24年这套的业主急用钱？

别管如何，挂牌347天的这套房源的成交价就是2万2。这就是结果，也是趋势。

2018年以后，绿城海棠印月、海信君澜、融创影都壹号（一期）和青特滨湖国际等楼盘，是少有的存在账面收益的项目。

而海棠印月经过东李“卖地限制条件多”到新盘井喷、降价后，如今也很难保住绿城的保值论。

在当下，什么叫楼盘保值？

不交易就保值！体量小、价格倒挂、二手挂牌少、成交少，那就能实现“保值”。

东李绿城的别墅，像玫瑰园、留香园，就能跟少数前海豪宅一样，实现了所谓的保值论。

绿城的洋房产品标准也不低，但当时售价太高，如云栖和春溪云庐，业主就是自住，不苛求什么保值。

在东李，其他绿城的高层二手房，相比户型好、赠送面积大、价格便宜、又有泛会所的新楼盘，哪个更有市场？

而且，自始至终，绿城就没有把凤起潮鸣、月华产品系引入青岛。云庐系列跟杭州、郑州、武汉差距又很大，中间还有蘭园这种掉墙皮的二手房。

这些综合因素下来，绿城在东李如何再维持所谓的“保值论”？

绿城原有的保值论一崩，又会出来一个大坑——其他品牌弱一些的二手房成交价更将被踩踏。

03 实话讲，东李的新楼盘，究竟坑不坑？

青岛东李多数新楼盘的产品标准，仅次于张村河和前海。

存量新楼盘，多数开发商是按照每平能卖2万56到3万来定的设计标准。

等到板块出现多盘降价后，再拿地的新盘，公区、景观标准才有所下调。

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