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正如去年9月之前，那段楼市低迷至极的时间，乐清依旧出现了缦云、星河湾等热销楼盘，甚至有些房源被一抢而空。
今年上半年，君子蓝也在乐清高净值人群中走红，开盘后销售火热。
至于房价，不能说乐清没有跌，但总体比较坚挺，表现同样优于大部分地方。
值得注意的是，乐清楼市的火热，指的是乐清城区楼市的火热。凭借着城市形象、人居环境、配套设施，乐清城区对当地产生了巨大的吸引力。
像北白象、柳市、虹桥等强镇，新盘照样不好卖。至于其他乡镇，根本没有楼市可言。
其中北白象、柳市、虹桥等强镇，经济发达、产业基础扎实、民间资本雄厚。尽管不少老一辈还坚守在当地，但越来越多年轻人更喜欢前往乐清城区，带来了强大的购买力。
同时，比起温州市区、瑞安等地，此前乐清人更喜欢盖房子，大规模买商品房较晚，还有更多购买力正在释放中。
以上，构成了乐清楼市在冷市中表现较好的重要基础。
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当然，严重分化的不止是乐清全市，即便是乐清城区，板块之间、楼盘之间，同样存在着严重分化。哪怕两个新盘只隔了几百米，也走出了冰火两重天的市场。
那么，在这相对良好的市场里，购房者为什么集中购置几个新盘？被购房者抛弃的，又存在哪些问题？
除了缦云、星河湾、君子蓝等基本售罄的新盘，我们看看乐清城区其他部分新盘的销售情况。
从上表可以看出，凤栖悦鸣在首期开盘仅半年多时间里，去化了约77%，算是不错的表现。
但是，其他新盘的去化情况，就普遍没那么好了，普遍不足六成，最差的金色海湾仅约35%，且离第一期开盘已有近一年半的时间。
或许有些新盘的去化率能接近六成，看起来似乎没那么差，但关键在于，这些新盘的开盘时间均已超过1年时间，最久的已超过2年，足以反映出它们的后劲不足。
当缦云、星河湾、君子蓝、凤栖悦鸣热销甚至售罄，为什么乐清城区其他新盘的去化如此艰难？
其实，这些产品或多或少都有些各自的亮点与特色。之所以会产生如此巨大的差异，关键在于地段、地段、还是地段。
我们都知道，乐清城区是三面环山、一面滨海的特殊地形，地段差异形成了不同的市场。尽管城市会蔓延，但这样的地形很难形成自然蔓延，不同板块之间注定会形成隔阂。
那么，在这范围之外的乐清城区，尽管城区蔓延开了，但在地形隔阂之下，仍难被更多乐清人所接受。
当然另一个关键因素，在于价格。当一些开发商在这些不太好的地段，因乐清市场火热，而盲目定出过高的价格，性价比差当然不会被购房者所接受。
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或许这么说太笼统，我们不妨看看具体案例。
盐盆山以南是乐清经开区，以制造业为主，形成了一座工业区。
尽管这里如今成了乐清产业发展高地，但制造业与人居环境，尤其是高端人居、低密度产品，注定存在矛盾。
而金色海湾这个项目，产品以首改起步，并配有低密产品，总体定位高端。但这样的定位，放在以制造业为主的乐清经开区，注定令高净值人群对此产生抗性。
还有这个项目的东侧，在建的滨海大道今后将作为228国道的组成部分，将过境车流从城区内疏散至城区边缘，因此今后也将承受更多大货车噪声和粉尘的侵扰。
这样看来，即便东、北两侧面朝大海，这个楼盘也抵不过工业区与228国道，对其高端定位的毁灭性打击。
更难让人理解的是，这个项目的高层住宅价格，达到了约15000元/㎡。
叠墅、联排更是分别达到了超30000元/㎡、约40000元/㎡的高价，持平甚至略高于地段更好的凤栖悦鸣，以及纯低密的君子蓝。
要知道，同属乐清经开区的珑锦园，刚需起步的面积段，不足10000元/㎡的均价，也卖得不太好，何况15000元/㎡的价格。
没有性价比，是这个楼盘不被市场接受的关键原因。
当然，乐清楼市严重分化，还有金地·滨海未来社区，位于乐清滨海新区以北的胜利塘。
该盘多期房源约22000元/㎡、个别楼幢高达约27000元/㎡的定价，比地段更好的凤栖悦鸣还贵得多。
当城市建设从增量扩张时代转向存量提升时代，像胜利塘这样的新区，购房者很难再相信规划，更看中落地后的效果。
而当前，这个项目能眼见为实的优势，只有南侧的东运河公园。尽管各项配套设施都在建设中，但都还没建成，即都还无法兑现。所以难被市场接受也就顺理成章了。
至于桂语丹霞，这是乐清真正城区内少有卖得一般的新盘，主要原因是紧挨着医院，购房者抗性太大。
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