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沁百合容积率仅1.05，这是可以建别墅的容积率，绿城金基联合将其打造成一个高端的纯低密洋房社区。

宁悦府的容积率2.45，在南京集体进入低密时代的当下，这样的容积率已经淡出南京楼市了。它打造17—26F高层为主的小区，洋房只有两栋楼。

这两个楼盘居住体验感完全不一样，小区档次也不一样。

2、景观上，在南京有谁搞得过绿城金基？更别提沁百合是绿城+金基。

沁百合打造“莫奈花园”般的景观 ， 三境·两带·十一景， 约400㎡中央景观庭院， 惟妙惟肖，景观的营造在南京同批次房源里都是好的。

宁悦府打造一轴七境景观格局，我们实地看，下沉式庭院虽然也做了中高端的景观，但是比奢牌的景观还是完全不能同类而语的。

3、 沁百合的会所奢华且贴合业主生活，宁悦府有点“为大而大”。

沁百合的会所极其奢华，包括地下会所和双主题架空层，且 会所充分考虑客户的社交需求，更加贴合鼓楼改善家庭生活的喜好，很精巧。

宁悦府的下沉式会所涵盖 健身房、VIP茶室、瑜伽室、书吧等配置，整体建面很大，看似华丽，但有点“为大而大”了，要考虑后期运营以及每一个空间的打造到底实不实用。

4、样板间来看，宁悦府170平户型暗卫，设计落后市场80%新盘。

先看下方的户型图，宁悦府的洋房，有一个暗卫。在房产市场上，暗卫通常被视为设计缺陷，对居住体验有显著的负面影响，比如通风差易潮湿发霉、异味难消除、增加能耗及维护成本等。

在卷产品卷到极致的南京楼市，这两年谁要是做出暗卫来，会被市场嘲笑70年。卖房子的时候暗卫都会有影响，而宁悦府，一个170平的房源还不能避免暗卫么？

另外现在四代宅流行的做法，是把洋房的阳台直接包进客厅，一体化设计。传统阳台的洗晒功能则挪到设备平台或者是次卧阳台，以此让客厅空间更大更舒适。

但宁悦府的设计显然还没有跟上，其阳台与客厅之间仍有一道玻璃移门，另外北侧的设备平台也不能与厨房联通，不能像目前市面上的一些四代宅一样可以加以利用，落后南京80%的新盘。

5、外立面用涂料，被3万盘甩出好几条街！

在外立面上，虽然南向露台、玻璃立面颜值还可以，但其东西山墙，用的却是涂料。现在江北的3万盘都已经用纯铝板了，宁悦府居然还在用涂料，这是被甩了好几条街啊！

种种细节来看，宁悦府的洋房品质，真的不能跟沁百合相比，撑不起4.5万/平的价格啊……

NO.4

如何看待鼓楼的行情，看地价、看产品力、看市场大势

显然不如沁百合的产品卖差不多的价格，你真以为开发商有傻子吗？业内认为它其实是替高层撑价格的，但结果是不仅洋房被牺牲掉了，高层3.4-3.5万/平的价格也未必能站稳。

首先，从去化率来看，宁悦府一共有约513套房，目前才卖了82套，还有大部分的房源没有去化。而楼市的行情现在又在走低，如果一个楼盘如果在初期没有卖过30%，在二开没有达到50%的销售率，那它的价格基本是每卖1-2个月就得降价。

第二，它的价格和周边楼盘比是远高的。以国庆七天为例，长江悦府卖了7套，宁悦府仅售2套。而长江悦府最大的优势就是他的价格优势。它价格大概在3.1-3.2w/平左右，而且现房，拿房就能办证，性价比更高。

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