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据了解，该项目由青岛海创置业有限公司开发，龙湖龙智造提供开发管理服务，是海创惠水路三宗低密住宅地块中面积最大的一宗，也是今年东李板块备受关注的改善项目之一。

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规划方案优化，产品品质进一步提升

与今年5月首次公示的规划方案相比，此次调整主要体现在四个方面。

首先是建筑层数优化。 原规划7栋5层叠墅调整为4层，部分洋房同步降低一个楼层，整体建筑尺度进一步优化，也更加契合低密改善住区的产品定位。

其次是住宅户数减少。项目住宅总户数由472套调整为458套，减少14套，在住宅建筑面积保持不变的情况下，进一步优化了社区居住密度。

项目停车配置有所提升。地下停车位由759个增加至789个，更好满足改善型家庭的停车需求。

项目还增加了部分地上不计容建筑面积，主要用于社区公共空间、架空层等配套功能，并优化场地环境设计，新增消防登高场地，取消南入口地下车库出入口，使园区交通组织和景观连续性进一步完善。

根据公示内容，本次调整后项目总建筑面积略有增加，但地上计容建筑面积及住宅建筑面积均保持不变，各项指标满足日照、消防等相关规范要求。

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26栋低密住区，改善定位更加清晰

调整后的规划显示，LC0302-33地块将建设26栋4—11层住宅，包括7栋4层叠墅及19栋7—11层洋房，共458套住宅。

项目占地约5.94万平方米，总建筑面积约12.81万平方米，地上计容建筑面积约7.42万平方米，容积率1.25，建筑密度30%，绿地率30%，属于近年来青岛主城区较为稀缺的低密住宅项目。

除了住宅产品外，项目还将配建物业管理用房、养老服务站、社区农贸市场、社区网点等公共配套，同时规划社区卫生服务站、社区服务站、托育所、邻里坊、社区大堂等功能空间，为未来社区生活提供完善支撑。

从规划布局来看，项目整体采用"南侧叠墅、北侧洋房"的布局方式，结合大面积玻璃立面设计，进一步强化低密改善住区的品质感。

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规划调整，折射改善产品持续迭代

值得关注的是，此次规划调整距离项目首次规划公示仅两个多月。

今年5月，该项目首次亮相时规划建设26栋5—11层住宅，共472套。此次在住宅计容建筑面积保持不变的基础上，通过降低部分建筑层数、减少住宅户数、增加公共空间及停车位等方式，对产品进行了进一步优化。

此前规划中效果图

业内人士认为，近年来随着改善型住房需求不断升级，市场竞争已逐步由"拼规模"转向"拼产品力"。对于低密住宅项目而言，开发企业更加注重社区品质、公共空间、居住舒适度以及产品细节，规划方案根据市场需求进行持续优化，已成为当前改善项目开发中的一种常见做法。

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东李改善竞争进入产品力时代

近年来，东李板块住宅市场正经历从刚需向改善的加速升级。

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