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武汉保利涧山观奕

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武汉，表现的更明显，在整个上半年的土拍单地块总金额中，95%以上都是10亿以内。

有溢价的几块地，除了联发傅家坡地块，超了10亿，邦泰青山地块：8.42亿，天创西城壕B地块：3.41亿，绿城新兴街地块，6.65亿。

现在，大家溢价也只给小而美地块，因为总价可控。

其次，产品迭代提速，大社区跟不上节奏了！

现在的产品迭代有多快，相信业内尤其是开发端的人最深有感触！

去年武汉的准四代，只是把阳台进深做大，得房率上个90%，就能笑傲江湖了！

半年后，市场已经不满足于此，阳台进深是基础，飘窗一圈要铺满，得房率上到100%，才有竞争力。

到了今年6月份，已经整间房这样送了！95平给你干出一个3房2卫+5米1的大横厅。

真四代更夸张：空中花园，平台、阳台岔着送！联发向湖已经把得房率干到126%了！双空中花园，双入户，80㎡大方厅，50㎡主卧套房！

同时，市场上，又出现了叫停高得房率的消息！

现在的开发商

一怕赶不上产品升级的速度

二怕赶不及开工，政策红利被叫停。

倒不如小社区，卖得好，接着再拿地，卖不好，咱风险也可控。

像华润置地，去年的沙湖天境一个月清盘，年底，就火速在江岸、徐东拿下了武汉天宸、和中寰悦府这2块地。

尽管如此，华润也不敢大意，拿地即开工，现在已经走在清盘的路上了，天下武功，唯快不破嘛！

第三，市场供需也变了！

在2015年之前，买房的几乎都是刚需

2015-2020年，是刚需+投资

2020年之后至今，少量刚需+改善

整个市场需求在迅速下滑，再加上产品挤兑，刚需都被挤到更便宜的二手房，新房市场的需求越来越小了。

而新房、二手房的整体库存量加起来超过50万套！供严重大于需！

供应大，需求少，再去搞大社区，搞不好就砸手里了！

02.

当然小社区，从一定程度上，也激活了市场活力！

自从楼市不好，房企拿地意愿也越来越低了，主要靠国央企托底

2022年武汉国央企拿地比例为94.5%

2023年武汉国央企拿地比例约为92%

但市场要活起来，还得靠全民参与啊，所以在去年开始，我们会发现土地供应端已经开始变化了。

小而美的地越来越多，尤其是武昌，拿出了压箱底的沙湖2个地块，梦时代旁的地块，虎泉地块等等。

到了2024年，国央企拿地占比下降到了86%，开发商拿地的热情开始有所回升！

再加上如沙湖天境，建发璞玥，保利涧山观奕，城投金沙樾这样的热销盘烘托市场，于是，今年上半年的土拍，曾经的土拍大户武汉城建集团，楼面也没那么频繁了。

武汉土地金收入虽然在变少，但是全民参与度变强了！

03.

而小社区增多，也就显得大社区更为稀罕了！

去年武汉拍出的2块地今年就备受瞩目！

一个是江汉区长港路板块的城投红树林，总体量约20万方

一个是江岸区塔子湖板块的伟星星宸玖序，总体量约26.5万方

由于这两个小区综合地段、产品、配套资源等等，都是今年的预备热销盘，也成为了市场的焦点。

但，这两个盘，可能会有点头疼！

因为全武汉都在盯着这两个盘，不仅是购房者，还有广大的渠道商。

所以，最先启动圈存的伟星，只能半推半就的，嗯。。。

这事儿也不能说谁对谁错，只能说，大家都是夹缝求生存。

当然，伟星面临的问题，也会是所有具有一定规模社区面临的共性问题。

曾经以规模论英雄的时代，现在规模竟然成了一把双刃剑。

04.

从居住体验来说，小社区虽然没有大社区的人气，但是开发周期短，圈层统一，易于管理。

很多小社区做得也非常精致，比如保利沙湖嘉瑞，就1栋住宅+1栋商业，该有的排面有，下沉式庭院，会所功能齐全，人均含园量还能达到52㎡，这很厉害了！

包括金地大成乐府、以及即将面世的承宁府等，都是体量不大，但会所、庭院一个不少！

金地大成乐府实景图

同时，小社区，大概率也不怕砸开发商手上，最后变成公租房。

在二手房市场，也不容易受到邻居“背刺”。

举个简单的例子，晋合世家，只有3栋楼，全小区挂牌就25套，而晋合金桥世家，有18栋，全小区有103套挂牌。

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