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项目效果图

而这个纪录的上个保持者是中海顺昌玖里，在今年3月份开盘。505套，套均总价4000万元，开盘当天创下总销售额196.53亿元的纪录。

中海顺昌玖里北邻翠湖天地，可以说是占尽了上海新天地的板块红利。

实景图

以上两个项目都是大户型，可以说是核心城市、核心地段上具有极强资产属性的项目。

而上海新天地自上世纪末动工至今已有20多年，如今是上海首屈一指的中心豪宅板块，所有的配套基本都是城市顶尖水平，且不少配套年限是最新的。

核心地段、最新规划、最好配套、整体开发、逐步兑现是城市中心“巨无霸”旧城改造项目的独家特色，也被誉为大盘逻辑。

与上海新天地类似的武汉天地也是如此，其销售奇迹不必赘述。

瑞安在武汉开发的近20年里，将永清片区精耕细作成武汉能级最高的板块——武汉天地板块。

这里成为二七滨江的价值支点，是武汉商品房发展史最成功的开发案例之一。

那么未来五到十年，武汉中心区域还有哪些“巨无霸”项目值得关注？

我认为有两个项目，一是武汉城建·中央云城，二是武汉城建和瑞安联合开发的武汉长江天地。

前者总规划为百万方城市综合体，后者总规划超160万方，两个都是旧城改造项目。

中央云城和长江天地同样是大盘，但是开发特点完全不同。

中央云城是在现成的中心上做城市板块升级，而长江天地是在武昌滨江发展趋势上，对1.5环滨江板块进行巨变升级。

武汉城建·中央云城意向效果图

先看中央云城，项目占据青年路沿线约一公里长。项目南邻武广恒隆商圈，北邻建设大道“金融街”、西北湖，拥有同济、协和、中山公园等“超级一公里”配套。

中央云城的开发，可以说是在高起点上完成“最后一张拼图”。

青年路是武汉近十年“翻新”最快的一条主干道，从江宸天街、华发中城商都、双玺中心、太和里，到K11以及在建的三镇中心，可以说是武汉商业最密集，更新最华丽的一条主干道。

而中央云城采取的是网格状布局、小地块开发模式，在建设中翻新周边街道。

特别是在万松园路渐显老化的局面下，中央云城这个超级大城的建设为板块带来了巨大活力。

建成后，业主可以通过步行享受街区慢生活。这几乎是将武汉天地的格局平移到了青年路，北侧主要是高端居住功能区，南侧是高级商务、高端商业功能区。

而中央云城还在加快兑现：

一是项目已经已经确定九年一贯制名校；

二是项目超高塔写字楼在加快建设，今后将成为500强企业办公总部；

三是项目正在与全球奢华五星级酒店洽谈，大概率将于近期发布签约引入的消息；

四是正在整合高端医疗资源，未来可能实现包括但不限于引入高端社区体检、高端医疗专家门诊快速通道等。

而在大平层豪宅内，270度巨幕观景视野可将汉口最贵的天际线尽收眼底。

这种产品目前没有，未来也很难找到竞品。最关键的是，在武汉楼市过去承压的数年间，中央云城大平层（除少量低区房源）“咬”住了价格。

在通缩周期没有降价，相当于资产价值比同类产品抬升，而在已经来临的宽松周期下，伴随放水和通胀趋势，这类资产已经赢在了起跑线。

2

武汉长江天地

再来看武汉长江天地。

它与中央云城最大的不同是，该项目不是做“锦上添花”的工作，而是更像一场“大手术”，对板块空间进行重大调整，以最前沿的空间关系来重塑整个武昌湾区域。

武汉长江天地效果图

可以说这是改变区域格局的宏大工程，从今往后推算，整个项目建设周期大概还有十年。

首先是打通断头路。

武昌临江大道在原武船旧址的断头路将被打通，这也将把整个司门口的游客人流从内环导向长江上游方向，让武昌内环滨江的游客更便利地直接进入武昌湾。

其次将马路“埋入”地下。

临江大道犹如一把大刀，将城市与长江切割，从慢行体验来说是滨江体验的“天敌”。

调整右岸大道改线下穿，创造滨江一线腹地，创造武汉唯一无界亲江的商业项目。

同时让过境车流由地下通道通过，确保地面街道尺度宜人、交通顺畅；并打造 1.6 公里的长江岸线来传承武昌古城与长江相依的历史，再现昔日江岸风华。

再次是抬高地面，打造巨幕湾区。

值得注意的是，武昌湾是长江武汉段沿岸的一个湾区，也是武汉滨江开发首次从直岸进入湾岸。

武昌湾效果图

长江天地在规划上实现与国际著名湾区对标的巨幕观景视野，将充分融入新加坡滨海湾、伦敦南岸、香港的维多利亚港、上海外滩等世界知名文化水岸理念，以武汉前所未见的滨江景观处理手法，将滨江空间与城市风貌无界融合。

最后是打造邮轮码头、音乐街等文旅IP体验。

按规划，武昌古城还将同步打造“音乐谷”“中医街”“美术街”、文化创意产业集群等，形成独具特色的历史文化集中展示区。

有关方面还计划引入游轮公司，结合沿江商业旅游功能和长江右岸滨江建设，形成独具特色的“轮港城游”旅游环线。

武昌湾效果图

今后这里有望擦亮武昌滨江IP，成为代言世界级滨水城市的重要名片。

武汉长江天地是由瑞安与武汉城建联合开发，项目秉持了上海新天地、武汉天地等卓越案例的开发模式，即先做城市基建，让配套先行，再逐步建设高档商业、商办和高品质住宅。

武汉长江天地内还将建设一系列高档商业、商办、写字楼、住宅、学校等。

可以看到长江天地的开发非常注重公共价值，即为更广泛的市民提供一个“慢行与高可达性”的公共空间。

目前，武船片堤防改造及武昌江滩环境整治工程正在加快推进，解放路的延长线有望于今年11月底通车。项目将引入武昌实验小学和湖北省武昌实验中学初中部。

而伴随汉口二七滨江、武昌内环滨江开发饱和，武昌湾大概率是未来十年内武汉屈指可数的可开发滨江核心段，拥有更加极致的江景视野和前沿的生活方式。同时，这里也将是整个二环以内一线滨江罕见的豪宅板块。

未来十年，伴随规划条件无限接近于四代住宅，这里的豪宅房源单价突破10万元也大概率只是时间问题。

综上，这里的旧城改造工作量更大，“翻新”难度与幅度更大，意味着板块升值空间更大，这些都构成了资产价值跨周期成长的有利条件。

3

城投·金沙府

144㎡以下户型，往往是家庭在快速发展过程中的阶段性改善产品。

购买这种产品时，切忌盲目地以“单价低”来推算“性价比高”，而是必须从未来某个阶段将其当做二手房出售时，考虑价格的竞争力。

通俗讲，就是未来出售二手房时，你的这套房子具有广泛的市场需求，并且在同地段，或同级别产品中具有明显的价格优势、产品力优势等，这些因素将决定资产价值的安全性。

我们通过城投·金沙府就能一目了然。

首先是项目地段一定要尽可能靠近中心，这样的资产即使过了十年、二十年依旧在二手房市场有广泛的买家。而城投·金沙府则是位于武昌内环，在徐东群星城附近。

城投·金沙府效果图

而在徐东，乃至武昌内环，近十年已经几乎没有适合中产改善的（144㎡以下户型）新房项目入市，所以城投·金沙府今年入市，对于区域而言相当于“久旱逢甘霖”。

而由于供应上的“断层”，导致产品力上的“断层”。徐东现有的144㎡以下二手房，房龄基本在10年、20年甚至更久，可以说这些二手房与城投·金沙府的产品力相差一两个时代。

表现最为明显的是现有的二手房小区缺乏泛会所功能区，车位规划不足，甚至无法做到人车分流等，而户型设计、空间实得率则与城投·金沙府相差甚远。

城投·金沙府是武汉内环144㎡以下户型首个准四代项目。

如果按照92%左右的空间实得率反推购房单价，城投·金沙府遥遥领先同类产品。

而这种“准四代”设计优势，也将在今后的契税、装修费、物业费等环节为业主节省一大笔开销。

当然，城投·金沙府在价格维度还具备了几乎全维度的安全值。

首先是目前在售房源2.2w/㎡的均价，按照空间实得率反推已经是同区域在售新房的最低单价。

其次是城投·金沙府的首开均价基本与目前周边高品质小区二手房挂牌均价持平，而项目品质明显高于二手房，因此凸显了较高性价比。

再次是城投·金沙府的成功操盘，有效保护了资产价格。

城投·金沙府低开高走，每次加推都会略微涨价。就像当前阶段，项目即将推出16至17层小高层产品，将再次略微上浮价格。

这些科学的定价策略既带来了市场人气，又保护了资产价格，不会像市场上一些楼盘“降价促销”那样损害了前期业主利益。

保护新房销售价格安全，就是保护二手房挂牌均价的安全合理。

2万出头的单价，相当于用二环的价格买内环的产品。我们回头审视，会发现城投·金沙府就是进驻武昌内环的最低门槛，也是从价格安全、资产价值方面让人感到踏实的选项。

4

城投·金沙樾

再来看另外一个极致性价比的新盘，看完之后会感受到今后它作为次新房“流通性”的巨大优势。

如果说城投·金沙府是今年年中武汉楼市“最红新盘”，那么即将入市的城投·金沙樾将有望夺得今年年底武汉“最红新盘”。

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