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武汉城建·江南岸，项目位于武昌区铁机路与临江大道交汇处江南实业片A地块，在二环内，与二环直线距离不到1公里，靠近1.5环铁机路隧道，与武汉大道直线距离约2公里，属于武昌滨江杨园板块一线临江用地，紧邻武昌江滩，与长江直线距离仅约200米，与二七滨江商务区隔江相望，地理位置优越，是武汉公认的最佳长江观景台、也是大武昌地区唯一一个具有“一隧两桥三地铁”的超级区位。

项目定位为武汉城市新名片，滨江生活新样板，以四大设计亮点，重构滨江生活想象。说起杨园板块，那就不得不介绍一下这个板块的现状和发展规划。

因为潘哥一直强调大家买房不是只买的钢筋混凝土，还要加上买的一个地段和板块的配套价值。仅钢筋混凝土肯定不会这么贵，哪怕单个户型设计的再好，也不会值这个价，而是周边的配套和规划在溢价，大家是在为规划和配套溢价买单。

比如修一条地铁就是好个亿每公里（甚至有些线路，比如13号线，武汉地铁总工办负责人坦言："每公里造价可能突破10亿元，是普通地铁的2-3倍。"）；

这些也不是房价几万块买得到对吧？一个公园也是上亿，甚至是几十上百亿，也不是你几十万买房能买到的配套对吧？一梯队书包更不谈，不仅要几个亿做学校，更是几十上百年时间沉淀的教育理念和优秀师资形成的，也不是几十万就能买到的配套，对不对？

所以我们大家买房一定记住绝不仅只是为了小区和房子本身买单。那些总说房子降到白菜价的人都是只考虑房子本身的单个商品价值，而没有考虑到他的配套价值，只是片面的浅薄的言论。房子即使去掉了金融属性，也仍然有其配套和居住属性存在，也不可能是白菜价了，而且就算只是作为商品本身，他也有与其他商品不一样的特点。

比如房地产的不可移动性，不像手机，电脑等商品可以随时方便移动而好交易，就算买错买亏了，损失也不大，但这个是人们一辈子最贵重的商品，几十年都要围绕他工作生活。

所以大家一定要认真了解所买板块的前世今生和未来规划，这个涉及到今后几十年的生活舒适度，是大事中的大事。

而要分析自己买的房子的价格是不是合理？就是要仔细分析销售价格和房子本身的产品价值，加上房子所在地段和周边已经有的配套，再加上未来规划的配套的总价值匹不匹配？这才是大家都关心的楼盘值不值得买的核心逻辑。搞清楚这个，肯定不会买错买亏。由于楼盘很多，每个楼盘和每位朋友的具体情况都不同，大家如果不清楚如何匹配到最适合自己的楼盘，怕买错买亏，记得一定联系潘哥给大家做一对一购房攻略！

现在我们就把江南岸这个盘的杨园板块价值聊透彻。

杨园，是武昌滨江最具人文氛围的区域之一。历史可以追溯到1905年，时任中华工程师会会长詹天佑为了修建粤汉铁路，这里建起了4栋别墅供外国专家居住，因西式小洋楼风格独特，而被亲切地称为“洋园”。武汉解放后，洋园改称杨园。随后，铁四院于1953年成立，开启了杨园成为“设计之都”的使命。杨园作为二环内的一个板块，之前确实不属于武汉的重点关注的区域。直到武昌区人民政府提出“三区两翼”发展战略，将杨园定其中一个翼，才让它从一片沙滩芦苇中拔地而起。

2021年，5号地铁线全线通车，设有杨园铁四院站和余家头站；

2023年，友谊大道高架桥的全面通车以及和平大道双向十车道改造完成，杨园板块位置的优越性才逐步体现；

2023年底，武昌文化生态长廊基本完工，其中的空中骑行车道已经成为又一个新的网红打卡地；

2024年，四美塘文化公园以它梦回蒸汽机车时代的奇妙构思，荣获世界景观建筑大奖城市设计类入围奖。这些在城市建设取得的成就，使杨园板块的人文生态环境推向一个新的高度！

2024年12月30日，《武昌区杨园设计产业片城市更新实施方案》《杨园设计产业片控制性详细规划导则方案》同时获得市政府正式批复，由武汉城投铁投公司所属武昌城更公司负责实施的杨园设计产业片城市更新项目，位于武昌区杨园南部，南北方向分别街接武昌滨江商务区与青山滨江商务区，是两江四岸核心区的重要组成部分，具体规划范围为徐东大街、和平大道、铁机路、临江大道的围合区域，涉及6个社区、17个居住小区、39家权属单位，总用地面积约128公顷，拟打造成为“世界设计之都创新引领区、武汉百年铁路文化窗口区、武昌滨江数创走廊核心区”。

自京汉、粤汉铁路兴建至今，杨园片区亲历了中国百年工业化发展变迁，拥有优越的工程设计龙头企业，具有较高的产业延展性与凝聚力，积淀了深厚的产业基础。如今，片区缺乏足够的产业拓展空间，来支撑核心产业的进一步聚集扩张和转型升级。

根据实施方案及产业规划，片区将基于“百年轨交、数智杨园”的发展定位，通过强链、补链、延链的方式，构建“1主+2新+2特”的产业体系。

在片区中部，聚焦区域龙头企业——铁四院，依托其核心业务的数智化及低碳化转型升级机遇，打造数智轨交工程引领区，并向滨江地带延伸，形成中央数字创新极核及低碳数智区，共同构建片区垂江产业主轴。

在片区南部，围绕四美塘文化公园，打造铁路遗址创活区，布局构建南翼文体服务启动区。

在片区北部，积极联动武昌医院资源，打造国际健康服务区，构建北翼健康服务消费区。

同时，区域还将打造与垂江产业主轴相垂直的武九铁路交往主轴，推动片区形成“十字轴+两翼”的总体产业功能布局，实现区域产业能级与城市面貌的双提升。

借助城市更新发展机遇，杨园片区同时将与滨江数创走廊及长江右岸发展空间协同构建新质生产力新T轴，与中南中北金融商贸T轴强强联动，实现武昌区长江沿岸两翼齐飞，共同推动武昌区产业整体提档升级。

规划总是宏伟的，但目前杨园的现状是基础设施老旧、民生设施缺乏且品质不高、道路交通设施建设滞后等系列问题。获批的实施方案，将系统完善片区医疗养老、中小学、文化等公共设施，打通区域断头路，同时，通过整体实施老旧小区改造、补足公共服务配套设施等一系列更新举措，系统性补齐民生补短板，优化公共服务水平，切实提升区域人居幸福度。

更新单元内部规划新建8条市政道路、1条公共通道，片区路网总长度约12公里，路网密度达到82公里/平方公里，形成“四横七纵”道路交通网络，此外，实施方案还对慢行交通、公共交通、交通设施进行了规划提升，更新后城市道路系统结构更加合理，功能更加完善。

至于上述目标能否完全落实还有待观察。

总之，潘哥认为武汉的板块规划大部分是好的，但现实很多都是残酷的。有的受制于大环境影响，有的只是纸上谈兵，没有实地认真仔细调查研究，实践起来会碰到很多现实问题要么导致延期，要么改规划等，真正能够落地，完全像规划一样实现的就太少了。感觉只有单个的道路交通，公园，学校这种规划可以落实，只要涉及到大范围多部门跨区域的综合性规划就很难实现，原因很多，我就不一一赘述了，我只是告诉我们普通老百姓在买房的时候多注意规划的可行性，尽量先看已经落地的或者正在建设的项目配套，再将现有的配套和产品价格与价值对比分析是否匹配？不要听别人讲未来的未落地的规划，这些都是溢价部分，除非价格不包括这些未落地的规划，这样才不会买错买亏。

那江南岸目前的地段板块价值如何？

我觉得目前板块价值在武昌是中上等，因为毕竟属于武昌二环内，一线临江地块，还紧靠武昌滨江商务区，加上对面就是二七滨江商务区，景观资源也是不可比拟的。但比武昌滨江核心区域，沙湖中北路，武珞路，武昌古城等的综合价值要弱些，因为靠江，天然有阻断，人气成熟度自然不如武昌中心区域。但有利好规划，后期发展潜力更大些，中心区域已经成熟，发展受限制，这就是新区和老区的区别，但一定要对比价格和价值的匹配度了，否则价差太大，分析的再多也是水中花，镜中月。