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南京中建宁悦府
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南京发布南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（2025年宁出第19号），推出1幅二类居住用地，将于8月8日9:30公开竞价。
根据出让公告，G41位于鼓楼小市的幕府创新区，这块地曾出现在今年初的鼓楼区土地招商推介会上，正式挂牌后，容积率仅1.25。
地块详情：
幕府创新区G41地块
地块名称：鼓楼区小市街道郭家山路以南、幕府南路以东地块
地块四至：东至郭家山29号大院，南至幕府南路208号院，西至幕府南路，北至郭家山路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：22444.73㎡
容积率：1.01＜Far≤1.25
建筑高度：≤60米
起拍总价：3.4亿
起拍楼面价：12119元/㎡
G41地块位于鼓楼小市的幕府创新区，片区从2018年起启动了棚户区改造，将全力打造产业、商业、生活有机融合的品质空间。
从地段来看，G41地块周边有地铁3号线小市站、地铁7号线幕府西路站、建宁中学、花样年喜年中心、玉桥商业广场等生活配套。
今年初，这块地曾出现在鼓楼区土地招商推介会上。当时，地块容积率初步敲定为2.0，并明确有优化的空间。正式挂牌后，地块容积率降低至1.25，低密优势彰显，预计可打造洋房+小高层的产品组合。
地块现状为空地，整体方正，开发难度不大。地块东侧是郭家山29号院，板块内还有中建宁悦府、中建G51等楼盘/地块。
目前，幕府创新区一带，在售新房和新盘储备相对丰富，且以中国能建、中建为主力开发商：
长江悦府
早期的三代宅长江悦府，是鼓楼铁北正式命名为“幕府创新区”后的首个住宅项目，由中国能建开发。
项目尚有建面约110-142㎡户型可选，销许均价约4.3万/㎡（具体优惠以案场信息为准）。
博悦府
博悦府，同样由中国能建开发。这个迷你新盘，只有三栋住宅，主力户型89、115㎡，销许均价4.36-4.66万/㎡。
由于接地气小户型的设定，总价可控，去年9月首开以来，项目累计认购+成交超7成。
中建宁悦府位于幕府创新区，临近汽轮五村、美景雅苑等住区。项目所在地块于2023年9月被中建八局以16.4亿总价拿下，容积率2.45。
去年12月底，中建宁悦府公开了售楼处，项目规划打造7栋6-26层住宅，有洋房、小高层、高层三种业态，主力户型112-169㎡，精装交付。
需要指出的是，初始版规划中，中建宁悦府并非第四代住宅。南京刮起四代宅的风之后，项目顺势爆改规划，成为区域内的首个四代宅。
今年3月下旬，宁悦府首开入市，销许均价4.3-4.46万/㎡（具体优惠以案场信息为准）。南京网上房地产的数据显示：截至目前，项目2、5号楼（刨去门面房等）认购+成交房源共97套，去化约4成。
幕府创新区G51，与中建宁悦府相距不远，并与中建宁悦府在同一天被中建八局拿下。
这块地容积率1.5，规划打造5栋6-17层住宅，6-7层低密洋房占比非常高，共有4栋，项目整体进度比中建宁悦府慢。
此外，今年初的鼓楼区土地招商推介会上，幕府创新区还有2幅地块亮相。
地块四至：东/北至老虎山、西至金燕路、南至滨江小学
用地面积：3.2公顷
用地性质：二类居住用地（现为商业、居住、小学用地等）
容积率：1.0
建筑限高：18米
绿地率：30%
建筑密度：30%
老虎山西侧地块，同样位于幕府创新区。这块地规划为商业、居住、小学用地等，后续将调整为二类居住用地，容积率1.2，但也有可优化空间。
地块周边有金陵小区、金陵村、幕府佳园等住区，北侧是江山汇、金陵船厂公寓楼等，最近的地铁站点为地铁3号线上元门站。
地块四至：东至中央北路、南至建宁路、西至规划道路、北至京沪铁路
用地面积：3.46公顷
用地性质：商办混合用地
容积率：5.5/6
建筑限高：100米
绿地率：20%
建筑密度：50% / 55%
中央路以西地块，在中央北路和建宁路交汇处，被玉桥商业广场和南京商厦左右围住。
今年初，南京市规划和自然资源局发布了《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询）。中央路以西地块局部，就位于规划管理单元范围内。
根据规划，地块为商办混合用地，用地面积约3.46公顷，由两个子地块构成，容积率分别为5.5、6，建筑限高100米，将建设2栋百米高层建筑，涵盖商业、办公、酒店式公寓。
锐评君有话说
助力楼市提升热度，南京不断挖潜核心板块的优质宅地。继鼓楼滨江之后，鼓楼的幕府创新区也开始“整活”宅地出让。
但客观来看，这个还有待进一步兑现的板块，面临的困难不小。
南京中建宁悦府
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