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金茂在北龙湖的这场回归，或许就是给所有“对金茂府留有遗憾的人”的一份礼物——它让豪宅终于褪去了浮夸的外壳，回到了你最在乎的那些细节里。

历史视角：那个“三料地王”的金茂，又回来了

2016年8月18日，金茂14号地块。

总价35.1亿元，楼面价为36915元/㎡，完胜融创。成为郑州总价、单价、楼面价“三料”地王。

在头顶“地王光环”的日子里，金茂郑州之前的高层管理者，让大家最期待的北龙湖项目留下了诸多遗憾。

2025年6月20日，郑州喜来登酒店。

金茂璞逸云湖带着北龙湖唯一的第四次住宅产品，105-120％的得房率，对北龙湖所有的房地产项目和产品、甚至于存量市场的所有二手房进行了一次无差别攻击，大杀四方。三倍于首开房源的定存量，重现摇号抢房，首开劲销11.6亿元，登顶近3年郑州单盘首开金额销冠；去化率超90%，刷新北龙湖单价5万+项目开盘去化纪录……

在房地产下行周期里，700-1300万的房子，有抢大白菜的即视感，金茂璞逸云湖，凭什么？

产品视角：第四代住宅的降维打击

当北龙湖仍在为“得房率80%是否合理”争论不休时，金茂璞逸云湖直接祭出105%-120%的超高得房率——197㎡户型仅室内赠送面积就相当于老项目20㎡的公摊。这已不是简单的优化，而是对传统住宅模式的彻底颠覆，更是对金茂老业主的“降维打击”（数据显示，金茂府老业主复购璞逸云湖的比例高达10%）。

户户空中花园成为最大亮点：从9㎡左右的南北双露台，到南向约20㎡的庭院级空间，每一寸面积都物尽其用。有客户算过一笔账：同样240㎡的祯瑞上境售价1200万，而在璞逸云湖能买到套内220多㎡还带露台的户型，还能省出一辆几百万级豪车的钱。

科技系统仍是金茂系的核心竞争力——恒温/恒氧/恒湿，22-27℃的精准温控，让老人远离空调病，让体弱女性告别慢性咽炎，真正实现“会呼吸的房子”。

价格优势更为致命：没有地王包袱的璞逸云湖（楼面价仅2.2万/㎡，比北岸中海云著湖居更低），首开即推出震撼政策，与南岸二手房价格形成明显倒挂，直接透支了整个北龙湖半年的成交量。

产品细节处处彰显匠心：

7000㎡实景示范区开放一周即吸引上千组客户到访；

大师张微执笔设计，将"天地人合一"的东方哲思融入建筑美学；

北龙湖首个约1500㎡东方博物馆级会所，涵盖行政酒廊、双球俱乐部、禅心瑜伽馆等九大生活场域；

以《嵩山十志图》为蓝本，移植太行山原生油松与苔藓，打造"野趣"景观，反而让见惯豪宅的客户倍感亲切；

约2000㎡架空层（层高3.6米），规划风雅茶室与云端会议室，重新定义社区社交空间。

当然，项目也存在争议点：南侧学校配套、最小21米的楼间距（仅一栋）、二楼露台与风雨连廊的局促感，以及地块东西狭长的布局和主大门的“土豪气质”，让部分客户略感犹豫。但在“得房率多30%”的绝对优势面前，这些瑕疵成了可以接受的“小小遗憾”。

客户视角：为什么买璞逸云湖？

张总卖掉融创中原壹号院的老房子，全款购入璞逸云湖197㎡户型。他的理由很直接：“壹号院得房率太低，192㎡实际使用面积只有140㎡，而璞逸云湖197㎡能做到220㎡，单价还低了几千块。”在金茂璞逸云湖的客户中，像张总这样精打细算的“算账派”占了大多数。

杭州回郑的李女士坦言：“北龙湖的二手房让我大失所望，郑州的豪宅怎么都像十几年前的老房子？璞逸云湖的设计和品质让我眼前一亮，价格也在可接受范围内。”

金茂府复购的周叔表示：“当初买金茂府是冲着科技系统，住着确实舒服，但会所、景观和户型设计略显不足。璞逸云湖在这些方面明显更用心，这次特意买套172㎡给儿子当婚房，离金茂府也近，方便照应。”

看房两年的吴先生是典型的南岸“洁癖”购房者——北岸不考虑，青风买不起，上和院风格不合，梅苑烂尾，松苑虽好但犹豫再三。“南岸已经很久没出现像样的项目了，璞逸云湖来得正是时候，必须拿下。”

璞逸云湖凭借高得房率、更具竞争力的价格、更现代的产品设计，以及对南岸高端改善需求的精准把握，成为众多购房者的首选。无论是追求性价比的“算账派”，还是对品质有更高要求的复购客户，都能在这里找到满意的答案。

成交视角：谁买了璞逸云湖?

区域分布：

老东区客户（60%-70%）：以北龙湖老业主为主，尤其是大面积段（172㎡、197㎡、200㎡+）客户，因得房率优势明显，成为置换首选，转化率高；

金茂府转化最高（成交十几套），印证了老业主对科技系统的复购偏好；

农业路沿线，建业联盟新城、绿城百合、顺驰绿地、东站西广场等高端小区客户占比显著；

主城区客户（10%-20%）：其中金水区占比最大，其他各区客户来源占比都差不多；

地市客户（10%-20%）：多为河南本土高净值人群，注重资产配置与居住升级。

客户画像：

企业主（占比最高），依赖自有资金购房，决策周期短；

金融、外贸、电商、医疗行业高管（如医院主任），收入稳定且对品质敏感；

低调政府官员，注重隐私与圈层匹配。

年龄层（核心35-50岁）：

处于事业稳定期，家庭结构升级（二胎、父母同住），驱动置换需求；

对居住体验（如科技系统、露台庭院）和社交属性（会所、圈层）要求更高。

购房动机：

自住/置换为主（占比超90%），典型路径为“卖掉北龙湖老房→换璞逸云湖更大户型”；

纯投资客极少，市场以刚性改善需求驱动。

付款方式：

全款占比突出（尤其富二代、创二代客户），反映客群资金实力强、融资成本低；

同行视角：恨死了璞逸云湖！

北龙湖中介小曹最近的朋友圈变了：以前主推的北龙湖南岸二手房，现在换成了金茂璞逸云湖的视频。“趁着热度捡点单，不是不想推老项目，是客户看完璞逸云湖就回不去了——同样5万/㎡，老项目185㎡实得140㎡，这里200㎡实得220㎡，谁还买二手房？”

因为没有签约合作，整个贝系门店都无法向璞逸云湖推荐客户，连探盘学习都受限制，所以链家和德佑客户流失最为严重。优质客户被璞逸云湖透支了近半年，北龙湖门店大多转型去跟进房票客户，主打接受房票的绿城湖畔云庐和中海云著湖居。

南岸老项目的二手房挂牌量激增，但议价空间被迫拉大。有业主降价50万仍无人问津，中介坦言：“客户觉得‘花同样的钱，新房产品更好。’”

新盘压力陡增。原本高价销售的项目，不得不重新评估定价；主打“高端装标”的竞品，开始强调“细节优势”，试图从“性价比之外”找突破口。

但对市场来说，这种“冲击”未必是坏事，璞逸云湖逼着大家拼产品、拼实用，最终受益的还是购房者。

投资视角：未来的璞逸云湖

尽管处于房地产下行周期，北龙湖仍呈现显著的价值分化特征。

从第一梯队项目历史表现看，产品力与稀缺性成为保值增值关键：

青风院子凭借稀缺低密属性基本持平；上和院早期低价买家已锁定利润，后期高位客户横盘微调；金茂府清盘期低价入场客户也赚钱了，而高点买房者面临浮亏；融创中原壹号院则因得房率短板，价格回调明显。

金茂璞逸云湖虽以自住需求为主，但资产配置价值突出：

产品优势：105%-120%得房率、空中庭院设计，较北龙湖竞品（如金茂府老项目得房率不足）形成代际差；

稀缺属性：南岸近两年少有的高品质新盘，金茂府老业主复购率达10%，圈层认可度支撑需求；

价格窗口：首开价低于南岸二手房，叠加高赠送面积，具备"低点入场"特征；

物业背书：金茂系物业服务口碑，助力长期价值维护。

市场分析显示，北龙湖未来3 - 5年资产表现将延续“强者恒强”逻辑——产品力突出、稀缺性显著、物业优质的项目能穿越周期，而同质化、产品差的项目将持续回调。璞逸云湖凭借差异化竞争力，有望成为南岸价值锚定点，实现资产保值基础上的增值预期。

金茂的野心：重新定义北龙湖

正因为面临郑太大区调整的挑战，金茂才能静下心来打磨产品，才能凭借第四代住宅的东风，以热销项目璞逸云湖快速清盘为契机，加速布局北龙湖。

据悉，金茂正瞄准名门樾府西侧36亩地块及北岸临湖洋房地块，势在必得。

此举不仅承载着巩固郑太大区的使命，更意图扭转昔日金茂府、如意府的负面影响，以璞逸云湖的品质标杆重塑市场信心。若成功落地，金茂或将在北龙湖第四代住宅浪潮中占据引领地位。

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