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济南也做过几个项目，但没有高端项目。

尤其是产品力和行业口碑的话，跟目前如日中天的保利置业比，差距是客观存在的。

这块地的直接参照，是不远处的海信君安。

海信君安综合楼面价大约11000元每平，现在卖两万三。

如果是在青岛，海信地产会全力跟进，但这是济南。

保利发展拿的这块地，楼面价比海信君安便宜了两三千。

将来入市，定价空间更宽裕。

不过两家节奏有错位，会不会正面对上，要看保利发展的开发速度。

另外多说一句。

保利发展在青岛的项目一直有争议，这次到了产品竞争更充分、更正规化的济南市场，恰好土地成本不算高，算是一次深造的机会。

换句话聊，本土房企的试错成本，真没这么高。

二

青岛这边，动静更大。

本土强势房企主导的市场，突然有了全国房企的垂青。

崂山张村河南岸，辽阳东路以北，一宗容积率1.3的地块。绿城中国、海信地产、青特置业三家竞价。

海信地产跟到最后，没有跟到底。118轮，绿城拿下。

楼面价21172元每平，总价10.87亿，溢价率12.55%。

绿城中国时隔多年在青岛拿地，头一回进崂山。

这件事，分三点说。

第一，绿城为什么回来。

绿城在青岛整体口碑不差。

尤其东李早期那些年，比不上海信在崂山前海的地位，但比万科、保利发展在市北，总归多留了些好念想。

正因待过，做过好事，也受过益，它比外来房企更清楚青岛的现状：

青岛市区大部分板块缺少真正的竞争，全国开发商对青岛重视度不够。

新盘开出来不愁卖，有的甚至没展示就能售空。本地存量开发商日子过得舒适，产品进步的速度不算快。

而最近几年，全国房企的产品力提升非常快。

绿城自己，招商蛇口、中国金茂、华润置地，甚至保利发展在广东、浙江和成都，同样楼地差下，落地水平放在青岛，可以降维打击很多存量盘。

这个产品落差，就是空间。

中国金茂山东公司驻地就在青岛，不必多说。华润置地、中海地产在青岛近两年的项目，综合竞争力很强。

全国房企重新盯上青岛、回归青岛、重资青岛，是青岛所需、大势所趋。

这一次，绿城也下了手。

第二，海信地产为什么没跟到底。

海信地产在青岛是带头大哥，在张村河深耕，没有对手。

这块地容积率1.3，张村河已出让地块里属于低密的一档。

看着质素不错，前期定位时会遇到不少问题。

定位面积和户配，假如往上走，总价容易和崂山前海项目交叉。

金鼎盈海地块虽小，地段总归是前海，单价四万多起步，新规户型，年底交付。

咱们不一定买它，至少客户心里有个概念了。

君一雲启也不算邪贵，拿地价比绿城这块地才多五千多，空间还是有的。

假如，这块地往下做小了，排楼布栋是问题，利润率不一定符合总部要求。

容积率1.3，结合新规不计容，实际大概到1.5，还涉及临主路强排。

这个实际约1.5的低密地块，做叠拼，不说青岛市场对这类产品有争议，单楼间距就会成为改善客户的纠结点。

除非既便宜又好，才有流速。

插一句。

绿城中国，目前是杭州第二大开发商，仅次于滨江，但和第三兴耀差距也不大了。

房企在杭州，兼顾利润和流速，有一种玩法——假如新地块是两万每平的地价，可以规划点高层和叠拼“极致”高低配，高层三万多摇号快速出清，叠拼或排屋拉高溢价。

叠拼在杭州有市场，青岛不一定。

海信地产在张村河还有不少库存，越秀青铁和樾府还下探了价格，都要去库存。

虽没使全力，但巩固了地价。

青特置业参与崂山新地竞拍不是第一次，从海信安澜那块地到金茂璞逸崂山，再到这块，估计都有自己的战略考量。

有这个心，早晚有这个果。

也或许，会参考一点滨江模式，可以合作开发，多方渗透。

第三，绿城能带来什么。

在山东看，这次绿城在青岛的发力，从地价和规模上，高于济南CBD的政法学院东地块。

绿城中国的设计系统，是全国高端住宅的“一口井”。

业内熟知的gad、GOA、九米、GLA，以及景观设计的GTS、GTE，多是绿城系孵化和交互出来的。

辽阳东路北地块的排布和设计，是绿城的核心优势，不需要担心。

至于落地产品是月华还是云庐，还是凤起，都不重要。如果人对了，代建都能做好。

再至于，绿城会不会PPT卖房，也不用多想，这是“国家队”。

真正该问的是，它以什么姿态面对青岛。

我们聊点胡Sir常讲的观点：

一个在青岛待得足够久的开发商，不稀释品牌、不靠品牌惯性拉溢价，才算守住了本分。

买房人得到的价格里，到底是产品本身值钱，还是过去名声值钱——这就是好与不好的分界线。

品牌建设是在给新项目加分，还是新项目在靠品牌吃老本，这是每一家开发商都要思考的。

全国房企的产品成色，要放在同一把尺子下：

相近的楼地差，不同的城市，去掉规范红利，产品力还剩几成。

当然，本土房企的考题不同。不必跟全国大厂过分拼体系，该比的是差异化定位的精准度、超出同价位段的升维产品细节，以及长期的品牌建设和深耕的服务厚度。

两类玩家，两种活法。

但共同点都一样：

让买房人得到的，比品牌名字更值钱的房子。

过去在青岛东李，绿城早期项目口碑不错，也相对超前。

后来几年，品牌占比过高，同样楼地差下，产品落地和江浙沪皖同类项目比，有差距。

还出现过新亚洲风格的云庐系。

现在楼市到了终场，第三方视角的观察广度、深度和角度更深刻，也会传递给买房人。

绿城总部对这个项目的利润要求、周转周期，以及城市公司的一号位，将是产品定位、设计和落地的关键。这是目前最大的不确定。