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万科·璞源隐秀，叠墅效果示意图

那么万科·璞源隐秀的产品，到底“新”在哪？

有些人对叠墅有抗性，觉得叠墅就是“伪别墅”——下叠有院子但私密性差，上叠有露台但爬楼累，中叠最尴尬，要啥没啥。

但璞源隐秀的叠墅，把这些抗性一个一个拆掉了。叠墅部分，采用了3+2+2的制式——下3套、中2套、上2套。

先说下叠。约230-260㎡，首创了E型庭院，景观绿线36.5米，270°环幕视野。

市面上叠墅多为L型庭院，合院多为U型，而璞源隐秀的E型设计，让花园从三个方向包围建筑——归家、餐厅、茶室、厨房、客厅、卧室，每一个重要空间都与花园产生关系。

万科·璞源隐秀，示意图

花园面积约200平，户内面积约135平，庭院覆盖率约1.49，花园比一层房子还大。

市面上以合院著称的项目，花园覆盖率也不过1.11。

还有0.43的超级窗墙比，远超普通住宅0.2-0.3的标准，搭配全落地玻璃立面与承重柱设计，承重墙近乎消失。

单层面积120到135平，超越大平层的体验。地下室80到100平附赠，局部挑高约6.3米可做双层空间，实用率111%到113%，比不少合院的地下室还多出20-30㎡。

万科·璞源隐秀，下叠1F，户型示意图

万科·璞源隐秀，下叠2F，户型示意图

再说中叠。约240-270㎡，过去最被嫌弃的“鸡肋”，在这里有6个全明通透的花园。入户层4个花园环绕客厅，起居层主卧套房加独立花园。

每一层都有花园，每一个重要空间都面向花园。“中叠是鸡肋”这句话，可以彻底改写了。

上叠。约250-290㎡，90平屋顶露台花园，270°视野。

在鄞州中心区拥有一片属于自己的天空。晨起看日出，黄昏看晚霞，入夜看星辰——这种体验，此前只属于独栋别墅。

现在，万科·璞源隐秀的叠墅做到了——中叠和上叠，做到了15.1米面宽，全部是端户，三面采光，不仅有墅居感，还有大平层的体验。

万科·璞源隐秀，示意图

最后看一套165㎡的四代宅大平层。没错，这个面积段，我也想叫它“大平层”。

市面上很多四代宅，动辄200多平，总价太高。

而璞源隐秀在165㎡这个面积段，做出了四代宅的精髓——四开间朝南、三卧室朝南、南向双套房设计，即便北面房间也有270°全景舱视野，做到了“日不落”设计。

南北双露台，进深2.3到3米，面积20到35平。这不只是大阳台，这是真正的空中庭院。

整套房子的采光面总长度超过40米，相当于一架波音737的长度，整体公区尺度完全可以对标市面上的228㎡大平层。

万科·璞源隐秀，165㎡四代宅，户型示意图

这不是简单的“送面积”，这是对居住方式的彻底重构。

而且这个面积段的四代宅，在鄞州中心区是独一份。板块的供应空白，被它精准地填上了。

可想而知，从钟公庙到中河，从南商到鄞州公园，有多少想换新房的家庭，在等着这样的产品，更别说全宁波范围的买家，选择鄞州中心区的四代宅，早已是他们期待已久的目标。

道理很简单：只有最好的地段、最新的产品，才有不可替代的唯一性，才能让宁波最挑剔的买家出手。

NO.3 | 叁

为什么偏偏是鄞州中心区？

聊完项目，咱们得聊聊板块。璞源隐秀引起这么大的关注，核心原因就一个——鄞州中心区，太缺房子了。

产品可以复制，但板块以及它所拥有的天然优势，不可复制。

先看供应端。近五年，鄞州中心区低密住宅用地供应几乎为零。2026年宁波市六区计划供应55宗涉宅地块，鄞州区虽然以26宗遥遥领先，但在成熟的鄞州中心区，低密宅地凤毛麟角。

而且从2023年起，宁波市区住宅用地供应量就在持续收缩，2026年供应面积同比再降26.3%。

明湖板块还有地可以慢慢出——不少项目还在持续推售——但鄞州中心区的土地枯竭，是“现在进行时”。

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