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西湖中冶锦绣公馆

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锦绣公馆还蛮保守的，首开7.94万/平，二开8.25万/平。

原本以为锦绣公馆会在8万的价格体系下，完成收官，但没想到最后一批房源，项目涨价了！原本均价是8万不到点，再到二开8万2，这次收官8万5！

那么涨价后，情况会如何？

答案是：没有很卖得动！

登记情况为61套房137人摇号，选房过程中，61套房源选走47套，剩余14套，剩余主要为3#楼王179方！

截至现在，主要还剩6楼以下在售。

剩余为选完房源信息介绍

这装修你喜欢吗

中冶锦绣公馆决战1#3#面积139-165-179方，整体均价约8.5万/平。目前有房源剩余，主要集中在3#的低楼层、179方。

179方户型：

该户型为项目3#的东西边套户型。

户型点评：

厨房与餐厅距离较近，动线合理

7.3m大面宽阳台

南次卫同样为暗卫

建面约179方户型样板间：

（179方样板间实景）

得房率据工作人员介绍，在82%左右（不算赠送），还是不错的。

至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。

价格分析

项目本身成本情况分析

先来看中冶锦绣公馆本身的成本。

中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61，总建面85657㎡，占地面积19914㎡。

2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。

这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。

土地出让时的位置图

按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。

但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。

因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。

这就导致开发商成本又增加了。

（立面细节实拍）

中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。

项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万都未必能保本。

那开发商卖到多少，也不单单是成本说了算，还要看市场。

市场情况如何？

周边二手房、项目本身特质

目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。

书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套；

黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平（有高层+洋房），近30日成交4套；

从具体的挂牌房源来看，书香印翠有不少7万+房源，黄龙云起则贵一点，基本都在8万以上。

从上可以大致判断出，8万以内是文教方便成交的价位。

锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：

1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。

2、学区方面。

书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；

锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。

（文一街小学是西湖区第一梯队名校，隶属于文一教育集团，中学对口十三中。但历年招生都是红灯爆表，落户需要达3.5年以上。师苑校区作为其分校，起点高，但教学结果暂未可知，另外，未来如果有机会升入十三中，那么锦绣公馆的学区优势就无敌了）

以上两点可以给锦绣公馆带来较二手房的一定溢价。

但如果是8.5万-9万，那就适合有新房以及学区执念的客户了。

那么在新房市场看呢？

中冶锦绣公馆首开33套7.94万/平，共267人登记，整体中签率约12.36%（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）。

二开涨价销售，均价从7.94万/平涨到8.25万/平，大家的登记热情降低了一些，64套房167人报名，选房有剩，截至年前线下去化后只剩下2套。

以上可看出项目本身8万不愁卖，有涨价的自信。

另外还有市场变化，滨江拿下申花地王，计划是卖到高层9万的价格，那么城西文教和申花湖墅，还是够格掰手腕的。

滨江申花都能9万，文教中冶8.5万也正常。

附更多基础资料

文教现房

项目名：中冶锦绣公馆

项目地址：西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处

容积率：2.3

总建面：85657㎡

占地面积：19914㎡

车位数：440个

规划情况：中冶锦绣公馆西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。东区住宅区与西区中间有规划道路。

从剖面图可以算出层高3.15米。

中冶锦绣公馆4#立面图&剖面图

现场航拍实景如下：

西湖中冶锦绣公馆

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