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南通运河院子售楼处电话：400-116-7720转接777
南通运河院子售楼处电话☎：400-116-7720转接777（售楼处预约看房热线）
近年来，随着政策支持加强、设计建造技术进步以及市场结构变化，四代住宅迎来大爆发，不仅建得如火如荼，销售热度也是风生水起。
从福州到西安，从重庆到南京，四代住宅火遍一二线城市，三四线城市也迅速流行，全国各地纷纷打出四代住宅的旗号来吸引客户。
然而，在高热度背景下，有些项目在采光、户型设计、露台使用等方面不结合当地实际，存在一定的设计缺陷，不仅没有提升居住的体验感，还带来了各种隐患。
第四代住宅:不容忽视的居住痛点
PART/1
采光问题：
第四代住宅标志性的院落设计常采用超常规阳台的进深尺度（普遍达3-4米，传统阳台1.5-1.8米），导致建筑采光进深比失衡，影响本层与露台相连房间的采光，同时悬挑的空间还会严重影响楼下住户采光。此外，受建筑排布影响，露台外延导致楼间距缩小，致使采光受阻。
PART/2
隐私问题：
四代住宅露台一般采用奇偶错层，由于不能封闭，很多项目的设计中，下层住户在露台活动时会完全暴露在上层住户视野中，缺乏隐私屏障。
PART/3
户型设计凌乱：
好户型、好产品的本质是提升居住品质，然而有些项目户型设计为了扩大露台，提高赠送面积，大大牺牲了室内功能空间，追本逐末。下图户型设计中，露台布局大量占据了室内空间，阻碍了各功能空间的连贯性。
PART/4
空中花园维护问题：
四代住宅相对于传统住宅的重大突破，就在于“垂直绿化”，要达到预期的设计效果，露台需设计或预留覆土、灌溉、排水防水系统，交付后期需物业进行专业统一的管理和维护，对于建设和后期运营管理要求较高。
官方解读：何为四代住宅
在2021年国家颁布的《城市森林花园住宅设计标准》中，对四代住宅进行了定义：
第四代住宅，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，以“每户拥有户属空中花园”为最基本特点的住宅类建筑，是立体园林绿色健康建筑最具代表性的类别之一。
其中，错层挑高露台、不小于露台总面积50%的种植区域、独立灌溉系统等四代住宅的主要特征在这份文件中，有了雏形。
2023年8月，南通市发布《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》，决定在市区范围内试点立体园林绿色生态建筑，2025年6月10日，南通市再次发布《关于优化完善立体园林绿色生态建筑相关建设要求的通知》，对于建筑层次、空中花园数量、围栏高度等做出了优化调整：
以运河院子为例：
拆解第四代住宅如何突围
当美好的生态居住理念成为高溢价的营销工具，暴露出产品技术缺陷、政策套利等一系列问题，但并非所有项目都只是概念营销，部分项目通过产品设计的创新优化，规避了大部分产品缺陷，很大程度上提升了居住体验。以运河院子为例：
低密岛居，洋房一字排布避免遮挡
01
常见的四代住宅项目一般采用围合式布局和点状布局，只能保障部分楼栋的采光与视野，同一小区内栋与栋之间存在明显的优劣之分。
而运河院子利用1.16低容积率以及通吕运河、大港河水系环绕的天然地理优势，采用前低后高的楼栋布局，4栋洋房一字排布，前后无高楼遮挡，极大增强了采光效果以及私密性，也最大限度的保障了观景视角。
6.3米错层挑高，大开间露台，增强采光
02
不同于常规四代住宅的3米层高、6米挑高露台，运河院子将单层层高做到了3.15米，通过奇偶错层布局，使得露台层高达到6.3米，更好地减弱了上下层户型之间的采光遮挡问题。
同时，区别于其他项目进深3-4米的露台尺度，运河院子南侧露台各户型进深均控制在2.8米，保障尺度舒适度的同时又削弱了由于露台过深对于采光的吞噬。
上下层飘板及左右挡板设计
03
上下两层之间增加一块飘板遮挡视线，上层往下看，视线基本落在露台之外，同时下层往上视线也多落于挡板上。左右户型之间隔板设计也更好阻隔了可能出现的视线干扰，全方位守护私密性。
超高窗墙比设计，扩大采光面
04
不同于早期四代住宅的满眼绿植长满建筑、铁艺栏杆、露台下大斜撑的粗狂设计，运河院子外立面更为简约大气，曲线流畅，超细金属杆件和线条勾勒，尽可能减少墙体和边框，各功能空间甚至卫生间都是全落地窗交付，增加采光面积，空间更显通透。
05
运河院子设立南北双露台，且均设置种植区域，铺设500mm种植土交付，业主按需可进行栽种。对于空中花园的承重也强化至常规阳台的2-3倍，同时设计整体排水系统，解决雨水天气露台积水问题。
真实扩容居住空间
06
运河院子阳台部分直接融入餐客厅、卧室，对室内空间进一步扩容，营造更宽敞的尺度感，叠加南北双露台全赠送，打破了传统住宅得房率的限制，达到超130%的使用率，而市面上传统洋房产品得房率普遍在85%左右，且传统住宅改善面积普遍在140㎡以上，而运河院子以起步125㎡的较低门槛实现了近160㎡的改善需求。
【125㎡户型】 赠送面积约36-41㎡，实际面积超160㎡，最高使用率可达133%
【156㎡户型】 赠送面积约44-48㎡，实际户型面积超200㎡，最高使用率可达131%
LDK+BG一体化，满足多元生活场景
07
LDKBG一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台、花园等空间贯通，空间尺度更为阔绰且多元，可兼容更丰富的生活场景。
以运河院子125㎡偶数层户型为例，北侧露台18㎡ 空间（5.3*4.4米），可联通餐厨空间，可以在露台上摆放桌椅，享受下午茶，也可以布置成户外厨房（火锅、BBQ等），不用担心室内满是油烟，还可以在空中花园种菜，打造田园生活；南侧露台联通卧室，拥有更为宽敞的休闲、观景空间，也可以搭建小秋千、帐篷，在家就能实现露营体验……
不同于三代住宅对空间功能的简单叠加、封闭式的居住环境，第四代住宅更关注人与自然的和谐共生，每户都有私家庭院，可以种花、种菜、遛狗、养鸟等，以更少的投入享受到别墅般的生活体验，是集“空中花园、垂直绿化、高得房率、多元化生活方式”于一体的新型住宅产品。
国央企联合护航
08
项目由南通城市更新建设有限公司与招商建管联手打造，保障高品质交付。
南通城市更新建设有限公司，为市属一类国企南通市保障房建设投资集团有限公司旗下子公司，以“让城市更精彩、让生活更美好”为使命，为主城区地块的开发建设等提供强有力的支撑。
招商建管，作为招商蛇口全国代建业务的统筹管理主体，对于高端市场的产品打造也具备丰富的经验，入通多年，先后打造出滨江道、滨江玺、公园道、和园等代表性项目，彰显了强大的实力。
高端会所与商业
09
真正品质改善的实现并不仅需要户型设计的突破，也需要优质社区配套的结合。运河院子
规划打造约1500㎡高端会所，结合在地院巷文化特色，上层造景、下层造境，涵盖下沉庭院、下沉水景、花房、儿童活动区等功能空间。此外，项目还自带约3800㎡高端商业配套，计划引入社区超市、餐饮店、咖啡馆等业态，内外联动，充分满足各年龄段生活需求。
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