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青岛海信璟悦

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2024年9月，青岛出台《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第二批）》，优化阳台容积率、放宽空中花园、首层架空、下沉空间等政策，为开发商大胆创新提供了制度保障。这一政策犹如催化剂，叠加国家住宅新国标和《山东省好房子建设标准指引》，加速推动青岛楼市进入真正的“产品力竞争”时代——户型创新成为核心突破口。

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政策助力：从“有房住”到“住好房”

今年起正式实施的《住宅项目规范》，对层高、隔音、防水、无障碍设计等提出更高要求，山东省“好房子”标准也对厨房操作台长度、隔声厚度、防水检测等细节作出明确规定。这些变化，背后是购房者对居住品质的全面升级需求——不仅要买到房，更要住得舒适、空间灵活、功能多元。

部分房企已经率先将“政策红利”转化为产品创新。阳台、空中花园、下沉庭院等空间的容积率优化，让开发商可以在不增加土地成本的情况下，为购房者创造更多可利用面积，也直接提升了得房率。传统高层75%左右的得房率，如今在青岛的新盘中已屡屡达到90%-100%，甚至出现得房率200%的新盘，实实在在让购房者“花同样的钱，住更大的家”。

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创新户型案例：让每一平方米都物尽其用

记者近期走访多个青岛新盘发现，越来越多项目正在打破传统户型思维：

青特·滨湖国际二期：独立电梯厅改为家政间的设计成为亮点，满足当下家庭对收纳、整理的高需求。叠加其他优秀设计，让项目得房率接近100%。

海信·璟悦：三南向开敞阳台设计，搭配大尺度横厅、独立家政间等设计，增加可居住与可使用的室内空间。

通和·悦章：大阳台配合大飘窗，得房率超过90%，户型开阔、采光充足。

这些设计不仅是数字游戏，更是从居住体验出发的“毫米级”创新。再加上细节方面，房企开始追逐品质，如房屋插座布局优化、隔音增强、防水升级等细节，全面提升了居住舒适度。

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“四代宅”：引领高端改善新风向

如果说高得房率、灵动空间是“小步快跑”的创新，那么“第四代住宅”则是一次“跨越式”的产品革命。

第四代住宅的核心，是将自然生态与居住空间深度融合：空中花园、挑高客厅、下沉庭院、超大露台……让高层住宅也能实现“户户有花园、家家有庭院”的别墅体验。

今年9月，山东省住房和城乡建设厅公示的高品质住宅试点项目（第三批）名单中，青岛共有6个项目成功入围，其中柏悦府、上郡赋、海信金沙滩3个第四代住宅项目榜上有名，这标志着青岛第四代住宅首次跻身省级高品质住宅试点阵营，为城市住宅产品升级注入新动能。

目前，青岛第四代住宅已呈现多点布局、梯次推进的局面：

崂山·柏悦府：规划建设6栋住宅楼，打造大露台、空中花园、下沉庭院等特色空间，容积率仅2.2。作为区域“地王+四代宅”的代表，前排楼座主体已封顶，大露台和高层高设计已初步显现。

城阳·上郡赋：城阳区首个第四代住宅项目，采用双层挑高露台设计，户户朝南并错位排布，窗地比远超普通住宅，采光与视野表现亮眼。项目预计近期首开，建面约131-150㎡房源已进入预热阶段。

海信·金沙滩：以6.8米挑高竖厅和3.2-3.4米高层高为亮点，打造“低密度+四代宅”产品，首开便劲销2.1亿元，目前已紧急加推，“金九”表现不凡。

金茂·璞逸世园：规划3栋第四代住宅产品，整合一层一户、南北外挑双露台与6.5米层高竖厅等市场热门元素，同时配建洋房与叠墅，部分房源总价突破千万元，最高得房率达到200%，270°样板间本周六即将开放，“炸场”青岛高端住宅市场，也成为青岛改善新盘中的引领者。

君一·王家村新项目：未来将以“4.0智慧生态宅”亮相，规划空中花园、挑空墅厅、殿堂级归家大堂及超大山水景观花园，在智慧、健康、生态、康养等维度全面升级。

这类项目不仅满足改善型家庭对空间感、私密性、生态环境的多重需求，也为开发商提供了差异化竞争的新赛道。

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市场认可：创新就是生产力

从数据来看，创新户型的市场反馈异常积极。海信金沙滩首开告捷、上郡赋尚未开盘便热度高企，都说明购房者对新鲜设计、实用空间的高度认可。在市场整体承压的背景下，真正敢于创新的项目往往能实现逆势热销。

业内人士指出，青岛楼市已进入“以质取胜”的新阶段，未来竞争的核心不再是价格，而是产品力。高得房率、灵活布局、生态体验将成为开发商制胜的关键。

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