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电建中原华曦府二期著宸开盘了，1.85~2w/平的价格，132 套房源，首开去化了差不多 60%，虽然没有清盘，但还是不错的。

华曦府二期是郑州第3个开盘的四代住宅项目，也是中原区的顶流，能开出这个成绩，证明四代宅的热度和认可度还是很高。

事实上，电建中原华曦府关注度一直都很高，二期著宸为了做出突破，产品重新做了高得房率的四代宅，赶上了主城高端改善的大潮。

中原华曦府实景图

华曦府二期著宸本次开盘的 143平户型，总共 132 套，认筹超过 200 组客户，这在当下的市场，尤其是总价在 260～300 万左右的高端改善“红海区”，其实并不很容易。

再加上开盘价格比中原华曦府一期涨了 10% 以上，前有通派龙湖·中原颂一期的首开高性价比100% 清盘，后有中原颂二期产品虎视眈眈，再加上热电厂地块的分流，中原主城改善客群无论是向内向外，都有不少选择。

后期随着大量四代宅入市，中原区少不了一场鏖战，中原华曦府算是提前拉开了大战序幕。

首先，中原华曦府二期能首开60%，绝对是有实力的。

首先地段价值摆在那儿：二环内城市核心，月季公园一路之隔，5号线月季公园站，周边有金水西路、农业路高架、西三环，附近离锦艺城、大卫城、万象城、油化厂等都不算远，一路之隔就是伊河路小学西站路校区，附近有郑大一附院、中心医院等，城市资源丰富度没得说。

华曦府整个地块145亩，主城区少有的大地块，3.8容积率，分成了两期开发，去年卖得是南边6栋楼，一年多基本清盘了。

中原华曦府鸟瞰图

二期著宸做了产品升级，从普通产品升级为“空中花园”四代宅，首批开盘推出的9号楼。

中原华曦府效果图

户型得房率比一期明显提升，143平户型的得房率最高做到了97%，再加上6.5平私家电梯厅，实际得房率超过100%，标准四代宅水平。

与其他四代宅的大露台不同，中原华曦府采用了“大阳台、小露台”的方式，卧室外挂露台，面积大约在8平方左右，减少了户外空间，增加了套内可封闭使用面积。

中原华曦府实景图

再加上酒店式双会所、12处架空层、143平起步户型的纯粹型社区，整体改善品质不错，还有央企电建的品牌加持，二期著宸首开飘红去化6成，并不意外。

中原华曦府二期首开飘红，同时也暴露出一个问题：

四代宅的市场窗口期到底有多久？

去年我从西安考察四代宅回来就写过文章：四代宅不一定好住，但一定很好卖。

市场前期的四代宅，普遍因为创新性和高得房率，很容易引发爆炸性讨论和关注，溢价率也偏高，往后就会随着新产品批量上市，价格就开始逐渐回归合理区间。

比如郑州，开年以来，四代住宅相继入市，关注度拉满，产品讨论度爆表，数据亮眼：

2025年4月3日，通派·龙湖中原颂一期开盘采用线上选房形式，3分钟内170套可售房源全部售罄，销售额突破5亿元，开盘前冻资人数达621组，远超房源数量。

通派·龙湖中原颂实景图

华润润府二期于2025年4月25 日开盘，推出233套房源，吸引超1000名购房者到场选房，开盘3小时内房源基本售罄，总销售额约10亿元，创下郑州改善市场新纪录。开盘前通过冻资10万元意向金蓄客超500组，后升级认筹条件（需缴纳5万元定金），最终锁定560组高意向客户，供需比达1:2.4，转化率极高。

最新开盘的中原华曦府二期著宸，首推房源 132 套 143平 户型，价格 1.85～2w/平，认筹客户超过 200 组，开盘去化率约 60%左右。

中原华曦府实景图

事实证明，四代宅依然好卖，即便是中原华曦府二期涨价了将近2k/平，依然能拿下首开去化6成的业绩，客户认可度可见一斑。

但是后面这个“忍受度”有多高就不好说了，毕竟下半年可以预见的四代宅项目就有一二十个，基本上都是瞄准总价200~400w总价段的改善客群，部分地块还会下探到150w总价区间，这势必会降低市场客户的价格预期。

从数据看，产品力强的四代宅，想要开得好，价格同样非常关键，首开如果价格虚高、业绩不好，形成“高开低走”的态势，后面再通过降价、特价走量，那就压力山大了。

下半年四代宅的竞争会更激烈，厮杀更白热化，价格战随时会上演。

我跟同行交流，5月份市场其实不算好，一方面是整体经济环境一般，另一方面就是四代宅的“破圈效应”在不断收敛，溢价空间和客户预期都在变化，高价格支撑不了高去化。

通派·龙湖中原颂实景图

以中原区为例，高端改善客群去年已经被中海时光之境、华曦府一期消化了一波，今年还有通派·龙湖中原颂1期和2期，下半年通派（大概率还是龙湖代建）中原热电厂项目入市，户型更小，价格更低，会全面覆盖高中低改善价格段。

特别是热电厂地块，2.5容积率，带着中原颂的热度乘势而来，通派+龙湖的“黄金拍档”，品牌和产品力都不弱，如果面积段110~140平左右四代宅的话，按照1.5w的价格区间来测算，总价在150~200w区间，会顶得周边项目非常难受。

招商嵩雲序效果图

另外，招商嵩雲序、正弘序这几个外区域项目虽然跟中原区不直接竞争，但因为总价段有重合，必然会分流中原区300W左右总价的中高端改善客群。

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