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青特·璟誉的第一个问题——为啥等它？

在整个青岛市区，预算在280~400多万之间的买房客户，可以说都在等青特·璟誉！等价格区间、等户型图、等交认筹金和开盘！

为啥不等开示范区？咱们暂且把这个问题当做「Q1」吧！

首先，这要从青岛市区新楼盘「结构化残缺」说起。

不论是产品力还是地段，300~450万预算内，青岛市区没有「好房子」！

只要不是工作在市区西部，多数人会关注东李小高层。

其次，近两年来，青特置业的新楼盘，是青岛产品力代表。就这样说吧，海信地产的新盘品质高，但青特的新盘「价格低于预期，产品设计甩青岛同价位楼盘几条街」！

青特置业和金沙、新东升一样，堪称地产界的「胖东来」！

再者而言，看过胡Sir文章的朋友都知道「实际利用率」这个概念，也就是大家所谓的户型得房率。

一般情况下，论实际利用率的排序：四代宅＞新规后三代宅＞新规前三代宅＞二手房

当然，这里面还有封窗和测绘这个关键问题！

青特·璟誉，按照不封窗测算建面——开发商在测绘后封窗，获得赠送面积给到客户，而不是像瑞海地那种封窗计算建面。

因此，其建面129平户型，实际利用率不输给新规前的建面143平户型。

新规出炉的原因，一是宏观行情，再就是「好房子」政策推动。

其中「节能、降噪」是一个重点，像我们深入了解到的青特、海通、上郡赋等最新楼盘都做了隔音的「物理支撑」。

青特·璟誉设置混凝土分户墙和电梯井道，分户楼板增加隔音垫，包括Low-E窗、同层排水、铸铝门等。

最后原因——青特·璟誉这个盘一共只有200来户，「胖东来」变成「平价新荣记」（排队预约）。

后面36地块的城市界面、公区配套和细节的不确定性较多，而且海通的56地块容积率在2.4左右。

但凡等青特·璟誉的朋友，大多看过整个东李的存量盘，而且不满意。

且不说这些楼盘跟青特·璟誉的内部配置和实际利用率差距大，就看看这些楼盘对应开发商后面还有没有新项目在卖！

据胡Sir多数客户反馈：

有些朋友不喜欢昆仑天麓湾的地段颗粒度，具体不展开了；

璀璨璟园的价格便宜，但地形、地段和科技系统的使用费用，也是要反复斟酌；

还有的盘，实地看过建筑细节和情况，不太容易满足挑剔的客户需求。

再就是，有些楼盘都把「能够交付」当成终极目标了，你指望它有啥品质和保值？

一言以蔽之，总价300~500万的买房家庭，预算够不上张村河南岸诸盘，看不上存量在售盘，但又想在买房上不愿输给别人——地段颗粒度、户型实际利用率、产品力和社区配置上，青特·璟誉均具备优势！

而且，这是青特置业在东李首盘，后面至少还有3块以上地要开发！

咱们不说像青特置业这种本土顶部企业，就换了融创，也是要把第一个盘当成「卖家秀」来全力做好！

再者，海通地产这条「鲶鱼」又要在郑庄紧贴着青特70地块拿地，其成本控制能力和施工节奏优势很强。

因此，青特置业首盘只能「向上」，而且要「持续再向上」！

目前，青特·璟誉的意向客户基本超过房源数，房企也没有必要等开示范区再开盘！

青特·璟誉的户型问题

青特·璟誉户型图出来了，其实也早就不陌生。

从实际利用率和空间功能来讲，同面积产品，整个青岛没有几个能与之比较的（能比较的还是青特在城阳区的存量在售盘）。

胡Sir聊聊大家问的比较多的细节：

「Q2」青特·璟誉环幕窗的私密性

目前，青特·璟誉在工地做了mockup样板间，我们能看到卧室环幕窗的透光情况。之前很多人担心环幕窗会暴露隐私，而且增加室内能耗，青特置业通过低辐射透光玻璃有效降低这些问题。

再说下环幕窗的设计，除了消除室内景观的边界感，青特·璟誉项目主要是为了增加空间阔绰感、提升立面颜值，给人以通透的居住体验。

在全国产品力之巅峰的成都，像仁和春天29院、点将台79号和澳南锦江序等多个项目都实现了三面无柱的「全景舱」！且不担心这个问题，因为也是做了材质提升。

「Q3」青特·璟誉的阳台问题

“你们这么高端的楼盘，咋没有阳台？”

每次胡Sir带客户看海信和青特的房子，都会被问到这个问题。其实，很好解答——一方面，我们要谈阳台的「功能」,无非是晾晒衣服，还有观景、收纳。

目前，不论是海信还是青特的三南向宽厅户型，均可以腾出次卧作为晾晒区，这里本身多是以「阳台」报规的；

而且，青特擅长优化「交通核」，门口电梯厅设计成「全明家政间」，洗衣机、烘干机放置于此。

再者，房企不专门设计「外凸阳台」之目的，是为了让室内客厅的进深和面宽更长。

站在科学利用「计容一半」建面、整体空间、功能和立面颜值等角度考虑，房企这种设计非常科学。

「Q4」青特·璟誉的进深问题

大面宽是青特置业倡导的，有人可能会关注或疑虑，胡Sir认为其如此设计的原因有二：

除了豪宅，设置灵活可变的多个空间很重要，小户型能四房就四房；

进深符合常规功能的基础上，每个空间要增加尊享感，客厅优化掉没必要过道、主卧留出四段式（观景、休息、收纳、卫浴）功能。

比如，我们看到建面129平和143户型，均设置成「3+1房」，而且留出来一间面宽约3.5米的次卧室，

包括其客厅也是与餐厨空间竖排的「真宽厅」，没有设计芳华地和之前崂山张村河140平那种「假宽厅」。

正因为设计师洞悉每个家庭的实际需求，北卧使用频率不高，没必要设置2个。

青特·璟誉的品质和交付预期问题

「Q5」青特·璟誉设计如此超配，成本控制如何，会不会赔钱？

青特·璟誉拿地价9700元每平，售价在2万+，为何能做出超出东李存量盘、甚至崂山的产品力？

其实，常规的建安成本，如果不做精装修，大约在5000~7000元/平。如果加上税费、营销费和财务成本，开发商的利润确实不高。

但是，青特·璟誉预计全开，市场需求大，快速回笼资金可降低不少费用，而且分销、推广等费用极低。

再加上青特最核心的「设计组织系统」，在建筑、会所甚至景观设计上，就比其他标准化房企省掉不少钱。

还有一些不重要地方的成本优化，比如北向立面并非全铝板，南向通过提升窗墙比、降低铝板含量。

有些设计费用，能省下来，靠的是房企高层的专业度、审美和视野沉淀，而不是像某些房企的老板、设计人员只是「传话筒」。

「Q6」青特·璟誉的交付时间问题

一般情况下，新楼盘毛坯交付的合同交付时间在2年多。

但是，像国信和悦那种基建狂魔式的国资项目，只需要1年多就交付。青特·璟誉作为东李首盘，一方面要考虑提前交付，另外一方面也要提升交付质量。

胡Sir预估璟誉需要2年左右时间交付，甚至更短。

至于有些朋友感觉交付时间晚，可尝试沟通合作装修提前介入，缩短后期入住时间。

「Q7」其他琐碎问题

比如，很多人看了青特滨湖国际2期的车库，感觉其超出了崂山豪宅车库水平，担心璟誉会不会高价卖车位——走一步看一步，不便多说；

比如，有的朋友工作通勤强烈依赖地铁口，青特·璟誉离地铁不近，那也好解决——开个电瓶车到家，或者直接放弃（两口子工作在市区西部体制内，通勤太久）；

还比如，有人说这个售价确实低于预期了，建面129平都比存量盘143平还要大，但面临结婚、对方催得紧需要买现房——那就要「断舍离」，是要放弃最新产品、青特东李首盘、高价值产品，还是去选上一代、甚至上两代的尾盘？自己决定，愿赌服输！

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