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4、有个短板就是学校一般

从地段和产品来说项目都还不错，要说短板主要是学校比较一般，周边有汉铁小学、新村小学、八十一中学等，学校比较多，但是教育质量都比较一般。

打折原因以及价格分析

本次高层打折的力度还是挺大的，那其中的原因是什么呢？

一、打折原因

最重要的原因还是汉口今年的供应比较多，很多好地段+不错产品+合适价格的项目出来，比如武汉城建万科云泊江岸等等，另外低密产品也有补充，比如中建壹品汉芯公馆，热度多多少少被分流了。

再者就是虽然项目贴近二七滨江，但实际城市能级和城市界面和二七相比有很大差距，地处的黑泥湖社区周边界面也比较一般。

同时1#楼栋是东西朝向，而且还有部分公租房，产品上不够纯粹，这也是打折的一个原因。

最后就是高层产品太常规了，和自身的洋房或者小高层相比缺少了一些亮点和个性。

我们可以放在一起对比下：

》》》1#，建面约116、120㎡三房高层户型

可以看出1#的户型是比较常规的三开间朝南的结构，优化后公摊约26%，在高层里面不算太低。

》》》2、3、5#，建面约139、169㎡四房小高层户型

建面约139㎡的户型，四室。南向的面宽约10.7m,南向阳台约7.4m。

建面约169㎡的户型，四室，五个飘窗，四开间朝南，南向面宽有约15米。

小高层整体优化后公摊约17%。

》》》7、8、9#，建面约182、253㎡四房洋房户型

建面约182平户型：四开间朝南，五个飘窗，双阳台。

建面约253㎡户型：

很少见的顶层复式，还有2个露台。

小洋房公摊优化后约14%。

也正是因为如此，1#推出后销量不算高，整体的销售量还不如面积更大更贵的小高层和洋房，

二、是否值得购买？

那这个价格值得买么？那就要看跟谁比了。

如果和二七滨江动辄4w多的单价比，这个价格当然很香了，不过项目只是毗邻二七滨江，并不是真在二七滨江，板块上还是有区别的。

放在整个二环内，这个价格属于正常，不算贵，但也没有特别的优势，同样贴近二环附近的万科公园5号，带装修均价2.1w起；汉口1872，毛坯约1.9w起。另外还有环线位置更好的江城府，带装修2.4w起；武汉城建天樾，带装修均价约2.6w。

能建长江华府相对比以上楼盘主要优势就是低密，贴近二七，周边没有直临高架或者铁路。

所以小妹认为该盘适合倾向低密产品，对二七滨江认可度比较高的人群，但追求学区的谨慎选择。

项目土拍情况

2021年12月21日，武汉第三批集中供地中，P(2021)148号地块由葛洲坝集团以底价9.56亿元竞得，楼面地价12101元/平。

该地块位于江岸区二七路与黑泥湖路交汇处，面积3.33万平，土地用途为商住用地，建筑面积7.9万平。

地块要求：

1、竞得人应按照新建商品房预（现）售有关规定按期上市销售。

2、引入1家中国能源（集团）500强（以中国能源报与中国能源经济研究院2020年公布的名单为准）榜单中前50强企业其控股子公司总部入驻，并在江岸区注册独立法人机构。

3、引入1家从事新型绿色材料实验室或博士科研工作站入驻。

4、引入1家全国性金融机构区域总部入驻。

5、自持不少于10000平方米的办公面积，自竣工验收合格之日起5年内，不得整体或分割后对外销售。

6、商服部分与住宅部分同步开工、同步建设，商服部分建设进度不低于住宅部分建设进度。

关于开发商

据查阅，武汉葛城房地产开发有限公司为中能建城市投资发展有限公司(占股60%)和中能建绿色建材有限公司(占股40%)合资。

其中中能建城市投资发展有限公司为中国葛洲坝集团股份有限公司的全资子公司，中能建绿色建材有限公司为中国能源建设股份有限公司的全资子公司。

中国葛洲坝集团股份有限公司是由中国葛洲坝水利水电工程集团公司（隶属于国务院国资委的国有大型企业）作为独家发起人设立的股份有限公司，是国内水电行业第一家上市公司。

2021年，中国能源建设股份有限公司换股吸收合并中国葛洲坝集团股份有限公司，葛洲坝股票终止上市，中国葛洲坝集团股份有限公司成为非上市股份有限公司。

葛洲坝在武汉也开发了几个项目，比如江悦蘭园、葛洲坝世纪花园、葛洲坝·紫郡蘭园、葛洲坝龙湖江宸、葛洲坝卡尔顿庄园等，整体口碑还行。

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