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项目地块的基本信息

土地开发及公示 拿地时间与价格

郑政出〔2023〕37 号（网）地块位于金水区国泰北路南、杨君路东，使用权面积36588.1平方米，该地块被河南金瑚龙泰置地有限公司以起始价68899万元摘得。

股权信息显示，该公司背后股东为金水区。

拿地时间：2023 年 12 月 12 日，河南金瑚龙泰置地有限公司（金水投资集团全资子公司）通过公开竞拍

楼面价与土地指标：

地块面积：36,588.1 平方米（约 54.88 亩）。

容积率：≤4.0（土地出让规划上限），但项目实际容积率为3.48（住宅部分）开发商优化后的结果

按实际容积率 3.48 计算：36,588.1×3.48≈127,326.6㎡，楼面价≈6.89 亿元 ÷127,326.6≈5,410 元 /㎡

区域对比：

金水区核心区（如农科路板块）楼面价普遍在 1.2 万 - 1.5 万元 /㎡

项目楼面价：5,410 元 /㎡低于区域平均水平，主要因地块位置偏离花园路主干道，且容积率较高（区域竞品多为 2.5 以下）。

但开发商通过降低实际容积率至 3.48，提升了居住舒适度，间接增加了成本

地块信息与成本控制

国企 + 代建模式：

项目由金水投资集团（国企）与华润置地旗下代建品牌 “润地管理” 合作开发。

国企拿地成本较低（如郑政出〔2023〕37 号地块以底价成交），华润负责规划、建设及运营，通过品牌溢价平衡楼面价劣势

价格预期：

高层：预计 2.2 万 - 2.5 万元 /㎡

洋房产品：预计 2.5 万 - 3.0 万元 /㎡

（以上价格为预测，以售楼部释放为准）

基础开发信息

开发商与代建方

河南金瑚龙泰置地有限公司（金水投资集团全资子公司）

润地管理：华润置地旗下代建品牌，负责项目规划、建设及运营，这是华润在郑州的首个代建项目。

位置 郑州市金水区花园路与国泰路向东约 300 米，紧邻北三环，属于金水主城与北龙湖交汇区域。

总建面 约 16.2 万方，规划 13 栋住宅，含高层、小高层及洋房。

容积率 3.48（住宅部分），主城低密社区，优于区域平均水平（金水区新房容积率多在 4.0 以上）。

绿化 规划以宋式游园为蓝本，打造 “三重立体庭院”，含水系、景观等。

总户数 746 户，主力户型为 153-225㎡大平层，得房率超 100%（含赠送面积）。

建筑类型 6 栋 32-33 层高层、3 栋 19-26 层高层、1 栋 13 层小高层、2 栋 7 层洋房，整体以高层为主，局部配置低密产品。

交付标准 精装交付，采用汝窑天青公建立面、宋式会所（含泳池、健身房等）。