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南通主城区，青年路与战胜路交汇处，一座承载老城记忆与当代美学的人居作品——万科锦鸿府，正重塑虹桥片区的居住理想。锦鸿府由崇川国控及旗下天一置业与万科联袂打造，项目规划13栋6-18层低密洋房及小高层产品，户型面积涵盖105-165㎡。

万科通过对在地文化及人居生活习惯的研究，结合现代化生活方式，从布局设计、细节打造、私属空间等维度，以创新设计重塑家庭居住秩序，打造万科在南通的首个“锦”系产品。也印证了万科"城乡建设与生活服务商"的战略定位。

02

解析锦鸿府的产品力密码：从空间进化到场景革命

①深研周边客群居住基因

——户型设计

万科在前期客户调研过程中了解到周边存在大量的置换需求，其中客户较为看重户型的收纳空间、不少存在年轻一代和老人同住的情况，故在整体的户型设计中，更注重空间实用率的打造，弱化走廊空间，增加户型的储物功能，同时预留可变区间，供业主按需扩容或打造额外的功能区。

125㎡-4房2厅2卫

收纳空间plus 与 弹性“3+1”空间

中间户

边户

1) 125㎡户型为现阶段市面上少有的3+1房户型，与传统宽厅设计相比，功能性更强，“+1”空间与北侧卧室之间非承重墙设计，可打通扩大次卧空间尺度，增加舒适度，也可作为独立功能空间使用，灵活度较高。

2) 玄关处设置独立储物空间，利用室内墙体错位，预留餐边柜空间，增强收纳功能。

3) 南向三开间，方正通透，约7.1米阔绰双阳台，客餐厅居中布局，整体浪费面积较少。

样板展示将北侧房间与书房打通

设立多重储物空间

143㎡-4房2厅3卫

LDKG一体化与双套房尊享

1) 143㎡户型做到市面同面积户型中，少有的3卫设计，兼具功能性与舒适空间尺度，考虑到两代同住私密性的问题，南向2套房，其中老人房设置更实用的卫生间+洗漱区，未设置淋浴区，避免潮湿。

2) 南向四开间，约7.8米双阳台，4.8米宽厅，样板间将客厅与南向次卧半墙打通，视野更开阔。

3) 主卧步入式衣帽间+柜体空间预留，收纳空间充足。

4) L型横向厨房，横向大面宽，操作空间充足，提升使用效率。

样板展示将南侧次卧与客厅打通，形成宽厅+书房

143户型大面宽厨房设置

②四大檐下空间的场景叙事

——架空层打造

区别于传统社区公区，锦鸿府利用架空层，打造创新的四大主题——"檐下四境"：

1) 学习盒子：3000+藏书量的共享书房，搭配落地窗与绿植景观，构建沉浸式阅读场景；

2) 童玩盒子：攀爬屋檐、泡泡球滑梯等儿童友好设施，寓教于乐中培育邻里情谊；

3) 植物伴盒：悬挂认知铭牌的生态植物群落，让自然教育触手可及；

4) 檐茶CO-life空间：家门口的社交客厅，以茶为媒串联全龄社交。

5) 其他休闲空间打造：康养空间+棋牌空间

③万科以高规格标准打造的园林

——东方礼序归家与主题景观组团

归家仪式：玉璧照壁与长檐礼序

60米横向围界、40.8米长檐屋顶、900块玉石打造的照壁，以“玉琮”为原型的庭院灯具，共同构建主城独有的归家尊崇感。

“一轴两苑、八院十二庭”布局+四大主题的全龄景观组团

核心景观——“锦心苑”-次归家动线

约400㎡儿童戏水综合体“花溪谷”，植入60种植物，融合嬉水、科普、休憩功能，形成自然课堂

划分“归家、社交、陪伴、疗愈”等四大主题景观组团

④社群生态构建

——多品类社区服务商家签约落地

签约MYFIT健身、美吉姆早教、驿家优选等品牌，构建"15分钟生活圈"；

架空层与室内休闲空间植入健身私教、亲子课堂等多元业态，利用架空层核心场景策划主理人沙龙……将"空间运营+社群运营"结合，增强与客户之间的粘性。

03

城市更新的战略纵深与万科的实践

城市更新是国家“十四五”战略核心，2025年政府工作报告明确“持续推进城市更新”，5月中旬中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》, 提出多项城市更新目标，为城市更新工作提供顶层设计。

南通正通过城市更新推动老城区的功能重构与品质升级，锦鸿府所在的崇川老城片区正是核心承载区。南通后续也将有多个类似项目入市，此类项目不仅承载着优化城市功能、提升土地利用效率的战略使命，也可以有效承接地缘性的改善居住需求释放。

万科以“尊重、焕新、共生”为核心理念，在锦鸿府实践中实现了：

客群研究到项目打造的转化运用：

深谙客群的居住痛点和需求，以更精准的产品打造和设计，承接地缘性改善需求。

文化演绎：

将非遗技艺、地方特色转化为产品语言，融入景观和场景展示的打造中。

社群营造：

通过全龄架空层、品牌资源嫁接，激活老旧片区活力。

万科以「客群需求」为尺度，通过户型设计的优化、高标准园林景观的演绎、充满温度的创新公区打造、空间与社区运营的双轮联动，在老城芯打造标杆型城市更新项目——万科锦鸿府。

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