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大石桥一环+双地铁+2.6低容积率+学区，优胜路小学+七中的顶级学区划片范围，超级能打的六边形战士。
但地块不大，只有30亩的三角形地块，产品规划受限，周边界面过于老旧，片区改善气质不足。
所以这块地，是做流量刚改，还是高端改善，全看开发商魄力。
越秀参与合作，有做爆款产品的潜力。
河南宾馆项目，同属一环核心资源袖珍地块。
一环边上的一河两岸更新项目，与郑轨大石桥同一区位，同一教育划片范围，但容积率翻倍是5.2，改善基因就弱了一些。
规划3栋高层、1栋商业，具体要看接下来的产品力。
第三梯队，1.8万+改善。
已有郑轨经纬归臻、敏捷江山誉，可能新增申泰中原印象，申泰梯队有可能继续下滑。
敏捷江山誉，未来路板块，与CBD对望，三年前的老改善盘，紧邻安置房，周边界面较差，从2.3万/㎡，降到1.8万/㎡，还没卖完。
申泰中原印象，经三路红专路的城改项目，金水城投接手后，中海代建。
虽然升级了立面为铝板+玻璃幕，但内核还是原来规划的超刚需。
7.89的超高容积率，80㎡是主力产品，又有安置房、公寓混杂。
从2021年的精装2.8万/㎡，降到2.3万/㎡，引进中海，大概率是想保住售价不下降太多，但现实不一定如此。
第四梯队，1.5万+刚需刚改。
已有城发玥园，可能新增金水上郡、朗悦宸栖院。
城发玥园，关虎屯的片区，只有2栋楼，两房、三房为主，1.7万/㎡的价格，卖的挺难。
金水上郡，与未来天奕一墙之隔，同属于枣庄的城改项目。
迷你盘，容积率4.99，只有2栋高层，127-203㎡。
虽然是改善定位，但紧邻安置房，与敏捷江山誉相似，内购价1.5-1.6万/㎡。
朗悦宸栖院，沉寂了11年的项目，一环市人民医院隔壁，超高容积率的超刚需项目。
21亩，7.29容积率，本就不大，安置房、公租房占了三成。
主力户型为83㎡以内两房，有不少北向、东西向户型，做普通住宅是挺难的，房企有意往酒店式住宅方向打造，但总归少不了以价换量。
另有一个项目，郑轨紫金阁，黄河路、花园路TOD项目，接近封顶，内购为主。
3
金水北去年有9个项目，今年新增2个，这2个都在北三环沿线，虽然新增数量不多，但杀伤力挺大。
我们之前说过，金水北已经分化成了北三环沿线和连霍高速板块。
北三环沿线，目前已经进化成金水区品质最高的板块，聚集的都是高端盘。
目前有美盛金水印、臻湾一品、豫发豫园，接下来有司法警官学院地块和华润国泰上苑。
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