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李沧北部作为刚需集中地，目前在售的房源基本都符合这个预算，比如——

青岛印象滟项目，小高层仅余建面约97㎡户型在售，洋房建面约107㎡-128㎡，均价15000 元/㎡，特价房总价123万起。价格不贵，又是现房，但仅有30多套在售。

城投青云佳境5#7#89㎡、109㎡在售，均价13500-14000元/㎡。89㎡120万左右，109㎡150万左右，最低总价111万起。

58中北校区为青云佳境加分不少

双子星城公园里在售20#5#小高层，户型建面约88㎡/98㎡/110㎡，均价20000元/㎡，总价170万-190万，年底交付。

紧邻九年一贯制重庆中路学校的李沧低密社区爱情天宸万象洋房准现房在售，主力户型建面89-118㎡，在售3#5#7#，均价16000元/㎡，项目预计2025年12月31日交付，目前清栋特惠67.8㎡93万起， 89㎡洋房132万起，101㎡洋房153万起。

02

火车北站片区

中国铁建峯悦湾因为大型TOD规划和三地铁环绕的便利，在李沧区的新盘中去化相当快，目前总共房源已不足百套。高层95㎡基本清盘，总价140万起，最近高层116㎡也在钜惠清盘中，特价房起价158万，总价178万左右，借力金九热度，销售非常抢眼。项目另有小高层在售，户型建面约119㎡均价19200元/㎡，建面约142㎡均价20000元/㎡-21000/元㎡。

03

东李

如今的东李，已经是改善的天下，青特璟誉和金茂璞逸世园起步得到300万了，甚至部分户型总价要在千万以上。但就在东李，还是有刚需盘。

融海启城目前在售4#5#7#10#11#12#，户型建面约89-155㎡，单价18000-23000元/平，总价163万起，原本计划8月底交付，目前改到了10月底。

上流和苑还有100多套尾盘现房在售，户型建面为107㎡、109㎡、125㎡、130㎡、135㎡、166㎡，单价17000-21000元/㎡。89㎡仅余一套，总价155万，107㎡总价190万起。

如果符合选房要求，森林公园还有人才住房可选，95㎡、110㎡总价138万起。

04

老四方

市北区符合200万以内买房的片区，基本都在老四方。

对于整个偏向刚改和改善的老四方片区，富力海悦学府作为纯新盘还在主打刚需户型，显得格外“特别”。8月首开劲销7000万+，也是市场给予的正向反馈。购房者看中的除了区位，95㎡得房率约90%、117㎡得房率约88%、总价140万起的高性价比才是主要原因。

保利时代，这个曾经打出“150万留在市北”的楼盘，如今尾盘现房门槛更加低，77㎡套二、88㎡套二、97㎡套三总价100万起，首付15万起。央企现房有这样的性价比，对刚需也是个机会。缺点是户型设计落后，项目与安置区关联，与纯商品房社区有一定落差，这是购房者需要权衡的因素。

保利和颂准现房尾盘在售，仅有不到30套高楼层在售，目前建面约99㎡、121㎡套三户型均价17500元/平，99㎡总价168万起。

中铁诺德青樾湾1#2#3#5#高层在售，户型建面约95㎡、107㎡、121㎡，均价18000元/㎡，95㎡总价156万起，109㎡总价179万起。

大都汇玺元尾盘在售，项目已于2022年交付，在售1#、3#、4#、5#小高层、高层产品，户型建面约75㎡、77㎡、83㎡（140-150万）、110㎡（200万 左右）、116㎡（220万左右），均价约18000元/㎡，总价110万起。

05

崂山区

是的，崂山区也有不到200万能买到的房子！

中联依山伴城60多套尾盘在国庆前夕爆出单价16000+元/㎡，之前一直售价24000元/㎡-25000元/㎡左右，现在直接击穿底价，86-128㎡现房总价135万起。项目售楼处称这些降价房源为“抵账房”，项目配套欠佳，容积率高，户型也已过时，这波操作是典型的以价换量，购房者要考虑清楚优缺点再决定是否入手。

还有个盘，香港路·首府，位置在石老人旁。户型建面约60-80㎡精装现房，总价160万起！周边均价7万/㎡+，这个盘还不到3万/㎡。1公里内汇聚浮山、石老人浴场、金狮金鼎、青岛大剧院、青医附院、青岛实验初中崂山分校等，追求品质的单身贵族、看中学区的三口之家，选择这里可是上车石老人片区的低位门槛了。

市场期盼新规小户型

从当前市场供应和成交来看，因地价、地块素质等因素影响，市场上最近的新盘以高端项目为主，且有愈“卷”愈烈的趋势。但刚需客群虽然被挤压，却尚未被抛弃，富力海悦学府的热卖证明了青岛刚需市场仍存在韧性需求。

但是，如果对比一线城市，青岛的刚需产品则显得有些落后——

北京出现了69㎡套三和101㎡套四。

上海出现了91㎡带独立电梯光厅、270°拐角窗和1.5卫的套三户型。

广州68㎡三房两卫“神户型”， 带入户花园，LDKG一体化设计等。

看过这些户型，有种低总价买房群体被善待的感觉。虽然每个城市的新规尺度不同，得房率不同，但在青岛卷产品力的方向都在大户型，120㎡做出140㎡空间，140㎡做出160㎡空间的新房已成常态，甚至有的户型已经做到了使用率200%！而在小户型方面，近两年除了保利青铁和著理想地套三双卫算比较出圈外，市场上并未有太多惊艳的产品。

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