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项目由青岛银丰崇海置业有限公司开发，该公司为银丰地产集团全资子公司，注册资本1000万元，2023年7月通过摇号方式以2.85亿元竞得城阳小北曲地块。

01

项目基本情况与市场表现

银丰御玺项目位于城阳区春城路与崇阳路交汇处，是银丰地产在青岛布局的第三个项目。

该项目地块于2023年7月19日通过摇号方式由银丰地产以2.85亿元竞得，楼面价约6647元/㎡，带装修均价约2.2万元/㎡。

地块占地面积约23824㎡，总建筑面积约5.82万㎡（地上4.29万㎡），容积率1.8，建筑密度25%，绿地率35%。项目规划7栋5-16层住宅，总户数238户，户型面积区间为140-225㎡，定位为改善型高品质住宅，沿袭了银丰地产在崂山区开发的"玖玺城"系列的高端产品基因。

在市场表现方面，银丰御玺项目于2024年5月首开，计划2026年8月交付。

根据2025年上半年青岛房地产销售数据，银丰地产在青岛的权益销售额为52.73亿元，排名第二位，其中银丰御玺项目贡献约1.74亿元。

然而，与崂山区的银丰玖玺城（2025年上半年签约25.72亿元）相比，银丰御玺的销售表现相对逊色。这反映了青岛改善型住宅市场的区域差异，崂山区的高端项目更受欢迎，而城阳区的改善型项目竞争更为激烈。

项目周边配套较为完善。

教育配套方面，西侧为第三实验小学，东南侧有城阳第四中学、规划24班小学，西南侧有北疃幼儿园；

医疗配套方面，西侧为青岛市城阳人民医院；

商业配套方面，周边有鲁邦国际风情街、水悦城、家佳源、城阳宝龙广场等。

交通方面，项目位于城阳中心，距离地铁9号线及15号线靖城站（在建）约700米，约1公里可通达人民广场及青岛新天地。

02

项目公司融资结构分析

青岛银丰崇海置业有限公司是银丰御玺项目的开发主体，该公司成立于2023年7月27日，注册资本1000万元，实缴资本1000万元，为银丰地产集团全资子公司。

作为一家新成立的子公司，其融资渠道主要依赖银丰地产集团的支持。

银丰地产集团的融资渠道以银行贷款和资产证券化为主。

2025年6月，山东工行与银丰集团签订战略合作协议，承诺提供房地产开发贷款、按揭贷款等一揽子金融服务，支持“保交楼、保民生、保稳定”工作。

在债券发行方面，银丰集团通过“速利银丰”系列发行多期资产支持证券（ABS/ABN）。

例如，2023年第一期ABN发行额30.3亿元（利率2.68%），2024年第二期汽车抵押贷款ABS发行额7.65亿元（利率1.87%），2025年第一期ABS注册规模30亿元（利率1.89%）。

银丰御玺项目的土地竞拍资金2.85亿元，考虑到青岛银丰崇海置业有限公司的注册资本仅1000万元，推测该项目的资金主要来源于银丰地产集团的内部资金调配或母公司注资。

03

资金使用效率与经营状况评估

银丰御玺项目的资金使用效率和经营状况可以从以下几个方面进行评估：

资金周转率方面，截至2025年8月，项目销售额约1.74亿元，占总预计销售额（12.8亿元，5.82万㎡×2.2万元/㎡）的约13.6%，去化率较低。

相比之下，崂山区的银丰玖玺城项目去化率更高，显示了区域差异对项目销售的影响。

城阳区住宅去化周期为12个月，优于全市平均水平，但银丰御玺作为改善型项目，面临青特、保利等竞品压力，去化速度可能低于区域平均。

假设总投入资金约10亿元（土地2.85亿+开发成本7亿），当前回款1.74亿元，周转率约17.4%，低于行业平均水平（通常30%以上），显示资金使用效率偏低。

投资回报率（IRR）方面，项目售价2.2万元/㎡，土地成本6647元/㎡，毛利率相对可观。

但，开发周期长必定长于3年，资金占用高，IRR可能受到影响。

目前，青岛改善型项目IRR普遍在10%-15%之间，银丰御玺若去化加速或成本控制得当，可能接近这一区间，但当前去化率较低，存在下行风险。

资金压力方面，银丰御玺项目总建面约5.82万㎡，按2.2万元/㎡均价计算，总销售额约12.8亿元。需覆盖土地成本（2.85亿）及开发成本（约8-10亿元），存在资金缺口，需依赖外部融资。

银丰地产2025年上半年权益销售额52.73亿元，显示其具备一定自有资金实力，但受资金监管影响，资金统筹能力可能会受影响。

政策支持方面，青岛政府推动“好房子”建设，可能为高品质项目提供政策性融资支持。银丰御玺作为山东省高品质住宅试点项目，可能获得政府优先支持，降低资金压力。

银丰御玺项目作为银丰地产在青岛布局的第三个项目，定位为改善型高品质住宅，具有较好的区位优势和配套资源，但销售表现相对不及崂山区的银丰玖玺城项目。

从资金使用效率和经营状况看，银丰御玺项目当前资金周转率较低（约17.4%），低于行业平均水平，面临一定的资金压力。

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