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保利永兴里（静安内环・海派风貌墅）楼盘全维度信息

一、基础信息

备案名 / 别名：静安区中兴社区 C070202 单元 280-06 地块 / 保利永兴里

地址：静安区永兴路 173 弄（永兴路与公兴路交汇处）

区位：静安内环内、中兴路板块，静安 / 黄浦 / 虹口三区交汇，距人民广场约 2km

开发商：保利发展（央企）

物业：保利物业

物业费：高层11.98 元 /㎡/ 月；别墅地上 16 元 /㎡/ 月、地下 8 元 /㎡/ 月

占地 / 建面：约0.76 万㎡ / 2 万㎡

容积率：2.5（内环低密）

绿化率：35%

总户数：138 户（117 套高层 + 21 套别墅）

车位比：1:1.8-1:2（全人车分流）

梯户比：高层 2 梯 2 户

交付时间：2026 年 12 月（准现房）

交付标准：高层精装；别墅毛坯

二、在售户型、单价、总价

【高层住宅（已开盘）】

建面约 100-104㎡ 3 房 2 厅 2 卫

总价：1021-1451 万

单价：约12.5 万 /㎡（备案均价）

特点：南北通透、三开间朝南、全明飘窗

【海派风貌双拼别墅（主力稀缺）】

建面约 193-220㎡ 3-4 房（地上 3 层 + 地下 1 层）

总价：3800-4500 万

单价：约18 万 /㎡

结构：首层 3.6m、二层 3.2m、三层 3.1m；地下5.5m 挑高

核心附赠：私家庭院（40-80㎡）+ 星空露台（20-30㎡）+ 地下室（100-120㎡），附赠率≈60%

三、地铁交通

3/4 号线 宝山路站：步行约300 米（3 分钟）

8 号线 中兴路站：步行约500 米

自驾：南北高架、北横通道，5 分钟到人民广场、10 分钟到外滩 / 陆家嘴

四、商业配套

3km 内：人民广场、南京东路、苏河湾万象天地、大悦城、四川北路商圈

教育：静安区闸北第三中心小学、金鹭幼儿园

生态：距苏河湾滨水步道约 800 米

五、核心卖点

静安内环核心：三区交汇、近人民广场，城市核心不可复制

央企保利 + 准现房：2026 年底交付，品质 + 交付双保障

21 席绝版风貌墅：海派石库门外立面、低密双拼、超高附赠，内环稀缺

双轨交上盖：3/4/8 号线环伺，步行 3 分钟到地铁，通勤无敌

高低配纯粹社区：高层 + 别墅分区，无刚需、圈层纯粹

高性价比：内环别墅3800 万起，较同板块竞品低 1000 万 +

六、核心结论

保利永兴里是静安内环、保利打造的高层 + 海派风貌双拼别墅复合社区，高层 100㎡3 房 1021 万起、别墅 193-220㎡3800 万起。核心优势为内环核心地段、双轨交零距离、21 席稀缺低密墅、超高附赠、准现房、央企品质，是静安内环改善、追求城芯墅居、资产保值的优选，适合首改 / 再改、高净值家族、收藏城芯稀缺资产客群。

【21席城央恒产 每一席皆藏品】

保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以风貌之形制，敬呈全球臻稀恒产。复兴里弄建筑传统特色建筑肌理，半露半显中，让全球华人家族重回城央静安。

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【大师天团 标新东园西邸】

新旧共融的设计理念，保利·永兴里大师合著，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华优雅。

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【沿袭海派IP 传承风貌建筑印记】

百年印记：拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记

超级符号：菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续

红砖清水：巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。

里弄形制：一栋一策略，定制独有的文化标识

建筑风貌：保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”

高墙深院：独门独院，专属私密天地

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在保留风貌特征的同时，保利·永兴里更创新升级居住功能。保利高定门窗系统，专门开模设计，提供内平开、内开内倒、外开平等多种开启方式，满足多样化需求，防水性能更达到国标至高等级。搭配Low-e玻璃，大幅提升建筑保温隔热性能，实现超低能耗。

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据悉，为重现百年前老建筑的韵味，保利·永兴里设计团队深入考究历史建筑原砖尺寸，重新开模定制外立面砖，采用大面灰砖+红砖腰线的经典排布手法，延续传统建筑的视觉特征。

墙面选用深灰、中灰、浅灰三种灰度面砖，通过1:7:2的最优比例拼接，搭配6色砖的层次组合，营造出丰富细腻的立面效果。采用平砖顺砌错缝法，经过上百次系统调试与现场预排，最终由工匠手工微调后上墙砌筑，确保每一块砖的排布都精准还原历史建筑的质感与神韵。

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如今，内环内容积率低于2.5的项目已经屈指可数了。黄浦核心多是超高层+别墅的组合，静安内环则多是楼层20F以上的社区。

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在这样的背景下，保利永兴里作为容积率仅约2.5的低密墅境，更是17F高层+双拼别墅的王炸组合。市中心难得的墅境居住氛围，价值再难复制，臻稀程度拉满！

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公区的极奢之余，保利·永兴里五层别墅的高附赠，也是大平层无法比拟的优势，以样板间为例，建筑面积约216㎡户型别墅，地下一层预留充足挑高并带夹层，地下室面积就达到100多平，加之露台、花园等延展区域，实际享受空间妥妥300㎡以上。

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一层：独门独院入户，打造独栋式归家仪式感。会客厅、厨房与灵动空间构成家庭社交核心，大面积落地窗成点睛之笔，最大限度引光入室。

预留大面宽耳房可改造为独立套间，满足多样化需求；1-3 层贯通梯与电梯井（预留）设计，最大化减少空间浪费。

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二层：双套房配置，预留2 米大床摆放空间，兼顾舒适与私密。大尺度开间，落地窗让阳光肆意流淌，开间均在4米以上。

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三层：主卧+ 书房组成豪华套房，将近40㎡，一层一户，将主人空间需要的尺度感与私密性拉满，同时外接约 11.35㎡露台，将城市风景与星空纳入日常。