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建发灏云示范区实景图

来自厦门的建发，是个在产品研发上颇有建树的开发商。看看优秀者的解题思路，一定会对大家理解和看透四代宅更有助益。

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最初的福州建发缦云

在 2022 年政策调整前，福州对阳台的计容规则执行严格限定：阳台进深≤1.8 米部分计半面积，超出 1.8 米的进深区域全额计容，且阳台总面积占比不得超过套内面积的 15%，同时入户花园、入户走廊等空间均纳入阳台面积核算范畴。

2022 年，为系统性推动四代宅建设，福州在建筑规范修订中释放政策红利，创新性引入「空中花园」与「开敞式公共休闲绿化平台」两大核心概念：

1、空中花园的高度要求不小于两层，外挑尺寸要大于2.4米，小于3.6米；

2、空中花园外挑尺寸小于1.8米的部分，计半面积，大于1.8米的部分不计容；

3、空中花园面积占比可以突破15%的限制；

4、开敞式公共休闲绿化平台指的是连接一定数量住户的共享绿化平台，也要求层高不小于两层，不封闭；

5、开敞式公共休闲绿化平台同样不计容。

上述「空中花园」即指带有绿化植被的错落式露台，而「开敞式公共休闲绿化平台」则是前文所述连接同层住户的共享空间，两者均需满足错层布局与绿化植入的设计要求。

作为福州首个响应四代宅政策导向的落地项目，建发缦云于 2022 年正式面市。项目占地约 32 亩，容积率 1.82，规划 7 栋 11-15 层低密小高层，采用两梯两户纯板式设计，主力户型为 148㎡与 168㎡四房产品，精准诠释政策框架下的四代宅居住范式。

这两个户型的整体架构相近，均采用「前院后巷」设计理念 —— 将开敞式公共绿化平台布局于楼栋北侧，错层露台则主要分布于南侧。尽管理念颇具创新性，但从空间规划底层逻辑来看，其整体设计仍带有传统住宅的影子。

以 148㎡奇偶数层户型图为例，若剥离露台与公共平台部分，其平面布局即为典型的南北通透四房结构，动线与功能分区均延续了传统户型的成熟框架。

148㎡四房户型奇数层

148㎡四房户型偶数层

从空间联动性来看，建发缦云的错层露台与公共绿化平台在户型布局中呈现相对独立的模块化设计，尚未实现与室内功能空间的有机融合。尤其值得关注的是，本应承载共享社交属性的公共绿化平台，因紧邻住户入户动线且具备专属可达性，从设计初始便隐含着私有化倾向。

受限于「阳台进深 1.8 米外区域不计容」的政策规则，项目为最大化争取政策红利，将错层露台进深统一拓展至 3 米以上。然而，过深的露台尺度对室内采光形成双重制约：一方面，南向主卧、次卧因露台外挂导致仅单侧采光，且窗墙比受限于立面造型未做突破性设计；另一方面，超尺度露台在正午时段形成大面积阴影投射，进一步影响低层住户的日照时长，使得部分功能空间的天然采光效果打了折扣。

建发缦云建筑实景图

项目的核心竞争优势源于对政策红利的精准捕捉 ——错层露台超 1.8 米进深部分不计容、开敞式公共绿化平台全不计容的规则应用，直接推动得房率显著提升，叠加早期市场对四代宅的概念热度，最终实现了亮眼的销售去化。

但从四代宅产品创新维度审视，建发缦云仍停留在「政策套利」层面：空间场景未能突破传统住宅框架，露台与公共平台的「模块化叠加」暴露了功能联动的割裂感，而「私有化倾向」的公共空间设计更背离了四代宅「立体社交」的核心价值主张。

其行业关注度更多源于「福州首个四代宅」的先发优势，而非产品力的真正突破。随着市场对四代宅理解的深化，这类「政策驱动型」项目的局限性正逐渐显现。

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进化中的福州建发璞云

进入 2023 年，建发璞云的亮相标志着四代宅产品力的显著跃升。

尽管政策环境未作调整，但项目的迭代更多得益于开发商与建筑团队产品研发体系的迭代升级。

建发璞云占地约 35 亩，容积率 3.05，规划 8 栋高层住宅，延续两梯两户纯板式设计，主力户型为 145㎡与 175㎡两种改善型面积段，展现出对市场需求的精准把控。

此次户型设计更趋多元化，145㎡与 175㎡两大面积段均分别规划了南厅与端厅两种户型格局。

得益于地块东侧白马河景观资源，项目将最东侧户型统一设计为端厅结构，以最大化捕捉河景视野。

以 3 号楼标准层平面为例，西侧为建面约 145㎡的南厅户型，东侧则为建面约 175㎡的端厅户型，形成「景观导向型」的空间布局策略。

相较于缦云，璞云在空间设计逻辑上实现了从「模块叠加」到「场景融合」的跨越。具体而言：

立体布局革新：

错层露台与公共绿化平台摒弃了「单独成块」的模块化独立布局，转而采用环绕式立体设计，通过阳台、落地窗等过渡空间与室内功能区形成有机衔接。这一调整使客厅、卧室等主要生活场景可直接与户外绿化形成视觉联动，最大化释放「住宅垂直绿化」的景观价值。

公共空间的南北重构：

奇数层公共绿化平台首次突破传统北侧布局，迁至南向采光面，依托全天候日照优势与景观视野，塑造兼具社交属性与实用价值的「空中会客厅」；而偶数层公共平台仍保留于北侧，受限于光照条件，户型竞争力呈现明显层差。

端厅设计的破局价值：

最大的产品突破在于端厅户型的引入—— 尤其针对 175㎡四房产品，通过将客厅布局于边户转角位，形成270° 环幕视野，不仅全面激活白马河景观资源，更通过「大面宽 + 短进深」的空间结构，解决了传统中户采光局限，使该户型成为区域改善市场的标杆样本。

175㎡奇数层四房户型图

端厅设计的引入，为空间布局带来双重优化：

首先，得益于端厅结构对边户空间的高效利用，奇数层南侧与偶数层东侧可分别设置环绕式露台，使每层露台的面宽尺度显著拓展，同时进深得以优化缩减—— 相较于缦云的 3 米 + 进深，璞云露台进深控制在 2 米左右，在满足政策不计容规则的前提下，平衡了空间实用性与建筑美学。

其次，端厅户型通过270° 转角采光面实现客厅双面采光，叠加南向露台进深收窄，有效降低了传统外挂露台对室内日照的遮挡效应。数据显示，璞云端厅户型的主要功能空间采光系数较缦云提升约 15%-20%，采光死角面积减少近 30%，居住舒适度实现实质性突破。

175㎡端厅户型实体示意图

但是，145㎡的南厅户型则还沿用了原来的设计，错层露台都在南边，进深也比较深，还是会对室内光线有一定遮挡。

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最新版的福州建发灏云

2023 年 11 月福州四代宅政策调整后，建发灏云作为 2024 年迭代之作，在设计逻辑上实现了从「空间博弈」到「生态合规」的战略升级。具体表现为：

政策响应下的布局重构

针对「北侧禁设露台及公共绿化平台」的新规，项目创造性地将错层露台与公共绿化平台集中布局于南侧及东西向，通过270° 环幕挑台与双河景观带的联动设计，既规避政策限制，又实现「户户瞰河、层层见绿」的生态价值最大化。例如，220㎡端厅户型通过 L 型转角露台，将晋安河与鼓楼运河双景纳入视野范围，同时利用屋檐圆角斜切 45° 的工艺优化采光角度，使主要功能空间日照时长较璞云提升约 12%。

产品力迭代的三大突破

户型梯度的突破性覆盖

主力户型从 149㎡至 220㎡形成完整改善产品线，其中 149㎡四房通过南向面宽达 13.8 米的极致设计，实现「三卧朝南 + 双阳台」的空间布局；220㎡五房则采用侧边客餐厅 + 270° 转角采光的结构，将空中花园与宴会级会客厅无缝衔接，形成「墅级社交场域」。

立体生态系统的精细化升级

3.0 立体生态花园系统引入「空中街巷入户」概念，通过户户私属露台 + 公共绿化平台 + 下沉式庭院的三级绿化体系，使社区绿地率突破 40%。奇数层公共平台通过退台错位设计形成「云端连廊」，与南向采光面结合，打造全天候社交空间；偶数层则通过北向挑台改造成设备平台，实现空间利用率与政策合规性的平衡。

成本控制与品质平衡

基于政策对露台进深的限制（≤3.6 米），项目采用内包式露台设计，将部分露台面积计入套内，在保证不计容红利的同时，使得房率维持在 85% 以上。通过优化结构荷载计算，建筑单方成本较璞云降低约 8%，但通过 YKK AP 系统门窗、全屋智能等配置，实现品质不降反升。

城市资源的深度整合

项目依托双河双园（晋安河、鼓楼运河、榕树公园、运河公园）的先天优势，将生态景观纳入户型设计体系。例如，175㎡户型通过南侧露台与东侧河景露台的联动，形成「十字观景轴」；220㎡户型更将主卧套房延伸至河景露台，打造「小家化庭院主卧」。这种「建筑与自然共生」的设计理念，使项目成为鼓楼芯罕见的「城央生态墅区」。

综上，建发灏云的迭代不仅是政策约束下的被动调整，更是以生态合规为基底、以场景创新为驱动的产品范式革命。其通过「南向生态面 + 多维度景观渗透」的策略，重新定义了四代宅在政策收紧后的发展路径，为行业提供了「合规性与产品力双赢」的解决方案。

得益于地块西侧一线临河的稀缺景观资源，建发灏云将220㎡五房顶配户型精准布局于最西侧楼栋。从户型平面看，该产品与璞云 175㎡端厅四房形成 「迭代传承」关系 ：延续双面采光的端厅核心架构，奇数层露台悬挂于客厅南侧，偶数层则延伸至西侧临河界面，形成 「南北通透 + 东西观河」的十字采光轴 。

相较璞云，220㎡户型的突破性在于北向空间的功能重构：新增的第五间功能室沿客厅正北向布局，通过双面采光设计（北向临公共走廊开窗 + 南向与客厅联动）实现空间全明化；若采用开放式设计，可与端厅、餐厅形成270° 环幕采光的社交场域，使传统意义上的「暗角北房间」蜕变为兼具采光优势与功能复合性的「灵动空间」。

这种「在相似框架中创造增量价值」的设计思路，既延续了端厅户型的成熟逻辑，又通过空间加减法实现了改善客群对「多房间 + 强采光」的双重需求突破。

220㎡五房户型偶数层

220㎡五房户型奇数层

相较于璞云「奇数层独占南向资源」的设计逻辑，灏云在空间布局上更注重奇偶楼层的价值平衡：

璞云的奇数层凭借「南向露台 + 南向公共平台」形成绝对优势，而灏云则将南向露台与公共平台进行奇偶层错位分布—— 偶数层配置南向露台，奇数层则布局南向公共平台，使不同楼层住户均能享受南向采光面与立体绿化资源。

这种「层差优势均等化」的设计策略，既规避了单一楼层的资源垄断，又通过垂直空间的错动咬合，创造出更富层次的空中绿化界面，显著提升了社区整体的空间价值均好性。

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