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项目鸟瞰效果图（过程稿）

地段势能+超低密社区

洋房+风貌组合社区的高品质是显而易见的，而【保利•外滩序BUND45】则是更加臻稀！

因为它同时占据内环内+滨江+CAZ，地段势能遥遥领先！

它社区整体容积率1.2，根据三万平方分产品类型测算，即将入市的花园别墅部分的容积率只有约0.9！

A、杨浦滨江+内环内+CAZ

目前，杨浦滨江的优势是被低估的。

三万平方认为：杨浦滨江已经展开了它的发展加速度！

下面我们来展开分析。

①杨浦滨江无与伦比的产业磁力正在引爆。

CAZ+黄浦江滨江核心段，杨浦滨江的区位优势不言而喻，而千亿级产业的驱动，更是将杨浦滨江变为头部互联网的集聚带！

三万平方独家制作，底图来源杨浦区单元规划（点击可看高清大图）

在徐汇滨江，是有阿里、网易和腾讯三巨头；而杨浦滨江也有美团、字节跳动和哔哩哔哩这三巨头。此外还有中交、滨江创智中心等等的产业赋能。

目前，杨浦滨江的这些产业都一个一个的快速建成并投入。

②“越来越YOUNG！”的城市界面

《人民城市 秀带杨浦》形象片已正式发布，而央视的跟踪报告更是对杨浦滨江发展的高度喝彩！

资料来源：杨浦发布

杨浦滨江早已不是原本的工业岸线，而是变身 “生活秀带”，是人民城市建设的“样板间”。

除了前面介绍的各类千亿级产业的高楼大厦，杨浦滨江公共空间界面的打造更是日新月异！

B、超低密的别墅社区

据三万平方统计，24年全年内环内一共出让了10块纯住宅用地。

仅2块用地的容积率低于2.0，这两块地块正是保利•外滩序BUND45和BUND88。

其中BUND45容积率更低，洋房+别墅的整体容积率是1.2。（数据来源：项目方案公示）而只看别墅部分的话，容积率更是低到了约0.9！（数据来源：三万平方独立测算）

三万平方独家计算，不作为购房依据

我们来对比一下去年内环内一些代表性的风貌别墅社区，普遍容积率都在1.4-1.5之间。（数据来源：项目方案公示）

可以说，在“内环内+滨江+CAZ”这种核心中的核心地段，【保利•外滩序BUND45】别墅区的超低密度是无与伦比的土地资源优势。

土地资源的禀赋是可以打造优越产品的基础。下面我们来详细介绍在此优越基础下，项目产品的如何超众！

是风貌

更是花园别墅

【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅，三万平方更愿意称呼为“花园别墅”。

三万平方独家制作，数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。

图片来自网络

别墅区从南至北规划设计为四排错落又整齐的楼栋。最南侧和最北侧为两层建筑；中间两排主要为三层、东端也为二层。

整体平均楼层低于2.5层！同时楼栋之间的南北间距也极为宽敞。最大主体建筑之间的南北间距达到了惊人的约10.8米。

这将给项目带来几个优势。

一、户户拥有南北花园

二、奢侈级的南向面宽

三、满阳光的高窗墙比

四、高附赠空间

一、户户拥有南北花园

得益于楼栋间的超大间距，BUND45 花园别墅拥有南北双花园格局，主力户型花园面积约61-108m²不等。

现场样板房已经开了，建议大家一定要去实地感受一下！

去了你就会明白为什么三万平方要称呼【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅为“花园别墅”。它的花园尺度真的是传统风貌所无法比拟的。

南北花园的长度和宽度都十分的松弛和舒适，绝对让你惊讶：

“这竟然是个内环内的别墅！”

“风貌的花园竟然可以大到这种程度？！”

约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示

约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示

超大南北楼栋间距设计，通过绿篱与铁艺栏杆进行围合，让南北花园的通透性无与伦比。而这巨大的花园空间，不但带来居住的超级舒适体验，更是每一栋传世风貌的重要价值之一！

另外城市景观视野也是【保利•外滩序BUND45】的一大优势。部分别墅户内的花园或露台上，可以直接看到“陆家嘴三件套”和东方渔人码头这些标志性的城市景观！

二、奢侈级的南向面宽

、每户都拥有面积不等的南北双花园

45风貌的规划以四行两列布局，巧妙拓展社区横向尺度，塑造出最大可约11.3米面宽，突破传统风貌别墅规格，面宽尺度更是极为罕见，为业主缔造奢阔居住空间。

南向的满窗阳光大客厅和餐厅，让整个公共空间的尺度直接满分。在这里我们还要强调一下，客餐厅空间的尺度优势是大平层和普通别墅所无法比拟的。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

三、满阳光的高窗墙比

在竖向空间打造上，融入 “全明通透” 设计理念，采用高窗墙比，让阳光与清风肆意入室。细看每一处空间的设计，都围绕业主体验展开，旨在消除采光与通风的不足，不仅是对居住品质的执着追求，更为业主资产增值提供有力支撑，实现居住体验与房产价值的双重跃升 。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

约210㎡（2F）户型样板房外立面

四、高附赠空间

附赠地下室（约3.9-5.7M的挑高），其蕴含的赠送价值超乎想象。

首先，它的空间价值及其出众。超高的层高让功能和居住体验得以升华。其次，自然采光通风设计同样为地下室增色不少。最后、在个性化价值层面，地下室可塑性极强，就像一个艺术创作基地，业主能够依据个人喜好尽情发挥，将其打造成彰显独特品味的专属空间。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

此外还有附赠的露台空间！在这里，将是您私属的“空中花园”，几无干扰又视野敞开！休闲时刻，窝在露台的躺椅上，阳光透过轻薄的遮阳帘，温柔地洒在身上，翻开一本好书，再抿一口冒着热气的咖啡，所有的疲惫都在这一刻烟消云散。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

室内空间展示

接下来我们来看一下户内空间。

①我们先来看一下建面约210㎡（2F）的户型。地下一层，地上两层，南北都有花园，还有露台！

在一层，南北都是花园入户。

南向还有一个带独立卫生间的套房卧室。这对于有客房需求或有老人的家庭十分友好。

同时套房的设计被巧妙融入花园布局当中，使其最大限度地被一层花园景观环绕，居住者在室内即可将外部花园的四季美景尽收眼底，阳光与新鲜空气也能源源不断地进入室内，全方位提升居住品质。

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

北侧布置为厨房、户内楼梯和门厅。

在二层，南向三个开间。主卧套房超舒适，带阳光大露台。次卧也是套房设计。中间是起居厅，还可以灵活使用为书房或次卧室。

②我们再来看一下14#建面约210㎡（3F）的户型。地下一层，地上三层，南阳光大花园，北入户花园，顶层大露台！

而本户型也同样具有超大面宽带来的奢侈空间尺度，以及高附赠的地下室空间。

在一层，南侧花园极为宽敞，标准南花园面积可达约55㎡。（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）户内是与花园同面宽、轴线距离约9.4米的超大阳光客厅与餐厅（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）北侧房间布置有厨房、公卫与楼梯。北花园入户，带入户厅。

在二层，布置有一个南向的家庭厅，一个带更衣间和独立卫生间的南向大套房卧室，还有一个南向次卧和公共卫生间。

在三层，是超舒适的男女主人空间。超大主卧室、超大更衣间、超大主卫、超大露台。空间上的舒适和开敞，不但是物质层面上品质提升，更能得到精神上的松弛和尊享。

地下一层，是带采光窗的约9.4米轴线距离的自由家庭空间（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）

值得一提的是，两种户型的楼梯空间，都采用的是“回”字型楼梯！

约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示

相比与普通的交叉双跑楼梯，“回”字型楼梯给生活提供了更舒适和艺术的生活体验，更是生活美学的提升。

海派匠艺

文化的序新承延

在建筑造型上，三万平方了解到，【保利•外滩序BUND45】将延续几近失传的海派工匠手工技艺打磨经典手工卵石立面。不同于常规风貌别墅所用的青砖与红砖，别墅建筑立面以经典卵石立面为主，由传统资深匠人手工打磨上墙，以艺术雕琢致敬黄金年代。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

手工卵石立面打造工艺极为繁复。

工匠起始于严苛选料，深入河滩挑选质地细密坚硬、形状尺寸俱佳的卵石。随后精细冲刷，依卵石特性调控水流，洗尘去杂、剥落粗糙外皮，经数天调整，让卵石色泽温润、纹理清晰 。

后续，还要搭配工匠的手工打磨，进一步优化整体卵石表面平整度，增强触感舒适度，最终使每一块经手工冲刷工艺打造的卵石，都成为独一无二、散发自然之美的艺术品。

该项工艺技术极为复杂精细，单人单日作业量仅能达到 3 至 4 平方米。保利不惜投入大量人力与时间成本，坚持采用这一工艺，足见其对项目品质的执着追求与极致用心 。

在屋顶，保留传统建筑风貌，采用硬山双坡顶设计，南向屋面巧妙举折，顶部搭配红砖质感的圆弧拱券，既显古朴韵味、又不失现代舒适。部分户型设有老虎窗，保留经典海派建筑元素。

约210㎡（2F）户型样板房外立面

约210㎡（2F）户型样板房外立面

在窗户，以现代材质还原传统海派木质窗框的纹理与风情。肌理温润如玉，触手生温，更添高贵与典雅。

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