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低总价，无包，主城3万左右的价格，确实是年轻购房人最喜欢的产品，也是当前汇通路最低的入手门槛。品质上，G44打造高颜值立面，据悉采用仿石材一体板搭配大面积玻璃窗；室内装修不卖升级包，也选用国内外一线大牌，三大件等均在交标内。

据悉近日G44就会公开案名，不久就会上市。主城刚需购房人，可以关注起来。

02.

汇通路7盘pk，

牡丹大观天下深度套牢约3千/平！

话接上头，其实想把市场看得更清楚，还得从板块形势入手：

除了南京地铁G44，目前汇通路还有在售盘有4个，主力在售的有牡丹大观天下、铭著风华，尾盘项目有万科紫辰光年、润岚府；待上市的有2个，君启、南京地铁G45。

各个盘的情况带大家了解下：

牡丹大观天下：2022年9月首开，推出144套房，5、9号楼，户型103、125平，均价约29989元/㎡，另有2800元/㎡升级包，目前网房显示，认购16套，成交2套，此外，该项目还有10栋楼未推出。（该项目是2021年9月被常州黑牡丹拿下，楼面地价20039元/平，毛坯限价28500元/平）

截图自网房

铭著风华：目前所有楼栋已全部推出，一共785套，剩余453套未售，去年下半年推盘房源剩余较多。该盘户型97-136平，均价约29593元/㎡，另有升级包2800元/㎡。由于新城集团危机，去年该盘也是一路打折，最低折扣时2.6万/平左右就能买到。（2021年5月被新城拿下，楼面地价22595元/平，毛坯限价28500元/平）

万科紫辰光年：网房显示还剩72套房，尾盘在售，前期参考价30866元/㎡，另有升级包3000元/㎡。（2021年5月被万科拿下，楼面地价22702元/平，毛坯限价28500元/平）

润岚府：少量尾盘在售，前期参考价24000元/㎡，另有3000元/平升级包。（2020年7月被正荣拿下，楼面地价19887元/平，毛坯限价2.75万/平）

待上市项目：

君启预计一季度上市，主力建面约99-130平。（前身为G83地块，2020年11月中南置地拿下，楼面地价19766元/平，毛坯限价27500元/平）

南京地铁G44将上市，建筑面积约75㎡（2+1房）、89㎡（LDK时尚3房），总价段约220万-280万。（2022年7月被南京地铁底价拿下，楼面地价17527元/平，毛坯限价28500元/平）

南京地铁G45拟建8栋18—20F高层住宅。（前身为G45地块，2022年7月被南京地铁底价拿下，楼面地价15517元/平，毛坯限价28215元/平）

可以看到，经过去年一年的分销、打折，汇通路万科基本上没什么房源了，新城也剩部分，最大的困难户是牡丹大观天下！

牡丹大观天下地价2万出头，相比地铁G44、G45，地价上就高出3-5千/平！也就说至少被套了3千/平！

那么牡丹大观天下能否解套呢？恐怕很难。

1）虽然万科、新城已经没太多货量，但新盘G44、G45却体量不小哦，并且这两盘地价都很低（仅约1.5-1.7万/平），有成本优势，上市后将对牡丹大观天下形成夹击之势。

同时户型定位小，总价更低，相比之下，刚需购房人很容易被抢走。

2）刚需被抢走，能获得改善客的青睐么？也难。改善类购房人买房更重视口碑、品质。黑牡丹作为常州起家的房企，进入南京不久，且营销上一直没什么动作，没有品牌认可度，很难让购房人买单。

究其原因，黑牡丹其实从一开始进入南京就没有踩对节点，正好踩在了行情的高点，拿地价格高，而入市时却恰逢市场行情下滑，加上营销不给力，产品上也没有太多特色，价格也不太肯让步，基本上无法跟对手竞争，并且似乎呈现了一种“躺平”之势……整个盘在市场上，几乎没有声音。

这样的楼盘，即使行情好转，能解套？能买么？猫姐建议：慎重。一个在南京只有“孤盘”项目的开发商，在成本压力下，产品最终呈现会否打折？确实有风险。