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项目认筹截止到今天下午6点，据网传消息，就这89套房源已经有300+组客户认筹，也就意味着房客比达到了1：3以上，肯定是要摇号的！

值得玩味的是，相比于邦泰·璟和，邦泰·观宸的开盘策略完全不同！

2024年12月15日，邦泰·璟和首次开盘，首批推出1#、2#、3#、5#4栋房子共324套房子，面积段为109-165平米，根据湖南克而瑞数据，共去化126套房子，去化率约为39％，均价则为1.35～1.45万左右。

相比于同期开盘的嘉信洋湖锦玉和绿城玉海棠90%+的去化率，逊色不少。而邦泰·观宸本次开盘仅推出89套房源，占总335套房源的26.5%，相比于邦泰·璟和首开推出324套房源，占总786套的41.2%来说，观宸的开盘策略可以说保守了很多。

而且邦泰·观宸在开盘前两次放出“吹风价”，第一次放价1#栋142平总价约260-330W，折合单价约1.83-2.3w/平；3#栋181平总价约为360-440W，折合单价约为1.98-2.43W。而第二次放价，142平总价到了235-319W，折合单价为1.65万～2.24W/平，181平总价到了309W～427W，折合单价到了1.7-2.35W，最高降幅有2000-3000元/平米。

虽然，开盘前放出“吹风价”是房地产项目营销的“标准操作”，但在不到2周时间内，两次放价，还是“降价”式放价，这在业内实属罕见！当然，这还不是最终成交价，大概率明天开盘还有开盘价格折扣！

邦泰·观宸拿地楼面价为8200元/平，按正常土地价格占总建设成本的40%计算，邦泰·观宸均价要达到2.04W才能包住成本，但以观宸这个总的规划，还要建设约6000平的商业，再建设绿地建设成本……显然只能说邦泰是一家对成本管控运用到极致的优秀企业。

种种迹象表明：邦泰·观宸急需一场“完美的胜利”，所以本次首开仅推出了89套房源，一定会摇号，最好是售罄，这对璟和只有39%的去化率来说，太重要了！因为这不仅将是观宸的胜利，也会是璟和的胜利，更会是邦泰在长沙的胜利。

观察邦泰在长沙拿的两块地，选地逻辑角度都比较刁钻，都是选取热门板块但周边城市界面欠成熟的用地严控拿地成本，再用“降维打击”的产品颜值吸引客户，璟和是面向刚需、观宸是面向刚改，都是用豪宅的手法运作的。

这对于一家平安度过房企暴雷潮的民营企业来说，不得不说是一种智慧。但目前感觉也就是这种极致的产品策略，而缺乏对长沙市场的深度了解、人文层面的深度链接，让邦泰产品在市场上有截然不同的市场反馈，如270°的全景仓，爱的爱不释手，嫌弃的硬是爱不起来，特别是观宸的楼栋主卧全景舱之间仅有20余米的距离时，很多人心里还是有些退意。

我一直是邦泰的拥趸，写过如

《邦泰，也许开了个好头！》

《总裁，您的长沙豪宅买早啦！先应该等等邦泰·观宸！》等等分析文章。长沙楼市需要邦泰这样的“鲶鱼”企业，特别是在5月1日住宅新规范执行之后，开发商们多卷卷产品，受益的首先是买房人。更何况我们正在提倡大力消费，一切有让人们有消费动力的产品，我们都应该支持。