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容积率约2.98，总楼层不算高，加之因项目临近黄鹤楼，周边建筑受高度限制大多不高，华发外滩玺项目高层房源在家即可眺望黄鹤楼等景观。

项目整体是一线临江的，从具体楼栋来看，项目1、2号楼属于住宅的头排，除了少量低楼层房源无法看江之外，大多数房源均可无遮挡看江。

不过，需要注意的是，项目所处江面偏西南，项目整体朝向也是偏西南，这样更利于南向客厅、主卧等空间的观江，但斜向观江就没有正面对江的视野那么震撼了。

具体来看，1号楼包含两个单元：

北面单元与江面平行，理论上享有更开阔的观江视野，但实际上，受到金都汉宫以及南面单元的影响，观江面较窄，分布的是161、185平户型，属于1号楼内的偏小面积；

南面单元与江面垂直，离江面更近，加上大面宽的户型设计，观江视野更好，后期也没什么不确定因素影响，分布的是198、231平户型，是项目最大的两个户型。

2号楼目前的观江视野也是不错的，要优于1号楼北面单元（平行于江面的单元），主打194平户型，属于项目偏大的户型，但需要注意的是，马路对面农讲所地块建成后，可能会对2号楼视野产生一定的影响，因目前规划未出，影响尚不确定。

3号楼包含回购房源（目前暂定为85-139平，据说有可能会加大起步面积）；

4号楼属于住宅第二排，看江视野会被1、2号楼遮挡，属于夹缝中看江，主要还是看小区内部园林，分布的165平的户型。

ps，4号楼10层及以下为回购房，11层开始才是商品住房，但165平的回购房，面积不小，加上一线临江的地段，业主群体也不会特别杂，整体圈层还是在的。

不过，因为项目属于偏西看江，客厅、主卧设置在南向也能实现看江，相对更符合武汉的居住习惯。

3、主打建面约161-231平户型

华发·外滩玺项目公示的规划套均面积为160平，但从目前得到的信息来看，项目1、2、4号楼最小户型面积都是161平，最大231平，没有160平以下户型，偏小面积都在3号楼内（释放信息为85-139平），产品段上做了一定区分。

具体来看，1号楼主打建面约161、185、198、231平户型，2号楼主打建面约194平户型，4号楼主打建面约165平户型

因为尚未定稿，这里就说几个数据参考一下，有兴趣的可以微信找小妹

4号楼建面约165平户型

四房三卫的设计，四开间朝南，南向开间约17.4米（新版本在前期16.4米的基础上增加到了17.4米），客厅开间约6.8米，外带一个面宽约10米的大阳台，部分角度可以看江；

拓展空间也不少，除开大阳台之外，还带5个全尺寸飘窗，综合使用率可达约94%。

2号楼主打194平户型

也是四房三卫的设计，客厅采用的是270度全景舱设计，配合2号楼的位置，客厅的观江面效果是相当不错的；南向的主卧套房也能观江，另外，靠西头的194平户型北面的套房也能小角度观江，但东头的194平户型就有些遮挡了；客厅开间约7.8米，主卧开间约7.1米，尺度还是相当阔绰的。

这个户型的综合使用率约100%。

1号楼231平户型，位于1号楼的最西端，也是最靠近长江的位置，观江效果最好，这个户型也是项目最大户型；

四房五卫的设计，从这个卫生间的数量来看，就已经是next level了。客厅采用的全景舱设计，主卧朝南，也是可以观江的，加上北向套房270度的转角窗设计也能看江，足足有三大空间、三大面的看江视野，超级震撼。

不过这个户型房源不多，只有一条，20来套，预计比较抢手。

华发·外滩玺打造的也是准四代住宅，优化后综合使用率在95-103%左右，在内环属于相当优秀的。

4、关于价格，板块新房稀缺，高端二手房成交均价约2.6万/㎡左右

华发·外滩玺即华发大堤口项目，是2024年12月26日，由武昌国资武汉市政通实业有限公司竞得的P（2023）135号地块，楼面地价约13571元/平。

这个板块多年没有新房入市了，距离比较远的联投中心约4.3万/㎡，春江名苑约2.7万/㎡。

二手房可以参考隔壁的金都汉宫，因为金都汉宫属于武昌区早期的高档小区之一，也是140㎡以上的大户型居多。而且金都汉宫和项目属于同一个板块，目前金都汉宫的成交均价约2.6万/㎡，成交中位数是418万。

对比今年初2.86万左右的成交均价、450万的成交中位数，金都汉宫二手房行情还在下行，这对于华发外滩玺的定价也是有一定影响的。

再扩大到武昌滨江、中北路沙湖板块，武昌滨江城市界面更好，商业配套更为集中，有武昌万象城等多个大型商业体，学校是滨江实验小学（已开学）和武珞路中学（规划中）；中北路沙湖板块湖景资源不错，有武汉SKP等著名商业体，学校是武昌实验小学（规划中）+武珞路中学（规划中）。

相比较而言，项目所在武昌主城板块，地理位置更加核心，周边发展更为成熟，各项配套都非常齐全，基本没什么短板。并且，华发外滩玺总楼层不高，容积率更低，加上还能一线看江，准四代产品，还是有个性优势的。对口学校的成绩要低于武珞路中学，但好在学校不是规划中的新学校，确定性更强。存在回购房对于豪宅买家来说确实有一些影响，但好在起步面积还比较大，影响不大，但这样的做法也会使得华发外滩玺的总价门槛提高，属于一柄双刃剑，对于定价更具考验。

目前武昌滨江的国铁城投国樾滨江还有128-215㎡毛坯房源，整体均价34000元/㎡左右，总价约400万起，不过国樾滨江目前主推不属于一线滨江，也不是四代宅，产品存在一定差异；

长江中心准四代新品，单价在4.5-5.5万，户型215、230、285平，门槛更高。

即将入市的纯新盘联投·长江天元主打130-240平户型，从定位来看，长江天元的价格预计会更高，但天元最小有130、140平的小户型，准入门槛或与外滩玺160多、180多平户型总价差不多，并且天元130、140平户型部分房源也能看江，存在直接竞争关系。

不过，华发外滩玺的密度更低，总楼层也更低一些，相对低密的产品更有优势，并且周边成熟度高，如果不是非得一线看江，外滩玺相对更有优势。

中北路沙湖板块目前建发望湖、保利沙湖嘉瑞都是尾盘在售，其中保利沙湖3.2万左右，主打166、175平户型，总价500-600万左右，主打性价比，景观上还是华发外滩玺更有优势；

建发望湖单价3.5-5万之间，均价3.9万左右，主打155、189平户型，一线看沙湖，也有优秀的景观资源，155平总价约550万起，189平总价约720万左右，这个户型段刚好可以跟华发外滩玺161、185、198平的户型对打，同样也是户型越大单价越高、观景效果越好，华发外滩玺预计也会采取同样的策略。

总体来说，华发外滩玺目前竞品不多，一线看江房源肯定是不愁卖的，价格也会更高，但非一线看江房源就不太好说了，建发望湖、国樾滨江、联投·长江天元都算是竞品选择，并且学区还更加优质，加上高端豪宅去化本就相对更慢，而且华发外滩玺内部还有部分回购房，虽然回购房整体户型面积比较大，对业主群体的纯粹程度影响不大，但顶豪圈还是比较在意这一点的，销售压力也还比较大。

华发外滩玺目前的价格暂无放风价，但预计会在3万以上，个人预计会在3-3.5万左右，最终价格还得看项目销售策略以及市场行情，有兴趣的也可以加微信，后期有信息第一时间告知你。

6、临5号线地铁口，预计对口一梯队双学区。

华发外滩玺项目临近地铁5号线昙华林武胜门站C出口，步行距离不到400米，非常方便。

地铁5号线全长 32.5 公里，共设 25 座车站，线路贯穿武昌区、洪山区和青山区；沿线经过司门口、徐家棚等商圈，与武汉地铁 2 号线、4 号线、7 号线等多条线路实现换乘。

项目紧邻中华路金都小学，到武昌实验中学的直线距离约400米，距离粮道街中学积玉桥校区直线距离约800米，周边学校都是武昌区比较知名的中小学。

按照2025年武昌区的最新划片来看，地块是对口中华路小学金都校区（又名中华路金都小学）+粮道街中学积玉桥校区。

这两所学校的组合，在武昌区也算一梯队优质双学区了。（新房最终对口信息以交付后教育局划片为准。）

商业方面：周边大量成熟小区，社区底商比较丰富，不过近距离内没什么大型商业综合体，优质商业配套需求辐射武昌核心相关商业，距离户部巷，泛悦汇昙华林、武汉SKP等商业直线距离约1-3.5公里。

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