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之二：越秀·青铁|和樾府

这个盘，是很多人想买张村河板块，转来转去，性价比较高的选择，也是房产圈业内人士首推的项目。为什么这么说？当然首先是其价格，最低可以做到3.7万左右，而且其品质还不亚于海信·君玺。

那么，这个盘到底怎样？小编其实对这个盘踩盘好几次，还是比较动心的，首先说项目亮点：

一是产品的设计第四代住宅。户型设计比例更为合理，客厅6米多不等，感觉更舒适；客厅阳台与卧室阳台相连，阳台视野更开阔；装修用材也相比海信更考究、更时尚。南北阳台、入户门处赠送面积多，综合下来公摊也在10%以内。

二是楼盘品质低密度社区。楼座全是13-17F全南向小高层，朝向南北向方正，相比其它楼盘要好。容 积 率 2.5、绿 地 率 35%为纯低密度社区，与海信不差上下。外立面也是铝板，但颜色更时尚一些。

三是楼盘位置相对比较优越。周边无高速或大路，受车辆影响噪音小、空气好一些，无硬伤。教育、医疗方面配套相对较好，周边张村河小学已开学，青岛二中校区将开工，山东中医药大学附属医院青岛医院即将开院。

当然，项目的缺点也很明显：

一是项目配套方面，周边交通无地铁，距离地铁口较远；商业方面，短期基本空白，生活购物、就餐等不方便。这方面还不如海信·君玺，起码距离万象汇商圈、地铁2号、4号线较近一些。

二是项目当初拿地成本贵，21045元/平的地价，属于当时的地王，打造产品成本并不低，后期精装修交付，质量是否会缩水？还有待验证。越秀虽然属于岭南国企，但毕竟在青岛并没有已交付的高端示范项目，青铁也不用说了，楼盘总体口碑和信赖度不如海信。

之三：海信·璟悦

这个盘，与海信·君玺相比，档次降了个档，虽然说起来品质大致相当，但细看还是有差距的，价格就是最好的说明，每平米便宜了三四千。与同一区域的越秀·青铁 | 和樾府毗邻，但地块不如和樾府位置方正，品质也有差距：

一是楼盘楼座排列为并列前后两排，虽然楼间距尚可，但整个小区失去了错层美感、舒适感，不像是高端小区的楼座排列组合。

二是楼层前排为17F小高层，后排为25F中高层，虽然绿化率为35%，但容积率为3.0，已不属于低密度社区。

三是小区内部采用围合式造园，以中式园林为引，号称是打造东方美学生活院落，但进入园区，给人一种古板的感觉，小编不太喜欢这种古典风格，缺乏现代时尚感。

之四：华润崂山悦府

这个盘，曾经小编特别关注，也特别期待，目前整体已交付，小编顺便去交付楼盘也看了看。

售楼处已变成了业主入户大堂，同时，也是物业人员办公的地方，偌大一个大厅显得有点冷清，天冷也竟然没舍得开空调，2名物业员工坐在大厅披着厚厚的大衣在值班。与当初售楼处火热的场面形成较大反差，也许任何一个楼盘一旦交付后都是如此吧——

小编问了一下还有没有房源，物业帮联系了一位房产经纪人，说只剩下一套一楼，小编以看房名义进入小区实地看了看，小区环境、绿化、景致整体还是比较高端的，毕竟当初都卖4万+。但有一点惊奇的是，这个盘的物业费竟然仅4.2元，相比当下张村河板块楼盘动辄5.98元的物业费，已算比较良心了。

在与房产经纪人攀谈过程中，也了解到，这个盘总体销售价格一直比较稳，没出现过降价促销。目前房租较高，140多平的月租金能达8000+，这也从侧面说明了其市场认可度还是挺高的。毕竟，张村河板块也就华润悦府与万象汇、宜家、地铁站距离最近，可享受现成的配套利好。

之五：综 述

张村河板块为什么这么火？而且在这一轮房价下跌行情中，几乎没受什么影响，价格依然坚挺，傲视群雄，这是小编踩盘过程中一直思考的一个问题。就因为是崂山区吗？还是张村河板块的未来规划和潜力？还是其卓越的产品力？小编认为有以下几个因素：

一是张村河这些楼盘代表了“好房子”的发展方向。今年的政府工作报告提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，这也是“好房子”首次出现在全国两会政府工作报告中。

那么究竟什么是好房子？具体到当下客户需求来说，小编认为起码应该符合以下几个维度：其一，多层、小高层洋房，采光好、低密度社区，容积率低，公摊小。其二，第四代户型，客厅6米以上大开间，跑道式阳台，3.15米以上层高，全明户型。第三，科技住宅，建筑房子采用新技术、新材料、新工艺、新产品，房子带有更多科技元素，智慧型社区。

而张村河楼盘和项目，基本都是小高层、低密度项目，公摊小，第四代户型，成为吸引人的最大亮点。再加上都是大开发商操盘，产品品质比较信赖，铸就了当前青岛房产市场产品力标杆。

二是改善群体对崂山区域的执念。中等以上群体，但凡改善居住，一般脑子里首先想到的就是置业崂山，但崂山哪里还有新房？基本没有地块了，二手房一般都不会考虑，而张村河新楼盘扎堆，项目产品力也好，则成为一种必然选择。再加上崂山区政府对张村河改造规划的出台，加大资金投入，让很多人对未来充满期待。

但是，目前而言，张村河板块的缺点也显而易见。

一是配套还不成熟。虽然商业、学校、医院等都有规划，张村河改造更是声势浩大，但规划与真正落地，其中的变量因素太多了。经历太多的规划变更或爽约，我们情愿只相信肉眼看见的利好，眼见为实。而目前来看，区域内商业基本都是空白，就餐、购物等生活并不是很方便，交通多依靠开车。

二是房价和物业成本高企。张村河在配套还远未成型的情况下，目前房价已卖到了3.7万+，稍微好一点的楼层基本价格都4万多，随便一套房子动辄600万以上， 这已不是普通改善阶层可触及的圈层。仅就物业费来说，4-6元/平，而且区域内基本都是140平以上大户型，光每月物业费都是一笔不小的开支，一般阶层买不起、也住不起。

在综合分析了张村河板块的利弊之后，展望未来，小编一直有两大隐忧：

一是当好房子、第四代户型产品已在市场开始普及，在青岛市北、李沧等其它各区域都出现更多第四代产品力户型，比如老四方兴隆路的国信和悦即将面市，随着越来越多“好产品"出现，张村河产品的稀缺性将会被淡化，其动辄4万价格的天花板还能守得住吗？

二是假如目前买了张村河板块项目，在目前价格已达到4万+的情况下，如果入了手，还有多少上涨的空间？还能涨到5万？6万？在片区地没有山景、海景等先天自然资源，没有商业、市场等成熟配套，就凭一纸规划还处在起步阶段，谁有那个自信？

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