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绿城湖畔云庐的宗地原为中央商务区宗地20地块，2020年绿城以在建工程转让的方式收购，后将项目东侧住宅地块开发为绿城湖畔雲庐。

绿城湖畔云庐开发了高层和叠拼两种产品，2021年11月13日首开入市，高层在入市阶段精装均价高达36000元/㎡，后因为房地产市场的整体下行，140㎡及以内的住宅逐步下调至精装26000-27000元/㎡。2024年11月项目140㎡及以下产品基本售罄。

这名业主上手的成交价小编尚不清楚，如果是35000上车的客户，那账面亏损都在80-90万，哪怕是最低总价上车的那批，上手价格也在26000-27000元/㎡，考虑到利息支出和办证费用，这套房源大概率就是破发了！

绿城湖畔雲庐是CBD板块首个做了中央车站、下沉庭院、地下会所小区，打造了全公建化外立面，品质绝对是没得挑，小编每次开车路过都觉得绿城的房子真好看啊！

今年5月，江汉区教育局官宣绿城湖畔雲庐和CBD楚世家等小区对口区域内最好的初中一初学苑后，绿城的附加值又更加了学区房这一条，小学是家门口的辅仁小学CBD小区、初中是区域内最好的初中，除了区位和综合配套不是区域最优质的，项目品质、教育都是区域内最顶级的标准了。

品质也确实给项目带来了溢价，旁边的CBD楚世家哪怕在对口一初学苑后成交均价也只能维持在17000元/㎡，剔除掉绿城湖畔雲庐装修带来的溢价，首套成交的房源也比旁边的CBD楚世家高了6000元/㎡以上。

02 8月量价齐跌

学区房也逃不出下跌魔咒

8月，CBD板块二手学区房共计成交22套，成交套数环比下滑24%，成交均价20270元/㎡，成交均价环比下滑11%。

8月成交量最大的三个小区分别是: 泛海国际芸海园（4套）、泛海国际竹海园（3套）、泛海国际悦海园（3套）；

8月成交房源以2房和3房为主，64%的成交房源在200万以内，只有3套成交价格突破了300万，经济下行的大背景下，成交房源也呈现低总价特征。

成交均价最高的分别是华发中城荟中央首府(27728元/㎡）、绿城湖畔雲庐（26025元/㎡），这也是8月仅有的两个成交均价超过2万的社区。

8月成交的2房产品成交总价全部在190万以内，其中对口红领巾小学+一初的泛海国际桂海园两房全部是边户，南北通透，产品价值高+上学近，成交价格在180-190万；悦海园和竹海园的成交价格略低于桂海园，两房一卫成交价普遍在180万以内。

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