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房展会上，断货已久的上半年全市神盘——保利荷雨瑧悦，正式官宣全新组团：悦尚。
真不知道是央企保利“消息灵通”，还是纯属巧合。就在“悦尚”即将发售之际，央行再次放出超级大招：降准、降息、降二套房首付和二套房贷利率。估计，荷雨瑧悦国庆热卖又是跑不了的。
图源中国人民银行
借着这股东风，今天我就讲一讲荷雨瑧悦产品的最新进化。
分析项目，无论用什么理论，什么视角，永远绕不开三件事：地段、配套、产品。
01
先说地段：
“软件谷还是雨核？”
这两年，雨花的客户其实有些纠结，我称其为幸福的烦恼，因为两个子板块都是这两年楼市流量之王。但虽然都在雨花，细究起来还是各有不同，雨核卖的是兑现预期，而软件谷则是主打百分之百确定。
今年我一直强调：房地产深度调整期，如果以自住为第一目的，购房者务必关注生活的“确定性”。
荷雨瑧悦作为软件谷板块，天然靠近软件大道以华为、荣耀、润和、南京医药等企业为中心的组团。软件大道作为近年来南京首条以产业命名的道路名，沿线分布众多国内外知名高科技企业。这里是中国最大的通讯软件产业研发基地，也是中国首个、江苏省唯一一个千亿级软件产业基地。从2009年开始，整个雨花在原有产业基础上，围绕这条大道擘画围绕软件和信息服务业的区域产业科创蓝图，历时10年发展，才成就了“中国软件名城”的活字招牌。
图源金陵微雨花
以软件和信息服务业、科技服务业为主导产业的软件谷，直到今天，软件产业收入超2000亿，软件建筑面积超1000万平方米，涉软企业3492家，其中世界500强及世界软件百强企业18家，中国软件百强、中国电子信息百强及中国互联网百强企业32家，从业人员达到30万。
因此，以荷雨瑧悦为圆心，就业的即时性和可选择性，上下班过渡生活的便捷性都是清晰可见的。
图源金陵微雨花
而且，荷雨瑧悦位置得天独厚，位于新的十年雨花“数字高峰”产业规划重要路径，周边浙大网新人工智能产业园已灯火通明，同步标志着产业规模约占全市40%的中国软件谷再出发，朝着新一轮的数字目标进阶。
未来，随着更高层级、更加全面的产业发展进度，这里将迎来多元化人才的大批涌入，聚合成更加坚实且庞大的就业基础，从而焕新整个区域的能量与活力。
02
再说配套：
生活便不便利，只要互联网不断，现在的年轻人基本都能克服。
因此，我衡量房地产项目配套的核心就两点：教育资源、公共交通。因为这才是影响刚需刚改人群日常生活起步超过十年的生活要素。
而教育方面已无须赘言，南师附中正牌分校隔壁落地，无疑是荷雨瑧悦今年上半年最大的杀器。
当下购房者都是用脚投票的，在学区利好的加持下，荷雨臻悦1-6月份，拿下南京上半年销售面积和销售金额总冠军；7月，南师附中九年一贯制学校确定落地，整个雨花台区的优质教育资源带来强大虹吸力；8月份，荷雨瑧悦妥妥的楼市焦点，继续拿下全南京面积、套数双冠王......
荷雨瑧悦实绩
至于公共交通，项目北侧紧邻市政公园景观带，西侧约300米S3号线铁心桥站，2站南京南，3站河西，可换乘1号线、3号线、S1号线，无忧畅达全城。
除此之外，项目三公里内拥享翠屏山、将军山、韩府山、秦淮新河，北侧紧邻的市政公园景观带、约19万方雨花城市公园，养生锻炼举步即达。
03
接下来分析荷雨瑧悦的新组团——悦尚。
荷雨瑧悦此前建面约99-104m²小户型断货已久，咨询量稳步增长，“货”量却迟迟跟不上！
新组团的推出就是应市场“补货”需求而出，据说，随着客群质量的不断提升，今年保持“0”供地，以及产品的调整，保利或将以涨价姿态强势补货！
大批买房人其实是有“刚性需求”，等不起！据项目销售人员称，很多来自南站、河西以及周边软件大道的购房者，都在静候荷雨瑧悦的小户型补货，入市即下定，趁着目前的楼市优惠“大礼包”！
“悦尚”产品方面最大的变化来自两点，一，产品结构重大调整：取消89㎡三房两卫的产品，增加99㎡王牌户型的比例，以满足更多软件谷青年才俊品质生活的需求；其次，对新增的99㎡户型进一步优化，增加更多的收纳空间，让户型舒适度更高。
这样一来，悦尚可谓集结了时下建面约99m²户型的所有长处！
“颜值”升级，“功能性”再加分，作为区域唯一！软件谷稀缺户型百平之下，悦尚“大有作为”！
其实，100平方米左右做三房很需要细致的考量，面积不大也不小，非常考验开发商对于生活的观察和开发设计能力。
为了进一步保障新组团产品的审美与尺度，保利打破空间既定限制，采用LDKB一体化大聚厅+双卫设计；建面约104m²户型做了约6.3米的双联落地窗阳台，南北两大270°转角飘窗，打开软件谷目前最为稀缺视野；主卧衣帽间腾挪空间，满足女主人多样化的收纳需求。
另外，全屋4大飘窗，全部不计入产权面积，堪称雨花三房大尺度典范！
精装方面，保利荷雨瑧悦·悦尚甄选日立、兰舍、菲斯曼、方太厨房三件套（油烟机+燃气灶+洗碗机）、铂浪高、唯宝、高仪等国际一线大牌（装修品牌或为同等档次，具体请以购房合同中的约定为准），主卫配备美妆冰箱，细节处见真章，无疑是软件谷的“六边形战士”。
最后，我还要补充一个我心目中荷雨瑧悦的亮点：
30000㎡的超级景观园
作为保利产品近两年研发最重要的产品系——瑧悦系，景观必须是看点。而南京的荷雨瑧悦，景观园林面积超过30000㎡，要知道，河西顶豪金陵月华引以为傲的中央景观轴，也只有20000㎡。
可以说，作为软件谷最高规格实景示范区，保利在荷雨瑧悦项目上呈现了教科书级兑现力。
一展：近5000㎡实景山水隐园，师法瞻园， 对标5万+的豪宅产品！
二展：以十号楼为圆点， 进一步呈现全新园林景观、奢阔大堂、阔亮车库、建筑立面、实体样板间。购房者在现场直接感受，从威仪府门向内，穿过山水隐园、叠水瀑布，到达实体样板间，这条极具东方魅力的归家之路，风格、配置、工艺都是高水准，打动力相当惊人。
荷雨瑧悦还匠心打造约600㎡的下沉人文会所，面积堪称区域最大！包括运动娱乐区、击剑室、亲子手作区、四点半学堂、梦幻泡泡池、音乐室、咖啡吧、书吧、健身房等全龄段休闲活动空间，未来将以保利体系内的最好展示面呈现！
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