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武汉深业翠微谷开发商电话:400-116-7720转接777【售楼中心】

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温馨提示本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

因此在深入探讨户型设计之前，我们不妨先从产品定位的视角切入。

如果您对深业翠微谷的整体规划感兴趣，可先阅读图叔此前发布的规划篇《翠微谷规划篇》，那里有更全面的背景信息。

▲总图分析系列（详见规划篇）

▲日照模拟（文末有本视频免费获取方式）

去化现状与核心因素

据图叔在路边社了解，翠微谷现阶段销售情况不算乐观，个人分析主要原因（一家之言）：

1.规划：小区建筑密度偏大，详见规划篇深业翠微谷规划篇

2.产品定位：客群目标定位过高，户均面积过大，这是现在光谷主要售卖楼盘中唯一户均面积超过150平的楼盘，户均面积高达152.29㎡。

3.所在区位是否适合做豪宅盘存疑：虽离东湖高新管委会，大悦城等不算远，但毕竟地处九峰社区，未来学区等配套大概率与九峰社区同一资源，想支撑起高端居住属性确实有一定困难。

4.户型：也就是本文重点，个人觉得，总体并非特别理想。

小区产品优势

但小区存在的优势，我们也不能否认：

1.整体得房率比较高：

除125户型得房率约为90%以外，其他4个户型得房率均超过了100%，其中240户型得房率接近110%。图叔整理的数据表有详细数据：

2.住区规划设计是从产品优先角度出发：

通俗点说就是建筑舒适性优于规划舒适性，全为一单元两户的板楼，无一单元四户户型；

为什么不做一单元四户？很大程度是目标客群高定位导致，两梯四户的中间户一般为刚需户型，中间户面积一般不超110平。

案例：大家玖宸中间户106平，万科璞拾光屿中间户100平，招商原颂中间户110平...

中间户的存在势必拉低户均面积，与楼盘客户定位初衷不符。（默默叹息！也许不符就对了）

3.纯改善盘+豪宅盘：

从楼盘开发的角度而言，高客群定位已难满足当下光谷中心城的市场需求。

但对买家而言，小区无刚需户型，圈层无疑更为高端纯粹。

回顾一下小区的开发进度：项目第一次报规是2024年底，从设计到现在预计有两年左右周期。两年间，光谷中心城楼市行情整体是下行的，这种环境，对于改善及豪宅盘天然不利。

近年来，不少长周期开发楼盘根据最新的市场状况，主动压低了后期开发产品定位，目标客群定位由豪宅客户转向改善甚至是刚需客户。

比如光谷瑞安创新天地：早期开发R5地块户均面积179.5平，R6地块户均面积138.06平，R7R8用地户均面积195.43平，可是到最新报规的R2R3R4地块（创新天地漫序），户均面积却下降到110.63平。

而创新天地漫序地块禀赋却不弱于早期开发地块，至少邻临新月溪公园，景观资源明显高于前期开发用地，却也将目标客群聚焦于刚改。

▲瑞安R2R3R4地块区位（点击进入文末有落位图获取方式）

图叔户型解码

具体我们来看下户型，深业翠微谷小区共五个户型，分别为:

240平--190平常规版--190平端厅版--143平--125平，我们来一一解码：

一、240平：稀缺大平层但公区视野偏弱

关键词：稀缺大平层、大方厅、入户仪式感

图叔评价：200平+在目前光谷市场是比较稀有的存在，户型整体方正，入户空间序列非常好，客餐厅方正，主卧套间极度舒适，单看户型本身似乎还可以。

但如果放在总图中看，却发现该户型的设计逻辑与周边环境的协调度并不高。

▲240户型公区视线分析