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户型设计凌乱：

好户型、好产品的本质是提升居住品质，然而有些项目户型设计为了扩大露台，提高赠送面积，大大牺牲了室内功能空间，追本逐末。下图户型设计中，露台布局大量占据了室内空间，阻碍了各功能空间的连贯性。

PART/4

空中花园维护问题：

四代住宅相对于传统住宅的重大突破，就在于“垂直绿化”，要达到预期的设计效果，露台需设计或预留覆土、灌溉、排水防水系统，交付后期需物业进行专业统一的管理和维护，对于建设和后期运营管理要求较高。

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官方解读：何为四代住宅

在2021年国家颁布的《城市森林花园住宅设计标准》中，对四代住宅进行了定义：

第四代住宅，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，以“每户拥有户属空中花园”为最基本特点的住宅类建筑，是立体园林绿色健康建筑最具代表性的类别之一。

其中，错层挑高露台、不小于露台总面积50%的种植区域、独立灌溉系统等四代住宅的主要特征在这份文件中，有了雏形。

2023年8月，南通市发布《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》，决定在市区范围内试点立体园林绿色生态建筑，2025年6月10日，南通市再次发布《关于优化完善立体园林绿色生态建筑相关建设要求的通知》，对于建筑层次、空中花园数量、围栏高度等做出了优化调整：

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以运河院子为例：

拆解第四代住宅如何突围

当美好的生态居住理念成为高溢价的营销工具，暴露出产品技术缺陷、政策套利等一系列问题，但并非所有项目都只是概念营销，部分项目通过产品设计的创新优化，规避了大部分产品缺陷，很大程度上提升了居住体验。以运河院子为例：

·规划布局优化

低密岛居，洋房一字排布避免遮挡

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常见的四代住宅项目一般采用围合式布局和点状布局，只能保障部分楼栋的采光与视野，同一小区内栋与栋之间存在明显的优劣之分。

而运河院子利用1.16低容积率以及通吕运河、大港河水系环绕的天然地理优势，采用前低后高的楼栋布局，4栋洋房一字排布，前后无高楼遮挡，极大增强了采光效果以及私密性，也最大限度的保障了观景视角。

·空间优化

6.3米错层挑高，大开间露台，增强采光

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不同于常规四代住宅的3米层高、6米挑高露台，运河院子将单层层高做到了3.15米，通过奇偶错层布局，使得露台层高达到6.3米，更好地减弱了上下层户型之间的采光遮挡问题。

同时，区别于其他项目进深3-4米的露台尺度，运河院子南侧露台各户型进深均控制在2.8米，保障尺度舒适度的同时又削弱了由于露台过深对于采光的吞噬。

·隐私优化

上下层飘板及左右挡板设计

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上下两层之间增加一块飘板遮挡视线，上层往下看，视线基本落在露台之外，同时下层往上视线也多落于挡板上。左右户型之间隔板设计也更好阻隔了可能出现的视线干扰，全方位守护私密性。

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