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➤➤➤➤南京绿城凤栖潮鸣府售楼处电话:400-116-7720转接777
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它就是由绿城操盘的绿城凤栖潮鸣,为绿城TOP系“凤起”系列。项目前身为G124地块,临近地铁5号线七桥瓮站,户型建面约166、215、234㎡,精装交付,销许均价约为51398元/㎡。
◎项目效果图
其实,卖得不好和卖得好,都属于当下市场的正常表现,但为何出现如此销售情况,确实值得复盘,哥们就来和大家捋一捋。
要知道6月21日,南部新城的金基新睿樾府正式加推,3、5号楼共115套房源吸引461组买家报名,综合中签率只有25%,相当于4人“抢”1套房源;其中普通号中签率更是只有10%,平均10个人抢1套房!比当下河西板块的不少楼盘竞争还要激烈!
而在前一天,绿城凤栖潮鸣同样领取1号楼销许,但销售情况却不如金基新睿樾府来的轰轰烈烈。从去化结果来看,目前凤栖潮鸣府累计认购0套,成交为0(数据统计截止于9月6日,不排除数据上传延迟原因)。究竟是否真的一套尚未售出呢?其实也不尽然。
哥们总结了下,大概会有以下两种情况:
● 第一,绿城凤栖潮鸣为了控网签数据,显示房住不炒,人为控制不让上传。
● 第二,真心一套都没卖得掉或者销售现状极为惨烈,与其上传几套授人以柄,不如隐藏实力冷暖自知。
不过,同处南部新城,为何楼盘之间的差别就这么大呢?
提到绿城,或许大家都很熟悉,在地产圈内,曾经的绿城被称为地产圈的“苹果”。可见业内对绿城的工程标准、产品质量的认可。
这个以品质、精工创出一片天的绿城,此次在南部新城却显得有点被动。究竟是否为产品力的问题?哥们就带领大家来一探究竟。
◎项目效果图
在产品打造方面,绿城凤栖潮鸣也算极为用心和尽力了,在景观上,项目邀请浙江绿城利普建筑设计有限公司进行设计,打造独栋地标式豪宅。项目采用大量的圆弧和曲面设计,打造超流线公建化立面,借由270°环幕落地全景大客厅,超转角全景视野,让业主可以充分享受到窗外秦淮河的景观资源;整体建筑以高级灰为基本色,立面采用三玻两腔幕墙玻璃与铝板干挂,视觉上质感十足。
◎项目效果图
在室内打造上,除了 270 °环幕落地全景大客厅,绿城凤栖潮鸣采用LDKG一体化设计,客厅以天然大理石进行铺陈,全南向主卧带有独立更衣间与化妆台,豪华主卫配备独立艺术浴缸、双台盆、超尺度玻璃镜面......室内精装上,严选蒂森、嘉格纳、当代、劳芬等国际一线品牌,可见诚意十足。同时首层大堂2层挑高、精装地库玄关与精装地下光厅也为项目本身增色不少。
◎项目建面约236㎡户型图
明明产品力不错,但是买单的人不多?到底是何原因?哥们认为,销售不佳的原因,要从这些地方去考虑:
01.
首先是,规划变动
绿城凤栖潮鸣整体体量很小,仅打造1栋17F高层住宅。作为绿城管理在南京打造的第一个住宅代建项目,在规划之初,项目计划打造为2栋塔楼设计,但仅过4个月,项目就大改规划,重新公示第二版方案,原先的塔楼变成板楼,2栋变成1栋,规划设计单位也由澜加(杭州)建筑设计事务所有限公司变成了如今的浙江绿城利普建筑设计有限公司,不少置业人群也因此感觉项目存在减配嫌疑。
事实上,对比前后规划效果图来看,绿城凤栖潮鸣的规划变动有一定的取舍。原先方正的双塔楼被合并,建筑东西尺度被拉长,南北向缩短,在立面成本上,确实可以减少一定的费用;但从塔楼的结构的角度出发,塔楼公摊面积比较大,如果按照修改前的规划执行,或将影响户型的采光、观景效果,而板楼设计不会让项目总户数减少太多,并且采光也会更好,也比较符合绿城官方给出的“优化设计,提升品质”的说法。
但更改规划之后,绿城凤栖潮鸣东边户236㎡户型与西边户215㎡户型的客厅是朝北的,只有中间户166㎡户型客厅朝南,这也会让部分有南向客厅情怀的改善客踌躇不前。
02.
其次是,地理位置
既然是豪宅,改善高端往往是想拥有离尘不离城的舒适居住享受,但是没想到的是绿城凤栖潮鸣却做到了真正扎根于“城市烟火”。
项目处于大校场边缘地带,相较于大校场核心区的几大红盘,如秦淮金茂府,绿城凤栖潮鸣就显得有些不够看了:周边城市界面也较为老旧,老小区遍地、断头路纵横。喜欢的人可以说,充满了人间烟火;不喜欢的人则嫌他脏乱差,城市界面根本无从谈起。
03.
再者是,上车门槛
我们可以看到,绿城凤栖潮鸣销许均价约为51398元/㎡,虽然相较于周边的伟星誉璟府(5.5-5.8万/㎡)、金基新睿樾府(5.35-5.7万/㎡)要便宜一些,但绿城凤栖潮鸣做的是166-236㎡以上的大平层,是纯粹的大平层项目,项目总价区间873-1285W左右,上车门槛较高。
要知道距离绿城凤栖潮鸣150米的金基璞悦隽园最小户型仅约116㎡,其全装修销许均价47011元/㎡,另有3500元/㎡升级装修包,均价约为50511元/㎡,确实门槛更低,而且在本地房企认可度上,绿城较金基确实略输一筹。
◎金基璞悦隽园效果图
豪宅的本质就是稀缺,这是不会随着政策、市场等变动受到太大的影响,绿城凤栖潮鸣未来会不会杀一个回马枪,着实令人期待。
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