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■宏观版块：

洋湖板块优点就是宜居程度高，特别是对家庭来说非常友好。

商业

荟聚基本上是湘江新区的顶流商场之一。另外京东一直不温不火，属于目的性比较强的商业业态。卓伯根就别说了，壳子做好了之后不知道什么时候能开（好在没烂尾）

地铁

版块内地铁密度比较一般，好在对这个项目没什么影响，毕竟除了洋湖景园，就你最近（还有个洋湖18克拉，距离最近地铁口距离和这个项目一模一样）。

教育

洋湖的教育只能说比较有话题性，跟麓谷的对口直升比起来，这边更加想打造的是一个教育乌托邦。所以这种「大锅饭」政策导致的是整个板块下限高，但是上限不高。好就好在，洋湖的教育溢价泡沫是比较低的。

医疗

在长沙这一点属于无解几乎无解的命题——想要核心医疗条件的朋友，只能去到主城区。板块内配备的是湖南妇女儿童医院，就在地块南侧马路对面。有总比没有好。

环境：

满分，但是希望洋湖景区建设能加把劲，还有那么一小块没用上呢。

■地块：

优点

配套方便，商业/医院/公园/地铁等，均在舒适步行范围内。

缺点

东侧贴临潭州大道高架桥（带隔音棚），南侧直面医院，对部分楼栋影响较大。

中性

地块面宽较隔壁「玉海棠」要小、赠送较玉海棠高，导致地块内部空间较「玉海棠」局促。

■总结：

地块在洋湖整体区域内非常核心，但是这种核心程度带来的是旁边大型不利交通设施（高架桥）。

除开高架桥的影响，整个外部的配套应该算是非常不错。

你担心噪音？别慌，阿橙会计算+实测噪音为你保驾护航！

3 项目指标

ARCH acheng

注意：「嘉信锦玺」指标作为对比出现，且为两块地合并数据，并不区分东西地块。实际「嘉信锦玺」东西地块有一定差异，欲知详情，可以来听内部直播。

好了，言归正题，继续聊「嘉信央玺」，得分为67.3分，略低于玉海棠的72.5分。

■总结：

总体属于中等偏上的水平，从地块内部来说，两兄弟相差无几。

在核心指标方面

容积率：2.4（与玉海棠一致）

建筑密度：12%（远低于规划要求的22%）

商业占比：2.41%（略高，规划上限为3%）

4 户型配比

ARCH acheng

■户型配比：

116㎡（4房3卫）—102户，占比12.8%

全部为边户且靠东侧高架

134㎡/136㎡（4房3卫）—597户 ，占比75.1%

134为中间户，136为边户

172㎡（5+1房3卫）—96户 ，占比12.1%

134为中间户，136为边户

130+面积段的产品占到了3/4，这是一个相当庞大的数据。

而且，嘉信没有选择120+这个面积段的产品。这个选择，意料之外但是却又在情理之中。

阿橙来猜测一下原因：

1）嘉信给这块地的定位应该会比江边的「锦玺」要高。这里面既有楼面价的原因，也有外部配套的原因。

2）既然「央玺」的定位只能比「锦玺」高，叠加这块地的形状导致了布局条件略微局促。那么即使要做120+产品，也只能放到不太有利的方位（比如高架旁）。

3）但是120+的产品放高架旁边，可能会导致总价过高。这又回到第一条了，楼面价高了，没办法控总价啊。

所以116，很自然的成为了入门且用来引流的产品。从后面我们的深度分析，也能佐证这一点。

那么就涉及到一个很有意思的选择了。

你要选择 「锦玺」的116，好处是得房率高，但是地铁商业公园都比较远。

你要选择 「央玺」的116，好处坏处就反过来了。套内面积少了几个平方，但是出门就是商业地铁公园。哦，还靠一个高架。

就这样，嘉信把差异化给做出来了。

5 居住环境

ARCH acheng

（绿色越深，数据越好，红色为仅合格）

从结果来看，这个楼栋间距有点匪夷所思。几乎所有的楼栋数据均达到了较好的水平，但两栋楼王172和少许136只给到了恰好及格的水平（对于遮挡物为80米高度的建筑，楼间距最低要求恰好就是37米）。

如果要仔细探究这个原因的话，那就属于多种因素叠加了。要讲清楚可能得花很长的篇幅，所以留到直播间跟大家唠嗑吧。

提示两个重要因素：

1）嘉信认为楼王的间距不如让临高架的单元数更少那么重要。

2）这个总图在高架一侧其实摆了5.5排建筑。这也是你看着这个布局在下面这个区域有点乱的主要原因。你说嘉信为什么不摆6排？一是地块进深少了7-8米，二是谁没事到高架旁摆那么多房子干嘛？

小区内几乎做到了全架空！

比起「锦玺」和隔壁的「玉海棠」，「央玺」在架空层方面明显就大气太多了，能给架空的地方基本上都给了。小区内部基本是全架空的状态。

好评。

最近能把架空层给到这个程度的项目，阿橙能想起的暂时只有「招商序」，如有遗漏，欢迎补充。

项目北侧因为高差的原因，登高救援场地没有往外部放置。仅有15#的登高救援场地往外设置了。

另外就是13#因为南侧是社区配套用房的原因，导致救援场地布置在北侧。这就让11#与13#之间的宅间院落尺度较小且硬质铺地较多，导致11#的低楼层观感不佳，选房时需要注意。

6 配套及设施

ARCH acheng

商业

商业占比：2.41%（略高，规划上限为3%）。在影响方面，13#、15#栋受影响较大（这一块场地内外高差不大）；3#影响次之（东侧临商业且有高差处理）；1#2#影响最小（内外最大高差约7米，视觉影响没有，但需要关注设备、管道等影响）

物管用房

就是售楼部 ，常规做法了。后期哪些部分是永久的，哪些地方是要拆除改造的，需要关注售楼部内公示资料。

垃圾站

垃圾站利用高差藏在了小区地面以下，凸出小区内部地面约50cm，但四周通过放坡处理。

在日常使用中，几乎难以感知。

社区用房

与商业合并设置在一起，未来会对外使用。结合商业及外摆地面车位，可能对13#低楼层产生一些噪音及视觉影响。（反正13#高区还有医院的影响）

人行出入口

目前报批图上标注的人行口一个在售楼部，另一个在2#3#之间的位置。

说实话，第二个出入口我没想清楚目的是什么。毕竟这个区域还有大概4米的高差，无障碍设施是肯定没有了。

大概率原因是商业的连续长度超过规范限值了，需要开设人行通道，那就顺水推舟做成人行次口。（没量长度，猜错请纠正）

另外就是南侧未来在消防车入口处或其余便利位置，大概率是还会开设一个人行出入口的（只不过现在的报批图上没有标注）。

车行出入口

车行出入口跟隔壁「玉海棠」的设置方式几乎一样，采用南北对开的设置方式。

不用纠结，对于这种地块，这就是效率最高最合理的方式。

出入口浅析

车行主入口肯定就是北侧会所旁边这个了，从图上看起来旁边还有一些类似于下沉庭院的设计。这里估计有一些设计上能提升仪式感的巧思的点，但是只能等项目展示开放的时候再去一探究竟。