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除新都心、城阳、西海岸等板块大展身手之外，从生态城、红郡到如园，万科在李沧东部也吃尽了青岛世园会的红利。
随着老项目的交付结案，决意补货的万科看中了青银高速东、石牛山路西、枣山路北的优质土地，前期勾兑之后，拿地过程兵不血刃。
补仓东李，表演痕迹略重！
2017年8月8日，备受关注的东李3宗土地如期开拍，除了巨量的商业、人才公寓之外，还设定了10大条件，另多数房企望尘莫及。
即便如此，地块依然“ 吸引 ”了4家实力房企报名参拍，就在一众外行以为是一场惨烈厮杀之际， 不想仅经历了6轮加价，万科便以楼面地价7550元/㎡、溢价率0.67%将土地收入囊中，总价37.9亿。
按照最初规划要求：商业19.43万㎡，占比38.7%； 住宅：28万㎡，占比55.8 %；人才公寓：2.76万平方米，占比5.5%。
土地溢价成交，然而浓重的表演痕迹，一度被投拓圈津津乐道。
方案难产，安敢慷慨赴死？
2017年吉日拿地之后，意识到项目操盘难度，再加上彼时某书记地下五层空间大开发的最高指示，项目规划被迫陷入停滞，一晃就是两年多。
直至2019年11月，这个地上建筑面积50万㎡，地下建筑面积超23万㎡的超级大盘才在前途未卜的惴惴不安中公示 规划 。
彼时，在房地产热潮之下，地块开发则再度陷入停滞。
毕竟，在扭曲的方案之下，轻举妄动无异于慷慨赴死。
报团取暖，难逃多舛命运！
疫情当道，市场下行背景下， 两年之后又两年，直到2021年四季度，项目才又重启开发。
万科找到了在青岛市场风生水起的 金地、中海、越秀、城投， 央企、国企、绿档… 五家实力开发商联合开 发，是 共襄盛宴，更是风险共 担 。
之后便是2022年1月因擅自开工、3月因无预售收款被通报罚款，即便大概率是竞品举报，依然掩盖不了项目上市的窘迫。
带着浮山后金地华章的“成功经验”，金地操盘之下，2022年3月项目首开，毛坯均价25000元/㎡，但销售速度显然未达预期。
同年8月6日，距拿地已有5年之久，森林公园示范区盛大开放，取法江南园林的“三进三庭十二幕”，约1000棵本土 树种，约21种、40处景观场景等， 约10万方的森系景观园林 ，效果可谓震撼。
然而，市场已然急转直下，项目借示范区开放节点快速蓄客的完美计划在惨淡的盘客数据面前宣告失利，以价换量成为必选项。
“限时涨价”逼定最后一波意向客户之后，项目便开始了加装修+均价24000元/㎡的降价操作，很快让因为“青银路景”、“双峰山仙景”憋着一肚子余怒的老客户怒不可遏，“聚众磋商”乃至“全武行”在所难免。
之后，项目操盘手在流量和回款压力之下，已然无暇顾及老客户的反噬，随之开启了罔顾客户感受的忘我模式，将不惜一切代价以价换量的操盘策略演绎到了极致。
黑红口碑加持之下，巨大的话题传播效应吸引了一批又一批匆忙赶来抄底的客户，但一通“赶羊入圈”、“关门打狗”之后，又被淹没在跌跌不休的降价浪潮之中。
2023年6月，森林公园|棠悦面市，以1.5的低容积率洋房产品和商墅创新产品营造产品差异化，价格策略同样“机动灵活”。
转眼就到了23年10月，在一众房企风险出清之际，万科却罕见遭遇了“股债双杀”，一时间暴雷传闻不断。
就在万科势如危墙之际，深圳国资委出面站台，为其信用背书，万科在2023年成功续命，但资金告急警报长鸣。
25000→23000→20000-→特价房1.7~1.8万，官方报价之下，总有各类渠道和销售人员悄咪咪放出工抵房、特价房。
就在这种简单粗暴的营销策略之下，项目在争议中成为热销红盘，多年蝉联李沧区销冠头衔。
森林公园充分证实了一个道理：没有卖不动的产品，只有卖不动的价格！
300~400万的商墅、14306元/㎡的人才公寓…都是近期的事，不做赘述。
然而，商务地块变性意味着什么？
土地变性，不可承受之重…
土地变性，貌似甩掉了一个滞重资产的“定时炸弹”，但项目却依然背负着诸多不可承受的包袱——
项目8年抗战带来的高昂成本，以价换量造成的资产减值，客户群诉、合作伙伴讨薪带来的负面舆情……
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