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南京玖樾印象

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现在的南京买房人，在买房的逻辑上，逐步形成了卖小换大、卖旧换新、变劣质房产为优质房产+在相对高价值板块买相对高价值的楼盘这样的思维，因此，去年至今年我们会发现一个显著的特点：主城区的改善盘，回归价值巅峰。

这篇文章要探讨的板块是南京的主城东，分享的一个在我看来有“宝藏级”楼盘潜质的改善盘：玖樾印象。

先简单说说我的一些观点。在我看来，南京房地产快速发展的二十余年中，我们的房地产板块逻辑经历了主城-新城-旧城改造的多个过程，但在今年的房地产市场格局中，房地产在板块上的发展逻辑，迎来了变局的一幕：回归南京主城。这让我对目前南京主城东的房地产价值体系，有了不一样的看法：

1）、首先，南京主城东的房地产价值体系基本盘已经进入稳定期，价值体系的完善是未来的大趋势（涵盖土地、新房价格、二手房价格、成交量、成交活跃度等等）；

2）、其次，在新上市纯新盘的表现预期中，未来更看重个盘的独有特质，个盘的独有特质将会在未来的二手房市场竞争中，占据主导性；

3、最后，从房地产的大周期来看，南京的主城东未来面临着更多的轮动机会以及价值兑现期的稳步上升趋势，因此，布局这里，是符合趋势的明智做法！

位于南京主城东的玖樾印象，符合了我对南京主城东未来个盘竞争力预期的定义。南京主城东的发展新周期+玖樾印象的独有特质，共同构建了未来南京主城东高价值二手房的预期。

PART 1

不知道是不是偶然，还是玖樾印象一开始就参透了当下房地产板块逻辑回归南京主城的转变，玖樾印象的诞生，注定赢在当下和未来。

玖樾印象诞生于南京主城东的老牌“富人区”月牙湖板块，打造的是8栋8-11F低密住宅，拥有近1.3倍的楼间距，房源总数量仅有418套。毫无疑问，这是一个高端系得改善盘，可以说是为南京主城东定制而来。但我觉得我们首要得聚焦点，应该在：

玖樾印象踩准了整个南京主城东发展新周期的逻辑点，什么逻辑？

1）、南京主城东经历数十年房地产得发展，其板块价值体系亦是细化成更微小的板块，玖樾印象的区位点，是南京主城东未来价值相对较高的微板块，处于重新寻找南京主城房地产价值的周期中，微板块内部的高附加值要素齐全！

2）、南京主城的房地产，其前期的发展到后期的沉淀，正在以玖樾印象为中心的一定范围内，建立起来牢固的房地产价值体系，涵盖新房+二手房，你会看到，这个微板块区域范围内，新房+二手房价格，双涨！

3）、刚需-刚改-改善，南京主城东的产品的逻辑也在发生变化，产品向人性化、标准化、精品化的转变，缺一不可，这和玖樾印象的产品定位，高度重合。

4）、在改善当道的时代，南京主城东以及南京主城改善级的产品呈现两个痛点：①、稀缺；②、门槛高。玖樾印象作为改善产品补仓主城城东完美解决了这些痛点。

这些逻辑，将使得玖樾印象，决胜未来！

首先，以玖樾印象为中心，区域的交通+商业+教育+医疗的整体配套，已经有一定程度的成熟落地，这些，将打下一个主城蝶变中心的夯实基础。

区位图

1）、交通上，附近有5条地铁环绕：地铁2号线（下马坊站）；地铁5号线（在建，小天堂站）；地铁10号线二期（规划中，七桥瓮湿地公园站）；地铁8号线+13号线换乘枢纽（规划中，胜利村站）；

2）、商业上，附近有光华路商圈、新街口商圈和南部新城商圈，配套有森林摩尔、紫金生活广场、佳源广场等大型商业体；

3）、教育上，附近有南京师范大学附属中学秦淮科技高中，南京郑和外国语学校(石杨路小学部); 南京江南明珠幼儿园，瑞北小学分校，南京师范大学附属中学行知校区等；

4）、医疗上，附近有南京中西医结合医院，南京市中医院，军区总院等；

其次，在新房、二手房价格体系的建立中，玖樾印象周边拥有比较牢固的二手房房价的价值支撑。

在链家网站上，区域内银城东岳府等品质二手房挂牌价格早已站稳5.6万/㎡左右，这证明，南京主城内，优质的次新房自然能够具备二手房价格的竞争力。

再者，南京主城的改善级产品的门槛，是一般家庭所不能承受的。基本上都是动辄800万以上，多数2、3千万的大改善产品。因此，在南京主城拥有一套改善住房，现在难，未来更难。

玖樾印象在匹配板块发展新逻辑的同时，又完美解决了在南京主城布局改善产品的痛点，不可多得。

PART 2

再从玖樾印象的特质和产品的新逻辑来看。

南京主城东发展的新周期内，其板块内部的产品逻辑，正在发生巨变。因为其板块自身的角色正在发生转变。在我看来，南京的每一个楼市板块，都会经历这样的五个发展阶段，谁都不能避免。

玖樾印象所在的南京主城东板块，其板块发展水平所要求的产品升级，已经到了一个相对高要求的周期中。

在房地产调控政策持续收紧的大环境下，现在的南京楼市才算是回归理性，回归到正常的房地产开发逻辑中：开发商不再盲目瞎拿地、买房人不再盲目乱买房、产品竞争力的比拼重要性凸显……

这是众望所归！回归正常的价值序列，尤其是在产品层面，买房人的角度来看，不再是一味地追求房价上涨空间的预期，转而注重房子本身的价值，过去“疯人院”式的购房方式永别了！这样下去，南京在产品本身上面用心的楼盘，总会闪出耀眼的光芒。玖樾印象的产品竞争力体系，很完备。

1、稀缺性价值。玖樾印象是南京主城东近年来稀有的涉宅用地，在如今南京主城改善盘被热捧的潮流下，产品稀缺性的价值将会越来越高。

2、收藏级品质。玖樾印象是依据高颜值、高标准、高品质打造的高端系改善豪宅，这对提升整个南京主城东的产品开发水平，有着重要的意义，我认为是收藏级别的一家楼盘。

3、改善级大师。玖樾印象容积率只有1.8，是整个南京主城范围内难得的低密度产品，同时，玖樾印象也是主城少有的纯洋房产品。据悉，项目主力户型为约130㎡的三房、约143㎡的四房，符合当下大改善趋势。

产品特征很鲜明。

玖樾印象是1.8的低容积率，近1.3倍楼间距，推窗见景，将采光与视野做到极致。8-11F亲地楼高，把更多的土地让位于自然，匠造了约418席纯洋房社区，无高低配容积率让渡，无底商烦杂，在纯粹低密的建筑里，相逢生活的高度，非常稀缺！

项目采用人车分流设计，内设阅读、共享办公、儿童乐园，滨水等功能空间，花园洋房采用一梯两户设计，电梯刷卡到户，充分保证居住私密性。

大面积的玻璃幕墙使用，采光极佳、加上本身的低密属性，未来居住的舒适度可想而知。

整体社区景观师法中国四大名园之一的留园造园手法，打造“林间居游”的城市山林景观主题，仪式点状叠级水景、阵列乔木、树阵和花箱、特色景墙和对景景墙一字排开，打造尊崇的归家仪式感。

约4000㎡的核心阔景中庭，串联廊架会客厅、叠级水景等主题景观。在层次丰富的风景与一池碧波之中，可以不被打扰看一本没来得及翻开过的书，亦或是好好放空身心，静静与自然私语。前后是四时芳华，左右是层层绿荫，365天的生活时时有景，每一次呼吸都伴随着草木馥郁。

我认为，产品的价值逻辑在于：于当下，领先于市场，于未来，赢在前瞻性的布局。玖樾印象，从其内部的产品价值来看，完全符合这样的逻辑定位。

PART 3

况且，在改善趋势下，玖樾印象的户型纯粹，又给未来的二手房市场竞争力加分了。

在户型上，玖樾印象打造的户型建面约130-143㎡，只有这两种户型，纯纯的高端改善品。其中130㎡为三房两厅两卫。

入户玄关，客餐厨LDK设计，南向双阳台，通透舒适，采光通风皆佳；

主卧套房设计，配备双卫生间。

143㎡为四房两厅两卫

四开间朝南设计，南向双阳台面宽达7.5米，未来封闭交付。

餐客厅LDK一体化设计，南北通透，主卧套房，大飘窗、全明卫生间，是标准的改善类户型。

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在南京楼市趋于稳定、理性的大格局下，高价值板块+高价值楼盘的稀缺性更明显。南京主城东板块符合高价值板块的特征，玖樾印象符合高价值楼盘的特征，两者相互融合，在未来的二手房市场竞争力中，我们可以让时间来检验这种竞争力指数。

南京玖樾印象

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