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楼盘简况

开发商：长沙恒诚业房地产开发有限公司

产品价格：B地块精装均价17000元/平

产品总价：250.8万起

产品户型：小高层、洋房，在售B（西南角小地块）地块面积段152、215两种户型，另外A地块（东北角大地块）规划了230、252、352等户型。

总户数：1294户

楼栋数：23栋住宅及配套（不含商业等）

容积率：A地块2.9、B地块2.4

绿化率：35%

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楼盘亮点

1、交付：本地大国企独立开发，交付相对有保障（自从保利以天汇的大招打残了长沙新房市场后，交付质量就要重点考虑了）

2、圈层：改善级别的面积段，圈层和谐度、融合度较高；尤为值得一说的是，洋湖南片区均为纯正的商品房小区，与湘府路北的洋湖一致，但自住需求更强（这一点有点难以理解，不方便说得太开放，大家可以后台私信我讨论）

3、环境：所在片区开发接近尾声，周边环境接下来会提质升级，较为宜居

4、配套：学校丰富，目前雅礼、麓山等品牌都已入驻；妇女儿童医院虽然民营，但是硬件质量居长沙之首

5、产品：在售为纯正大板楼，其中152㎡户型四开间朝南，个人觉得尤为优秀

6、装修：B地块为精装修，A地块为毛坯，装修选择自由度较高

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楼盘缺点

1、配套：近期地铁轨道交通无望，至洋湖湿地站需2km；雅礼英才学校（蓝天校区）为新开办，办学质量还有待评估

2、地块：两个地块分割独立，且因容积率差异，导致稍显复杂

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综合评价

◆好像真没啥好说的。硬要说的话，就是这个项目有点生不逢时。项目做得四平八稳，没有特别突出的亮点，也没有特别反感的槽点。

◆适合人群：总预算250万以上，追求优质的生活居住环境，且看重九年教育、大型商业、中心公园等配套的综合水平。

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综合分析

1、开发背景

开发商恒诚业为湖南省内第二大地方国企长沙城发集团下属全资的城发恒伟（在先导与其他长沙国资企业合并之前，名为先导恒伟），早期开发的项目包括恒伟西雅韵、湘江时代等项目。

2022年，恒伟参与竞争[2022]长沙市048号地块：

▲项目拿地信息

在四家开发商参与的情况下，地块很快就达到了最高限价的231182万元，进入熔断摇号阶段。最终，坐拥地主优势的恒伟，于7月19日笑到了最后，也让建工集团铩羽而归。

这块地的拿地条件中，关于集中式能源站的条款，成为日后该楼盘的一个重要卖点：

不过，因为率先开售的B地块卖精装，而A地块准备卖毛坯，所以A地块是否能接入集中供冷供暖，我当时没有想到这个问题，还请大家自行详询置业顾问。

2、土地资源

我们先来了解下项目用地。如前所述，分为三块用地。（大家务必注意用地的几个指标，很重要！！！）

东北角的大地块为A地块，用地属性为居住用地，容积率2.9，限高80米；

A地块的西北角为商业地，容积率相同，但限高100米；

西南边为B地块，属性为居住用地，容积率2.4，限高54米。

在这俩住宅地块中，我看到有博主从商业和配套的角度认为A地块比B地块更优质，但老梦认为，容积率为王，B地块才是最好的。（后面产品规划时再详说）

目前，洋湖南片区的土地，在华润夺得2023年007号地之后，除了洋湖晴翠南边的H-491/H-492之外，基本只剩下些边角料了。如图（红圈处为君樾洋湖用地）：

暗病是没啥暗病的，我们可以看看2012年时的卫星图，基本是村庄和农田：

3、规划环境

洋湖国际新城，大家都很熟悉了。原来大家都说梅滨洋（梅溪湖、滨江、洋湖），其实在河西的序列里，准确的说有两个条线：一个是湘江新区方面，应该表述为梅滨洋大，即大王山旅游度假区，它也是湘江新区重点开发的四大片区之一；一个是从价值角度，应该表述为梅滨洋市，市府板块，傲立着那几个价格高企的学位房小区，以及江山境这些在售的高价盘，必须得有一席之地。

说远了。

洋湖，为了匹配“国际新城”四个字，从2016年前后开始发力，引进了宜家和卓伯根，让我们有机会和众多瑞典人和德国人合作共处，学习他们的商道经验和国际视野。

但是作为一个内陆省份，真正蜕变为国际新城何其难也。

如今的洋湖国际新城，我更愿意将其看待为一个宜居宜游生态新城：以休旅商业为核心产业，辅以湘江时代、柏宁广场、中盈广场等一部分办公商务。

大家从这张全景图就能感受到：

住宅小区和公园几乎各占半壁版图。

再来看一下片区控规的老版本，本项目位于图纸左下角红圈处：

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