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南通通州华德·南山隐

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01.

土拍和纯新盘联动

主城低密洋房迎来补仓

临近年底，本年度土拍中的大多数地块相继公布规划、亮相产品以及忙着首开，还有一大波优质地块年底集中出货。

在这波土拍和纯新盘的“联动”中，我们发现了一些令人惊喜的信息：主城低密洋房产品正迎来新一轮补仓。

尤其是创新区。

一个事实是，这两年创新区纯新盘层高正越做越低，从“老中创四子”清一色的17F以上到如今的“叠墅+多层”配置，但多层住宅基本仍在8F以上，7F及以下的纯正洋房很少。

比如仁恒紫琅世纪打造叠墅和8-17F小高产品；道达尚瑞打造9-18F住宅。

创新区几个已经公布案名的纯新盘，虽然都容积率都比较低，但目前只有世悦是有6F纯洋房产品的。

接下来创新区待出让的几块地，容积率更低均在1.5以下，本月16号即将出让的世悦东侧地块，限高22米，是创新区罕见的超低密地块，非常值得期待。

除了高端改善聚集的创新区，城南、虹桥、任港湾、濠河板块都有待售纯新盘，且都做了十分稀贵的“主城真洋房”。

比如南通华宇拿下的玲珑雅苑，打造1栋5F的洋房，以及1栋9F、1栋10F、1栋15F及2栋11F小高层，老城区罕见的低密洋房。

再比如任港湾R22021地块，打造6栋别墅、1栋5层洋房、8栋6层洋房和2栋10层洋房，容积率1.31，总户数仅297户，部分楼栋底层架空。

地块紧邻任港河核心景观带，北侧就是规划建设中的南通师范学校第二附属小学任港湾校区，未来教育资源也会成为其一大优势。

02.

次核芯区改善“骑虎难下”

高价地入市举步维艰

从我们的统计数据可以发现，除了南通市区，通州核芯区、市北板块的低密改善洋房数量较多。

对高溢价地块来说，高昂的拿地成本意味着要尽可能做高端产品才能卖出好价格，但下行的市场和疲软的购买力，着实让通州的改善市场有些“骑虎难下”。

因此，一些拿地很久的洋房项目不得不选择“捂盘”。比如多次陷入退地风波的南山隐和迟迟不开盘的圆融璟悦。

图源抖音@南通楼市大师兄

与此同时，很多钟爱洋房的人迫于购买力，只能瞄准非核芯区。因此市北、陈桥这些地方的纯洋房也有一定优势。

比如此前的融信澜宸，洋房比叠墅产品卖得更好。但由于市北新盘竞争激烈，市场下行的大背景下，首开·安澜如院的去化就相对缓慢了。

不过这可能也和它的产品定位有关，起步72平的小洋房，面积的确有点尴尬。

做小户型洋房，只会是一线城市核芯区的刚改趋势，既能治愈洋房情结，又能控总价。

但对于购买力较为强劲的南通改善客来说，这种小户型洋房的吸引力并不大，同样200万的预算，可能更倾向于选择较大面积的小高层。

值得一提的是，在我们统计的表格中并没有海门的项目，要论地价，海门其实比通州、市北都要贵不少，但海门的新盘里很少看到7F以下的洋房产品。

海门高价地的“归宿”，要么是像星湖澜悦长风这样的小高层+大户型叠墅；或者是万科半岛国际、致豪嘉盛苑这样的改善大平层产品；要么就是德美花园、上德花园、御玺滨江、臻林府这样的纯别墅产品。

03.

真低密、真洋房

将成为市区改善新趋势

不难发现，现在南通市区的高端改善项目，几乎没有纯高层项目。尤其是创新区的纯新盘，大部分是小高层+洋房/叠墅，“低密度、真洋房”俨然成为一大新趋势。

在南通，很多本地人对于洋房有特殊情结，他们愿意为洋房去付出溢价。

比如新城区的低密洋房社区华润静安府，只有143和193平两种户型，3万/平的单价，准入门槛相当高，但依然去化表现十分优秀。

热销的背后，除了产品自身的稀缺性，洋房的优势也是不可替代的。

优势一：得房率更高

相比较高层75%左右的得房率，洋房的得房率可以做到80%以上，加上洋房没有连廊，私密性也能得到保障。

以目前市面上主流的改善户型140㎡为例，洋房的使用面积可以达到119㎡，甚至更高，高层的使用面积仅为105㎡。

也就是说，相似的单价、总价和户型，洋房的得房率更高、私密性和舒适度也更高。

优势二：次新洋房价格抗跌

在二手市场，洋房往往能卖出溢价来。尤其是有附加值的顶底房源，能比标准层高出一大截。比如一楼能溢价30%以上，妥妥的“品类税”。

总结来说，不论是在新房市场还是在次新房市场，洋房都能站在更坚挺的梯队中。

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