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1、禹洲新希望雍禧兰台二期：地王的自救

这个盘在三环内靠近龙阳大道，汉阳和经开交汇处，2020年经开地王，楼面价高达13005元/㎡。周边商业、地铁、学校、公园都算便捷，但一期超高层现房只卖9000元/㎡——地王亏得底裤都不剩。

原二期规划两排叠拼+高层及超高层的组合，于3月5日公示调整为15-32层小高和高层的组合。

关键数据分析：

调整前后住宅计容建面基本没变，约8.8万方

新增不计容的阳台+公共平台，共约3.34万方

得房率提升约38%，高层得房率从80%左右直接干到118%

开发商看似亏了（叠拼没了），实则是赚了。按比例换算，高层单价可以从9000元/㎡拉高到1.3万/㎡。虽然地价太高，依然亏，但至少亏得少了很多。

2、泰富城商改住：硬伤盘的逆袭

这个盘在三环外临经开永旺，2月25日土拍，楼面价5330元/㎡。3月6日报规公示，原来是两栋写字楼，现在改成6栋31-33层高层。

关键数据分析：

住宅计容建面5万方

不计容阳台+公共平台2.63万方

得房率提升超50%，未来可能出现130%的户型

难怪容积率2.34只能全做高层——赠送面积太多，实际建面大大提升。

但这个盘硬伤明显：临高架、地铁远，对比隔壁东本二厂4650元/㎡的地价也没优势。如果没有超高赠送，按新规95%得房率可能卖不到9000元/㎡，开发商亏死。现在130%得房率，按比例换算单价可以往1.2万/㎡去靠，终于是有得赚。

二、市场影响：谁受益？谁受伤？

雍禧兰台二期：刚需的福音，改善的遗憾

对于汉阳和沌口的刚需客户，这次调规是个好消息，有了更多低门槛的选择。三环内，比汉阳楼盘门槛低，比沌口楼盘环线近，性价比拉满。

但改善客户要失望了——想买三环内高性价比叠拼的，只能去抢一期剩下的那点存量。

泰富城商改住：价格战的导火索

考虑到这个地块两大硬伤无解，且隔壁东本二厂地块几乎全方位占优，它唯一的出路就是价格战。

反正商改住，开发商不赔就是赚。一旦它把性价比拉到极致，东本二厂主打刚改的1.8容积率地块，必然受到价格压制，对买房人来说当然越卷越好。不过1.2容积率的临湖地块主打改善，影响会小一些。

三、政策趋势：经开区是“特殊”的吗？

这两个盘都没有受到新规限制，延续了沌口之前超高得房率的优势。但我觉得，这并不代表沌口后续地块（东本二厂&郭徐岭）也能跟着“沾光”。