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铜川楼市发布 2025-06-08 16:56:15

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5月，宁波的天气迈入夏天，宁波的土拍市场也是暖意融融。

2025年，宁波土拍市场整体呈现"量少质优"的显著特征，尽管全年住宅用地供应量同比缩减约30%，但出让地块几乎全部向低密产品倾斜，且规划条件均经过精心设计，可谓"推地必属精品"。

数据显示，全年成交的23宗涉宅用地中，容积率≤1.8的优质地块占比高达78%，其中鄞州下应、高新区等核心板块更是出现容积率1.2-1.5的顶级低密地块；华润以50.11%的惊人溢价率竞得下应涌宁府南侧地块（容积率1.2），绿城同样以20.83%溢价率拿下高新区地块（容积率1.6），楼面价同比涨幅超30%。

此外，保亿以18.75%溢价率摘得江北永红地块（容积率1.8），延续了低密趋势。这些优质地块预计将在下半年陆续入市，产品定位普遍高端，以大平层和低密住宅为主。

值得一提的是，由于第四代住宅热度不断攀升，许多地块也是引入了四代宅的创新设计，可以说，今年是“改善之年”也不过分。

近日，市资规局最新挂牌了一宗地块引发了引发市场强烈关注——即位于海曙区的HS07-02-18地块。

这不仅是海曙首个规划建设"四代宅"的标杆项目，更凭借其得天独厚的区位优势和创新设计理念，有望成为宁波人居升级的典范之作。

该地块将于6月27日9:00正式开拍，起始楼面价12491元/平方米，不限地价、不限房价的宽松条件或将引发房企激烈角逐。

地块位于海曙核心段塘板块，地块四至范围：东至环城西路西侧绿地，南至段塘东路，西至用地红线，北至顺德路。

该地块的地理位置及其优越，坐享"双地铁+商业综合体"的顶级配套：

地铁8号线（即将开通）段塘站、南苑站双站环抱，步行可达；

北侧直达龙湖海曙天街（约500米），都会生活举步即达；

环城西路、环城南路快速通达全城，却远离高架噪音困扰；

2公里半径内覆盖宁波市第一医院、南塘老街等优质资源。

地块出让面积35110平方米，容积率1.8，即可建楼盘总体量6.3万余平方米，建筑限高54米。

该地块作为海曙区首宗第四代住宅项目，其高品质住区建设标准中特别设置了"空中绿化平台管控要求"。

根据监管协议附件规定，空中绿化平台分为户属和共享两类：

户属平台需满足层高≥2个标准层、投影面积≤25%套内面积、绿化率≥50%且开放面≥50%周长等要求；

共享平台则需满足层高≥2个标准层、投影面积≤10%楼层面积、绿化率≥30%且设置公共可达等条件。符合标准的平台不计入容积率和产权登记，违规平台将按50%投影面积计入容积率。

该规定不适用于低层住宅，平台间距计算需满足消防日照要求，自高品质住区试点方案发布之日起实施，适用于新取得土地的项目。

▲第四代住宅示意图

地块出让起始总价约7.9亿元，折合起始楼面价为12491元/平方米，不限地价，不限房价。

本次地块12491元/㎡的起始楼面价，对比周边近年成交地块，价格优势极为显著：东侧建发春著悦府（2020年出让，108轮激烈角逐）成交楼面价25667元/㎡， 2021年首开均价达36400元/㎡；北侧龙湖天晟玥府（含天街综合体，2020年土拍激战173轮）；成交楼面价25134元/㎡， 2021年首开均价35200元/㎡。

同板块标杆项目对比：保利·江上印（2020年拿地）楼面价25540元/㎡，备案均价37500元/㎡；万科·朗拾里（2021年拿地）楼面价26978元/㎡+配建9400㎡保障房，首开均价35500元/㎡。（数据来源：宁波市房产交易信息服务网）

显而易见，本案起始地价为开发商预留了充足的产品溢价空间。在当下改善需求主导的市场中，如此价差优势极可能引发激烈竞逐。