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武汉华发外滩玺

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武汉两江沿岸一线临江动辄就是50-60层的超高层住宅，导致在武汉如果想要一线江景新房，基本都得选择超高层，就连三十层左右的普通高层选择都少之又少。

但这次在武昌有的选了，全盘无超高层，总高22-28层，不仅一线临江，还在武昌内环，预计还会对口示范率60%+的初中。

它是——【华发外滩玺】。

*题外话，为什么枯燥君每次写楼盘都会讲土地背景，两方面的原因：一个是为了让大家了解这个项目在土地端的价值，土地价值和产品售价正相关；

第二个方面是关注土地端有哪些配建要求，比如还建房、公租房、保障房、人才房或者商办配套等，这些配件要求会影响房子的保值率。

2023年12月26日，武昌国资武汉市政通实业有限公司以楼面价13571元/㎡拿下的P(2023)135号大堤口地块，成交价 77970 万元，2024 年 12 月 31 日，华发股份中标该地块委托开发管理服务。

规划用地性质为居住用地、商业用地、商务用地、防护绿地。

项目位置在武昌区临江大道与中山路交汇处，属于武昌内环，一线临江，也是武昌滨江商务区规划范围的最南边 。

北侧为金都汉宫小区；东侧为中华路金都小学和几个老旧社区；南侧为中山路和一块待建设住宅用地（即P(2023)133号地块，也将由华发代建）；西侧为临江大道和武昌江滩等。

地块处于核心位置，也是武昌区最早的豪宅集群区域，项目隔壁的金都汉宫是2009面市的武昌第一批豪宅。

另外，在土拍文件中明确了，会存在部分回购房源（约1.8万方），由滨江商务区管委会指定单位进行回购，回购总金额为30960万元。

▍交通配套

地铁：390米左右到5号线昙华林站，往北一站路可以换乘2号线。

自驾：出小区门可以选择往东或者往西上临江大道和和平大道，能去武昌滨江和青山，出小区1.1公里可以上长江大桥到汉阳。

▍教育配套

按照最新的划片范围，外滩玺所在位置对口的学区组合为：中华路小学金都校区+粮道街中学积玉桥校区（2025年普高率81%，示范率61%，参考人数为415人），属于武昌区强学区。

（*具体划片对口还需要以交房后教育局划片为准）

▍商业配套

步行930米左右到达假日乐园购物广场（但已经跟不上时代），再就是昙华林到螃蟹岬连贯形成的以旅游业态为主的商圈，2.3公里左右可以到首义商圈，距离楚河汉街约4.4公里。

*昙华林泛悦汇

▍医疗配套

步行1.6公里到湖北省中医院（三甲），2.2公里到武汉市三医院首义院区（三甲）。

▍景观配套

60米到武昌江滩，130米到辛亥革命纪念馆，1300米到粮道街，1400米到昙华林，1700米到黄鹤楼，2000米到沙湖，武昌最核心的人文景观资源都在项目2000米范围内。

华发外滩玺的背景是武昌区国资委拿地，华发通过公开招投标拿下了该项目的代建资格

华发在武汉打造过不少经典豪宅项目，比如华发外滩荟、华发外滩首府等，在全国的各地方做的经典项目也很多，口碑和能力属于房企上游，只是近些年在武汉独资开发的项目以三代产品为主，在武汉市场存在感逐渐偏弱。

▍楼栋分布

整个项目一共4栋楼，呈错落分布的合围式布局，延临江大道和中山路有共计3000平左右的社区底商。

江景是外滩玺的一个核心卖点。

因为地块的看江面限制，外滩玺没有做正对江面的设计，在不牺牲朝向的情况下做的整体西向看江的排布。

外滩玺整体呈南北朝向布局，3号楼为正南北朝向，1、2、4号楼为西南朝向，1号楼因为整体是L型设计，159户型所在的单元为东南向。

其中1、2号楼6楼以上除了1号楼的159户型外都可以一线无遮挡看江，159户型6楼以上夹缝看江。

看出去的江景是南岸嘴、晴川阁、龟山电视塔还有长江大桥，是整个武汉现代化和自然相结合的最好的江景视野。

但有一点需要注意，项目隔壁还有一宗编号为P（2023）133号的地块，也是由华发代建，当前产品信息还未出来，如果建成之后可能会有一定的江景视野遮挡，尤其是对2号楼的江景视野遮挡，以后可能就看不到长江大桥了。

整体楼栋是错落排布，南北向楼间距最低是32米，采光视野没有大问题。

其中1、2号楼东西边户之间的楼间距是15米，对于1号楼的181平西边户客厅和2号楼的198平北向卧室有隐私性的影响。

▍公区分析

尺度60米的中式大门。

外立面打造为全公建化外立面，这个全不是指的仅南向，而是东南西北四面都是公建化外立面，也就是全部都由铝板+玻璃幕墙组成。

公建化外立面的好处是漂亮，还有经过以十年为维度的时间冲刷也能历久弥新，可以一直保持像城市cbd中的写字楼那样金光闪闪。

项目1、2、4号楼一楼均为架空层，1号楼下有下沉式会所配置。

健身房、泳池、私宴厅、四点半学堂等均有配置，结合目前给到的效果图来看，整体公区打造品质很高。

▍户型信息

户型分析一定要认真看，每一个户型的优缺点和看江视野以及楼间距各有不同，对于一个以江景为主要卖点的产品，户型的选择很重要

华发外滩玺户型面积段为159、181、198、210、244平，得房率95%+。

159户型，4房2厅3卫户型：

这是华发外滩玺商品房部分的起步面积段，功能性和尺度都足够。

该户型为1号楼东边户型，整体朝向为东南向，因为有2、3号楼的遮挡，基本没有看江视野。

客厅带270度采光面，可以看自家小区的完整的园林景观，顺带能看到隔壁金都汉宫的部分园林。

全房均有飘窗面积优化，北向带一个生活阳台。

几个小问题：

1、主卧、次卧、客厅三开间朝东南，但这三个开间在下午之后的采光会相对较弱；

2、北向两间卧室朝西北（会有西晒影响）；

3、主卧挨着电梯井，可能会有噪音影响，但以现在的工艺进步应该可能性很小；

4、 公卫是个暗卫。

181平，四房两厅三卫：

为1号楼东边单元拼接处的拐角户型，其中主卧+两间次卧朝西南，客厅+一间次卧+厨房朝东南，主要的看江面在主卧，主卧带270度的采光面。

全房基本没有浪费面积，可以做三套房设计，也没有暗房暗卫的存在。

一个小问题：主卧与2号楼楼间距为15米，会存在隐私性的问题。

198平户型，四房两厅三卫：

该户型该户型为2号楼仅有户型，该户型肉眼所见之处基本都是采光面，且没有楼栋之间的遮挡，拥有优秀的采光面。

全房的三个采光面，不仅能看到江景，还能看到小区内部的园林景观。

功能布局上有生活阳台，有储藏间，有独立入户玄关，虽是全景仓户型设计，但基本没有全景仓户型的浪费面积和不好布局的不利因素。

几个小问题：

1、 二号楼的西边户次卧存在和1号楼主卧的对视问题；

2、 未来南向农讲所地块建设之后会对整体的江景视野有一定遮挡；

3、 主卧与客厅相邻，私密性较弱。

210平四房两厅三卫户型：

该户型为1号楼的西边夹边户户型。

四开间朝南，且南向正对长江，也就是说主卧次卧客厅均能看江。

有完整的功能分区，有独立入户玄关、储藏间、生活阳台、中西厨等配置。

除了主卧紧邻客厅外没有大的缺点。

244平四房两厅五卫户型：

该户型为1号楼西边户，也是整盘江景视野最好的楼栋和户型。

肉眼所见之处也基本都是采光面，西北、西南都是270度采光面，可以做到三面看江，下沉式庭院景观也能看到。

不足之处是有一个暗卫的存在，以及主卧与客厅相连，私密性较弱。

武汉华发外滩玺

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