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南京绿城凤栖潮鸣府

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现在，南京大户型供应量基本饱和，更充沛的供应量下，有些楼盘就不得不垫底了。

比如大校场的千万级豪宅——绿城凤栖潮鸣，共1栋楼64套房，面积166-234㎡，精装均价约5.1万/㎡。拿地1年多才上市，又是只有一栋楼的mini社区，在拿了销许4个月之后，被曝认购2套，成交2套，去化不足1成。

今天笔者再看，已经有5套备案成交，还有1套交了首付还没下款。可距离拿证已经过去了半年，照这个速度，剩下的58套房，不得再卖个4、5年？

绿城凤栖潮鸣位于大校场，但位置并不在我们所熟知的核心地段——创新街区，而是在大校场北部的边缘地带，与石杨路只隔了一条秦淮河。河的对岸还有一个强劲对手——金基璟樾府。

如果想看秦淮河景色的话，可能更大程度上看到的是壹城观泓。

和大校场其他项目截然不同的是，去往项目售楼处的沿路，一个指引牌都没看到，全靠导航自己摸索。

高情商：这是一个高冷的项目。

低情商：这是一个不够贴心的项目。

其实立个广告牌对于品牌调性并不会有什么影响，虽然酒香不怕巷子深，但项目周围有不少断头路，没有指引的话，难免让很多感兴趣的买房人略感不便。

这里笔者想到了城南的另一个已收官项目——仁恒城市星光，其周围的城市界面也比较一般，况且那会的市场还是不错的，仁恒尚且专门修了一条路通往售楼处。而同期一样受周围城市界面掣肘的瞻月府，还能自费把旁边的七桥瓮公园升级一下。相比之下，绿城这方面就很难评。

拐了几个弯，就能看到绿城凤栖潮鸣了，项目和金基璞悦隽园中间，还有老旧小区中和桥路59-8号。

走近可以看到，绿城凤栖潮鸣与老小区贴的比较近，并且只有一栋楼的它，在周围一众旧小区、旧街道看来，显得有些格格不入。

目前，项目的临时接待处设在中和桥支路，要去正式售楼处需置业顾问带领。

周围的城市界面大概是这样↓

我们不能说老旧小区和老旧街道有什么错，但这样的地段注定做再好的产品再牛的设计也终究是错配，并不适合做豪宅，更何况是现在买方市场的当下。

南

绿城凤栖潮鸣前身是南部新城G124，2021年11月25日，边城拿地（楼面地价28589元/㎡，毛坯限价44898元/㎡），之后边城请了绿城操盘，打造“凤起”系，即绿城一直引以为豪的成名作杭州凤起潮鸣的产品系。

整个项目仅1栋楼，共16F，预计2024年10月交房，体量就一栋，交房也快得很。原来项目设计是2栋楼，后来改规变成了1栋楼，令很多人费解。

总户数没变，2栋改1栋，有个很重要的理由：可以直接压缩建筑成本。肉眼可见的就是东西山墙的外立面成本就能直接省下一半。

修改规划前的绿城凤栖潮鸣

修改规划后的绿城凤栖潮鸣

在外立面上，项目采用三玻两腔幕墙玻璃+铝板干挂。

绿城当年能够扬名立万，靠的就是高标准的外立面。这源自老宋的一个顿悟：“每在外立面多投入500元/㎡的成本，二手房每平米就能多两三千溢价”。这一点，被越来越多的南京业主发现，并付诸行动。

撇开一切外在因素，项目本身的产品力还是很强的。首创游艇型入户大堂，令人眼前一亮。这在当下到处都是顺景园林的市场里，的确很特别，让人印象深刻。

水上花园会客厅↓

绿城凤栖潮鸣是一层四户，其中，东边户236㎡户型与西边户215㎡户型的客厅是朝北的，只有中间户166㎡户型客厅朝南。

我们先来看最小的166㎡户型，在销控表上，这个户型总价集中在850-900万。户型设计上中规中矩，没什么硬伤，但这个总价段竞争很激烈。板块内，创新街区的几个盘都可以选，甚至可以去买大校场的洋房。哪怕跳出板块，河西南一波小高也都能选。相比之下，有多少人会选它？

建面约215㎡的户型，打造了端厅户型，这个户型可以带来的宽阔视野，但北向的视野可能并不是流光溢彩的秦淮河，而是一栋栋高层的壹城观泓。

光这个面积段而言，汇文府还有215㎡在售，去化也不算特别顺畅。

目前三种户型只有东边户的236㎡户型开设了样板间，总价1200-1300万。

一梯一户设计，每户业主都享有一个私家电梯厅。

电梯厅实景

约5平方米独立玄关↓

这个设计在同总价豪宅中并不多见，有了这么一个玄关，主人家的气派尊重凸显，又把室内的私密照顾到位。

但对于这个玄关，大家就仁者见仁智者见智了。就像中宁府的女王玄关，非常气派，又掩盖着一丝神秘感，爱的人很爱，但也有人觉得面积被浪费了。但到了这个总价段这个面积段，豪宅的面积其实已经不太需要那么多了，一些人的看法就是：豪宅的设计，就看面积怎么优雅地浪费。

端厅客厅面宽达到11米，并且这个客厅没有又重又笨的客厅移门，观景无界。这样的设计在南京独一份，要知道，哪怕是河西顶豪四大天王，也无法直接把移门去掉，这次绿城做到了。据说绿城为了达到这样的效果，不惜花费400万。

全屋的装修大量采用木饰面和大理石。全屋的吊顶、墙体等大量采用了弧形元素，高成本高审美，跟河西几个顶豪的设计理念不谋而合。

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