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🏡武汉城投金沙樾

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在新周转模式下，对房企五相能力的要求显著提高，这里面包括决策力、客研力、产品力、销售力和容错纠错能力。

（新周转模式下企业需具备的能力）

2024年下半年至今，国企平台公司武汉城投在新周转模式下进行了积极的实践，这里面典型的代表项目就是：城投金沙樾。

项目在产品定位及打造方面均做出差异化，自首开入市以来销售力、案场来访量表现持续位居全市第一，月均网签套数突破200套，月月推货，加推当天基本出清。

金沙樾在市场层面引发了巨大反响，与之相比，其实项目地段配套并不占据优势。处于武昌二环内，侧紧邻污水处理厂，存在不利因素。

那么针对周边缺乏强势外部资源优势的情况下，城投金沙樾在哪些方面，最终成为新周转模式的典型项目呢？

我们认为至少有三点，客研力、产品力及销售力。

Part 01 客研力：精准产品及价格定位

先谈客研力，产品定位和价格定位是客研工作需要解答的核心问题，意在抓住市场机会，构建项目高流速或高溢价能够成立的逻辑闭环。

金沙樾由客研推导的策略相当清晰，在外部因素无法完全规避的情况下，修炼产品内功、抓主流客户需求、降低总价门槛。

1.1 客户需求导向的产品定位

城投金沙樾社区形态呈8字型，双围合式布局，由6栋32-34F高层及2栋18F小高层构成，容积率3.11，多数楼栋朝向非传统南北向。如此建筑规划布局的好处，一是可实现打造市场稀缺小高层产品，其次可规避客户极为排斥的超高层建筑，2栋18F小高层远离污水处理厂，处于小区价值高位。

（总图排布）

与目前二环沿线项目，户型面积定位主流做100-140㎡不同。金沙樾全盘仅4个主力户型，87-89/99㎡为中间户，108/126㎡为边户，100㎡以下小户型占比接近50%，产品面积段整体偏小。

从2020年后，武汉核心区刚需项目的户型起步面积，已经由90㎡上升至100㎡，甚至105㎡，那么武汉城投出于什么考虑，反其道而行之，将刚需户型面积定的如此小？

我们认为至少包括两点，其一是发挥准四代住宅的优势，抓空白市场的机会，其二是降低上车门槛，扩大客户基数。

1.2 把握主流需求，抓空白市场机会

徐东板块近6年主流成交面积段为100-120㎡，主流成交总价段为200-250万，城投金沙樾定位时把握了这一主要机会，在项目面积与定价上作为主流，与此同时考虑到新规红利赋予了产品打造更多的创造性与可能性。

利用得房率优势可将户型建面控小，实得面积可做到相当或更大，同单价下总价更低但户内使用面积不减。

这样的好处很明显，对比市面上多数项目100㎡左右的三房准入门槛，城投金沙樾不到90㎡即可上车三房，且实得面积类似，在购房者抉择金沙樾和其他旧规范项目时，客户显然更愿意选择前者。

1.3 得房率提高，总价门槛降低

对比传统旧规范产品，金沙樾作为准四代住宅的得房率可达87%-90%，意味着单户型在相同实得面积下，客户能够以更低的总价购买实际使用面积相当或更大、居住功能类似产品，变相降低了购房门槛。

通过对比，与三代宅实得面积相同的情况下，城投金沙樾各个户型的产权证建筑面积要小7-14㎡，若以相同单价换算成总价，从客户角度看，购房支出上可节省11到22万元。

Part 02 产品力：创新户型设计及展示升级

从2024年6月，武汉主城区首个准四代住宅城投金沙府入市，此后市场多数热点红盘都与“准四代”的字眼挂钩，更多的赠送面积、更大进深的阳台已屡见不鲜，刚需定位的城投金沙樾则在户型创新设计和展示升级方面提供了自己的差异化产品力答案。

2.1 极致南向面宽，户型功能排布及拓展空间多维度创新

与一般准四代宅不同的是，城投金沙樾在户型设计在金沙府基础上进行了不少优化，包含面宽、功能排布及拓展空间等多个维度：

特征1：极致南向面宽（9.3-12.5米）

特征2：北向阳台赠送拓展为功能空间

特征3：99㎡中间户可享独立电梯前室，边户全独梯入户

▽87-89㎡三房两卫户型

亮点1：市场上少有的90㎡以下做到三房两卫的设计

亮点2：面宽9.3m

亮点3：餐厅处打造S墙解决小户型冰箱收纳的问题

▽99㎡三房两卫户型

亮点1：99㎡做到南向四面宽， 12.2m超大面宽

亮点2：双开门电梯实现独立电梯前室面积的利用

▽108㎡三房两卫户型

亮点1：面宽11.4m

亮点2：全边户设计，独立电梯入户

▽126㎡四房两卫户型

亮点1：不到130㎡做到四房设计

亮点2：面宽12.5m

亮点3：全边户设计，独立电梯入户

各个户型打造上追求极致面宽，所有户型均有亮点，在功能排布及拓展空间上进行多维度革新，区别于市面上部分项目单纯追求得房率提升的做法。

2.2 自身产品力的优化与进步

对比武汉城投前期热点红盘城投金沙府，城投金沙樾在赠送方式上进行了优化，增强了户型功能性。

（城投金沙府111㎡三房两卫户型，得房率约90%）

（城投金沙樾108㎡三房两卫户型，得房率约87%，不含电梯前室）

城投金沙府是武汉首个抢占到20%套内阳台产品，南向阳台进深2.4米，城投金沙樾在其基础上，做南北双向均衡拓展，南向阳台保持在1.6-1.7米，北向通过阳台拓展出一个功能间的一半赠送。

城投金沙樾不一味追求南向大进深阳台，而转向南北向均衡拓展，使得北向的功能间实用性提升。

2.3 实景展示进一步升级

城投金沙樾入市前，外围商业街、主入口入户大堂、水景庭院等部分已实景呈现，社区大门具有标识性，对比前期城投金沙府展示面明显有提升。向品牌房企看齐，做到实景示范区、实体样板间、实景景观区等三实标准。

（社区大门实景图）

（园林水景庭院实景图）

（商业街实景图）

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