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苏州金融街·融悦沁庭
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我们今天来拆解一下，绿城在太湖新城代建的第一个别墅项目——2024-WG-Z22号地块。
关于太湖新城发展现状及此板块出让别墅的逻辑，我在之前的文章中提到过，感兴趣的朋友们可以点击查阅：吴中太湖新城想靠别墅打个翻身仗
1、区域位置：东临仙玩港，南临河流，西临箭浮山路，北临子文街，子文街以北是金融街融悦沁庭项目（如下图）
项目位于太湖新城的最西侧，属于当前已开发部分的边缘位置。距离25年12月他们竞得的2025-WG-32号地块约500米。
项目虽处边缘，但距离学校及地铁、公园、商业都比较近，也是一个比较宜居的片区。
2、规划指标：35,568.16㎡，容积率1.02，地上建筑面积36,279.52㎡；建筑密度：≤35%，绿地率：≥30%，建筑高度：≤35米（数据来源：苏州市自然资源规划局）
容积率比较低，但建筑限高及密度比较克制，没法做纯别墅社区，但可以做别墅、洋房或者别墅、叠加的组合产品。
3、成交信息：2024年10月18日成交，无溢价，楼板价18000元/㎡；
1、业态组合：6F叠加约54套（即上叠18套，中叠18套，下叠18套），3F联排约81套，共约135套（预估数，准确数据需联系项目）
别墅套数占比大约60%，非常极致了。总套数135套，在现在这个环境下，销售压力是比较大——虽然这项目自带“太湖新城首个别墅社区”的光环。
2、别墅的分类：可以划分为区域型别墅，关于别墅的购买逻辑以及划分标准，我在之前的文章有讲过，感兴趣的朋友欢迎点阅：苏州别墅怎么分？苏州别墅怎么买？
3、户型面积：叠加约205-240㎡，联排约265-400㎡。
整体面积段都有些大了，当然这应该也是权衡之后，用业态倒推出来的面积段——要想实现别墅占比的增加，必然要加大户型面积，有得必有舍。
当然，优势自然是，这属于纯改善型的小区，入住门槛比较高，对客户天然做了“筛选”。
4、立面材质：叠加为铝板、型材；别墅为石材、铝板；
在现在苏州市场上，尤其太湖新城这种在早期就把产品力拉的比较高的板块，全铝板已经算是标配，别墅上石材也是必然的选项。
5、室内层高：别墅1楼3.6米，2-3楼均为3.15米；另外，3楼为坡屋顶设计，即3F最高处约3.8米；叠加上、中、下叠的客厅层均为3.3米，居住层均为3.15米。
这个层高，属于中规中矩；别墅1楼及叠加的客厅层层高持平于市场基本水准；但别墅的2-3楼较园区的几个项目（3.3米）低；
6、建筑楼间距及花园面积：
别墅区，没有消防车道的大约12.7米左右；有消防车道的大约13/14米；因为小区别墅做了“手拉手”的处理——也就是前后两栋楼用建筑构筑物实现弱连接，这就减少了消防车道的布置。
从业主使用角度看，这增加了花园的使用面积；从规划角度分析，这有助于实现别墅的增量设计；从经营角度看，有助于实现“货值的最大化”。
当然，这对小区的消防，增加了一些难度。
别墅的花园，中间户预估在70-80㎡，边套受侧边间距影响，大小不一。
7、园林景观：
因为是低密社区，景观做的比较简单。主要看两点：
一，示范区及小区的主大门在北，进入大堂之后便是小区唯一的中央景观区，预估面积在1000㎡左右，中央景观的主景观是个下沉庭院，面积大概300-350㎡，并不大。
另外，中央景观处做了个连廊，这也是比较常见的做法了，比如沁百合以及招商序这些洋房社区。
二，绿城比较擅长让园区与外部景观产生互动，所以社区的南侧和东侧分别设立了人行出入口，这有利于业主比较方便的出入。尤其东侧，与仙玩港的互动就更强了。
别墅户型有5个看点，分别如下：
看点1：大面宽。边套面宽大约11.5米，中间套大约10.1米，这个面宽比较舒服。
看点2：卧室全部朝南分布。4+1房的设计，其中1F预留房间，2F可以做2个朝南的套房，再做一个书房或者小房间；3F整层是一个主卧。
看点3：每一层都有足够的外向空间。
其中，2层南侧有阳台，北侧在家庭厅外面也有一个小露台——在家庭厅外面做一个小露台，场景就比较丰富了，只是面积略小了点。
3层也是露台+阳台的组合，并且，露台是方形的，使用起来也比较方便。
看点4：所有的卫生间都是明卫。绿城在电梯井后面做了挑空的内天井，解决了1F及2F的卫生间通风的问题。
看点5：对专业朋友而言，部分西边户，厨房的做法，可以作为我们的一个案例库，也就是这种南北面宽不拉平的做法。
不过，厨房的上方是二楼套房的卫生间，这一点，你若是客户，你能接受吗？
就户型而言，因为面积比较大，并且是绿城操刀设计，看点还是比较多的，属于比较理想的户型。
以上，绿城在此项目上的所有设计，属于正常发挥，没有突破性的亮点，但也没有明显的槽点。
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