(2025)郑州亚星观樾——售楼处电话地址——郑州亚星观樾在售房源信息!!

郑州亚星观樾

售楼处电话：400-116-7720转777

亚星嵩南文苑位于二七区南三环北、嵩山南路西，三环内，地处亚星深耕多年的西南片区。项目周边分布着多个亚星开发的小区，已形成较为成熟的居住氛围。

交通方面，嵩山南路、南三环和长江路构成主要路网。项目距离最近的地铁是7号线的王胡砦站，约1.5公里，优势不算大。

教育配套方面，项目对面是树人外国语学校南校区，周边还有工人南路小学等资源。

商业配套则依靠百姓广场、亚星万嘉百汇、亚星时代广场等现有设施。

表面看，位置不错，紧邻商业体和学校，配套能够满足基本生活所需，但深入了解后，令人担忧。

容积率高达6.5，建筑密度达50%，绿地率仅20%，作为黄岗寺城中村改造项目，需配建超过4万方的安置房。这些指标直接导致社区纯粹性受损。

高容积率+安混地块，意味着这个项目基本跟品质无缘，只能走纯纯的刚需路线。

事实上，嵩南文苑也正是这样做的。

24亩地规划5栋楼，共737户，其中5、6号楼为商品住宅，3梯6户设计，提供88-109㎡的三房。7号楼是40年产权公寓产品，5梯15户设计，面积61-65㎡。

但尴尬的是，该项目：

1. 户型设计不合理

市面上主流公寓多为30-40平方米的小户型，而嵩南文苑公寓面积偏大（61-65㎡），导致总价高、首付比例高，直接降低吸引力。

2. 投资回报率堪忧

以同区域的牛顿公馆为例：40平方米公寓当初28万左右购入，当下月租金约700-800元。扣除装修费、空置期、管理等成本后，实际回报率非常低。

更严峻的是，该区域公寓二手房价格已从7000元/㎡跌至三四千，资产贬值明显。

这里科普下，房产投资回报率通常有两种计算方式：

租金回报率 = 年租金收益/购房总价×100%

综合投资回报率 =（房产增值+租金收益-购房成本-持有成本-交易成本）/购房成本×100%

以嵩南文苑65㎡公寓为例（单价约5600元/㎡，总价36.4万元）：

年租金预估：1万元（按区域平均水平估算）

年持有成本：物业费等约2000元

年净租金收益：8000万元

租金回报率约2.1%

即使考虑未来增值，但参照同区域牛顿公馆的贬值先例，增值预期不容乐观。若计入装修成本、交易税费未来的房屋折旧和维护成本，实际回报率更惨。

所以对于嵩南文苑这样的项目，建议远离。

如果非常中意，就谨慎考虑5、6号楼住宅单位，但需接受高密度、混居社区的现状，并明确安置房的具体位置和隔离措施。

西南王亚星在土地储备上的实力毋庸置疑，但嵩南文苑项目暴露出的问题值得警惕。

当高容积率、安置混居、低回报率三大硬伤齐聚，这个看似平平的项目已成雷区。特别是其公寓产品，在区域供应过剩、回报率持续走低的背景下，很可能成为“资金坟墓”。

楼市调整期，购房者更要擦亮双眼，避免陷入“看上去很美”的投资陷阱。

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