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武汉华侨城·天荟
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去年开始，四代住宅就已经疯狂袭击整个武汉楼市，尤其是三环内的主城区频繁爆出四代新盘，几十上百的四代住宅遍地开花之际，也有少数板块四代住宅非常稀缺，购房者在这些区域基本没有选择。
就比如：洪山区的杨春湖高铁商务区。前几年，区域内还有好几个楼盘同期竞争，如今这个区域新房供应亮起了红灯，四代住宅更是罕见。
按理说，这里新房供应告急，四代新盘也就一个独苗，那么这个四代新盘应该是不愁卖的，实际情况如何呢？接着往下看！
一、杨春湖板块房价一降再降，唯一的四代新盘单价仅11xxx元/平起，卖成了洪山区四代住宅最低价，甚至是整个三环内四代住宅最低价之一。
今天要说的这个四代新盘是商改住而来，也是杨春湖板块2025年入市的唯一四代新盘。
该项目在2025年7月初首次拿证推出，一次性拿出了3、4、5号楼三栋住宅，当时折后单价约1.3万起，开盘去化一般。
2025年11月底，去项目现场了解到，这个项目折后均价约1.2万-1.3万左右，其中3号楼建面约106平的小户型低区总价仅约117万，中高区约130-135万，算下来低区小户型单价仅约1.1万起步；建面约128平的大户型总价约160万起，单价约1.25万起；
4号楼是10层的洋房，建面约130平户型一口价1.35万元/平；5号楼的大户型也是约1.25万元/平起。
这个价格怎么样呢？只是区域内现阶段的超低价，后期这里将启动大规模开发。
要知道杨春湖板块此前是三环内的房价高地，过去较长一段时间，这一区域的价格都是2万+，华侨城欢乐天际曾经也买过2万+。
随着楼市周期更迭，杨春湖板块的房价明显回调。东湖金茂府四期的特价房曾卖到13xxx元/平起，后期直接悄无声息了。
这个四代新盘在开盘之前，小户型曾放风价约1.33万元/平，可能是因为当时这个放风价格太低了，置业顾问又紧急通知说信息有误，放风价改成14xxx元/平起。
现在来看，现实非常残酷。这个项目的小户型低区卖到1.1万起，洋房也就1.35万元/平，比当时紧急撤回的放风价更低低的离谱。
这个价格不仅是杨春湖板块的低价，也是整个洪山区四代新盘中的最低价，白沙洲的清能缦云观樾目前还要1.3万起步呢。
放在整个三环内的四代新盘中，除了汉阳澍前不久爆出1.1万起的价格，再难有比这个四代新盘更低的价格了。
再来看周边的二手房，华侨城欢乐天际二手房近期成交价约1万元/平左右，东湖金茂府的二手房最新成交均价约1.24万元/平。
相比附近二手房来说，作为2025年全新入市的准四代，并没有比欢乐天际二手房贵多少，甚至部分房源比东湖金茂府二手房成交价还便宜。
不得不说，该项目小户型约1.1万起的单价，就算是中高区约1.2万左右的单价，确实不算贵。
如果你要问这里的房源到底了么？那还真不一定。
虽然该项目目前约1.1万起的单价，相比前期2万+的价格来说，基本是腰斩了，但是2025年年底，洪山区官网发布了关于《洪山区土地征收成片开发方案（2025—2028年）》（征求意见稿）公开征求社会公众意见的公告。
涉及和平街白马洲社区、北洋桥社区、东方红社区、东方雅园社区、和平社区、杨春湖社区、自建社区、武丰社区，东湖风景区联合社区等9个社区，用地总面积264.8713公顷。
这就意味着，项目附近区域将启动大规模成片开发，未来或将迎来天量供应。因此，现阶段1.1万起的价格看上去确实不贵，但是未来这里的房价说不定更低。
二、价格不高，卖的情况怎么样呢？
根据2026年1月14日项目备案数据显示，该项目一期住宅已售113套，住房可售733套，整体去化约13%，库存货量还不少。
再看它每个月备案情况，2025年7月份首开当月备案了32套，8月备案21套，之后月度备案都在20套以内了，11月份甚至只有个位数，2026年1月已过一半，也只备案了2套。看来，低价并没有换来较好的销量。
从不同楼栋去化情况来看，3号楼小户型为主，价格略低，卖了接近一半；5号楼都是两梯两户的大户型，价格略高，只去化了29%左右；4号楼洋房门槛最高，而且是东西朝向，卖的最差。
可以看出，该项目3号楼的小户型便宜，相对好卖一些，但是销量并不是乐观。建面约130平以上的大户型总价要170万以上，卖的就更吃力了。
问题来了，从最初的2万+，到东湖金茂府四期1.3万起，再到1.1万起的准四代新盘，区域内房价一降再降，而且销量依然并不算好，究竟是怎么回事呢？
主要有两方面原因：
第一、杨春湖商务区这个片区的认可度极低，之前画大饼吸引了一波热度，现在整个区域兑现难度非常大，未来预期较差，就算房价腰斩，吸引力也有限。
第二就是项目本身的原因了。虽然是准四代新盘，却有大量超高层。就算优化后得房率提高了不少，但是刚需购房者对超高层根本不感冒。前不久就有粉丝说，买四代的超高层，还不如买个二手房。另外，该项目周边比较荒，说是高铁商务区，也没有考虑武汉站，方方面面的看相都不太好。
三、超高层为主，小户型优化后得房率约95%左右，大户型优化后得房率接近100%！
该项目率先开发一期，容积率约5.21，7栋住宅中有4栋都是40多层的超高层，是武汉四代住宅中罕见的高容高密新盘。
项目一次性推出了3、4、5号楼，其中5号楼在最南侧，有一定景观视野，4号楼虽然是低密洋房，但是朝向却是东西朝向，有些尴尬。3号楼是超高层，户型面积最小。
该项目规划为准四代住宅，虽然有部分楼栋是超高层，不过据置业顾问介绍综合了电梯前室、阳台、飘窗等优化面积之后，宣传优化后得房率约95%—104%。
按照项目宣传口径，除了建面约105平小户型之外，其他房源优化后都能做到约100%得房率，从宣传数据上来看，优化面积和得房率还是不错的。
建面约105平三房两厅两卫户型：
该项目位于3号楼超高层的连廊中间套，从户型结构来说，比较常规。优化面积方面，除了南向双联阳台、飘窗之外，还有电梯前室、设备间等优化面积，阳台的尺寸看上去还不小。
样板间里面，这个户型客厅把南侧次卧包起来了，做成了大横厅+两房。
厨房往外有设备平台的拓展，做成了狭长厨房：
建面约128平四房两厅两卫：
这个户型是分布在3号楼超高层的边套，优化面积也是阳台、飘窗、电梯前室等，另外厨房外面还有一块天井也优化利用起来了，整体做的是四房布局，不过现在有不少准四代这个面积段都做成了四房。
来看样板间，还是把客厅和南侧次卧打通变成了横厅，追求客厅空间的话，就只能是三房格局。
样板间这里也做了标注，此处为拓展后形成的空间，仅特定楼层可拓展。
建面约139平四房两厅两卫：
该户型分布在5号楼高层住宅里面，两梯两户的纯板式楼。从户型结构来看，这个户型的拓展面积较多，南向有两个阳台，除了承重墙面之外，也都做了满墙飘窗，电梯前室、厨房均有不小的优化面积。
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