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城阳街道的改善盘，一定要清楚，绝大多数客群来自地缘，不要多想。

从2020年到现在，胡Sir带客户在城阳选房时，选择非别墅类的大户型房源的客群几乎都是地缘，没有其他区域和外地的客户。

尽管城阳街道密度低、楼盘品质越来越高，但非地缘客户更倾向于选择靠山、临海的大平层或别墅，作为平原的城阳街道并非他们的首选。

也就是说，主城外溢到城阳的客户，要么在白沙湾、夏庄选择大户型产品，要么最多能在城阳街道选择小户型作为过渡。

那么，在当下地缘客群处于“内循环”的情况下，城阳核心区的楼盘更应该控制大面积产品比例、并尝试提供“以旧换新”等相应策略来支撑去化任务。

城阳街道不缺改善需求，天安檀府组团到滨湖国际一期、和达棠颂等项目在那些年一直流速很快。

2021年，胡Sir在天安数码城檀府宸园带客户看房，亲眼看见一堆原来住魅力之城、玫瑰里别墅的老钱眼睛不眨地选择了单价2万每平的房源。

有人说，那过去几年的诸多楼盘，岂不是透支掉了需求？

谈不上透支，但可以确定的讲——存量二手房的业主有置换需求，但周期变长了。

比如，像檀府宸园这种“面积到了，品质隔代”的改善盘，这部分高净值客群难道不想换到滨湖国际二期的大户型吗？

一个品质新盘处于在建状态，而且是毛坯房，另外自己住的房子卖也不是、很难短期处理掉。

这就是处于一个僵持的过程，以后这种现象会很多，除非某个高品质新盘的大户型严重滞销到现房阶段。

城阳并非崂山区，置换很难实现无缝对接，你懂我不多讲。

02 存量大面积产品，出现“过剩”！

回到存量市场，咱们看看城阳街道究竟有多少“高定”楼盘？

其中，不少常规品质的项目，其大户型比例还很高，挑战并不小。

正阳中路以南的崇阳路上，天一仁和云玺雅颂建面145-169-184-237-330㎡，其中楼王位置整栋楼为330㎡。

由于是沿街项目，强排楼座导致建面169和184㎡的大平层临崇阳路，对面也并非山河湖海等溢价景观。

同在同崇阳路上的银丰·御玺，城阳首个绿建三星精装的新楼盘，建面140-160-185-225㎡。

该项目除了大户型比例过高，再就是精装修成本导致入手门槛更高。

碧玺园荣耀，布局了143-167-195㎡三个户型，后续还有建面8107㎡的补仓地块。

这个盘的地段相对不错，但产品设计比较传统，竞争优势也不强。

北岸绿茵城一期，剩余库存不多，也是继和达棠颂之后大户型产品成交最好的项目。

二期项目案名叫北岸瑾云，12栋15-18F小高层，建面128-148-175-195㎡。

目前的面积段是“下沉”调整过的，12栋楼里只有3栋128平，胡Sir认为还是定高了。

上郡赋，城阳首个四代住宅（约337户），正阳中路以南唯一有点差异化的项目。

据一些小道资料看，项目建面130-160-220㎡，主打高赠送、高颜值、高品质的带露台平层。

由于胡Sir对这些内部资料不确定其真实性，中间细节的面积比例不明，目前无法给上郡赋做出过多点评。

上郡赋的大户型平层具备“南北双露台”，其建筑形象、公区标准和内部配套，大概优于整个板块的其他项目。

白云山板块的春阳路中轴，楼盘品质和居住环境、城市界面优势更强。

中巍云山墅、青特滨湖国际2期，也是青岛高品质楼盘的案例标杆。

但是，整个板块流速最好的项目——滨湖2期，销售业绩贡献最多的目前还是建面160㎡以下的户型。

再看青特和海通在正阳路以南的销冠项目——汇豪兰庭，本身就没有设定160㎡的户型。

而且，182㎡也只有一栋楼，总价门槛容易被接受。

从结果导向来看，城阳街道的大户型产品，并不是没有需求，而是每个新楼盘要控制一定的比例。

03 中小面积段产品，差异化和附加值，或可提升盈利的机会

像海通青特的桃林地块，胡Sir预期其户型面积大概会控制在110~140㎡之间。户型可参照滨湖2期，提升128平户型的比例，增加项目的卖点开发。

建面143平以下的中小户型，尝试将卧室增加到4个，为的是满足首改家庭的空间功能需求；

建面150以上大户型，将每个卧室的面积增大，确保终极改善的彻底。

第二条很容易，第一条就需要充分利用住建新规，并合理拓展。

滨湖国际2期的建面128平产品，是将来13F以下小高层设计户型的经典参照案例。

套内约98㎡+赠送约17㎡+家政间约10㎡，实得约125㎡。

层高约3.15米，客厅面宽6.3米，约10米的客餐厨进深。

南向阳台约2米1，结合飘窗和北向的“设备平台”，多出约17㎡的面积。

利用10㎡的全明电梯厅改造成家政间，增加更多收纳空间。

以上户型几乎就是三房改善居住的天花板，建面140平左右就至少要留出做四房的可操作空间。

除此之外，第四代住宅的露台赠送空间更大。甭管谁说这种产品在北方如何，它的直观价值目前就是提升得房率。

上郡赋的房企本身来自西安，而西安有超过50家四代宅项目，胡Sir曾参观考察过10多家。

至于很多人担心的几个方面，上郡赋或会兼顾平衡吧？

再就是云山湖北岸的两块低密地块，早晚也要开发，大面积户型的数量、产品的附加值和亮点一定要重点斟酌。

在城阳街道，新楼盘的成交价和楼面价之间尚有3:1的比例。

只要项目根据现实情况来定位，不作不造、确保流速，房企还是能够争取到盈利的空间。

青岛在2024年9月22日发布的新规，在不少公共区域不计容，变相降低了房企的成本、增加可售面积并增加高品质住宅（鼓励做泛会所和架空层、高品质车库等）的发挥空间。

2025年1月，杭州等城市发布了住宅内多样化停车的方式，鼓励房企在地面上设置架空停车场，从抬高后的建筑单体开始计算高度。

这些，可不是为了让房企提升溢价，而是让大家开发出让买房人感觉“花少钱买好房”的产品。

在这些基础上，房企在城阳街道开发新楼盘时，户型、内部配套、楼盘品质打造差异化的空间更为广阔。

04 城阳买房人，比其他区域都幸福，但得挑选明白

新楼盘的产品发生了巨大迭代，新的“老破大”就会出来，而且会出现在存量新楼盘中。

后来的项目，一定要科学控制大户型的比例，谨防成为新的“老破大”。

很多时候，滞销的风险在设计和客研进行的阶段，甚至拿地“预演”产品时，就已经出现了。

那咱们买房人更要明白：

选择存量新楼盘的小户型产品时，一定选择品质更高的项目，前期的差价到二手房市场很可能会翻倍。

城阳区的教育资源没有特别紧张，早交付或晚交付，只要安全交付即可。

选择大户型产品时，要么定准优质房企的优质楼王项目，要么等大户型比例高的存量楼盘“下沉”价格。

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