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PART.1

观沙岭&滨江板块 之变化

从板块角度来讲，观沙岭&滨江是一个高净值人群聚集的板块（俗称：富人区），这个板块的特点是稳定、资源集中度高。

在以前，观沙岭&滨江一直高高在上，没有350万+很难上车新房。长沙的顶级豪宅，润和滨江湾就在该板块。但现在，随着绿城的锦海棠、悦海棠等相继开发，从160㎡+大户型到现在130㎡+的户型，总价门槛逐步下调，230多万可以上车观沙岭，随着部分楼盘清盘等政策，价格越来越实惠。

在产品维度，房子的得房率越来越高。江山境88%-95%的得房率，到建发观云、绿城锦海棠等项目可高达110%。

但从居住的密度来说，是除了梅溪湖之外，超高层较多的板块之一，尤其以江山境为甚。

PART.2

观沙岭&滨江板块 之价值

在整个房地产下行周期里，观沙岭降价了没？从客观的数据来看，是降了。但观沙岭降价的幅度没有其他板块多，算是相对抗跌的板块之一。

旧时王谢堂前燕，现在也并未完全飞入寻常百姓家。比如以前的新贵—梅溪湖，现在的上车门槛部分新房130万+；再比如省府，既有高端楼盘，也有刚需楼盘，部分130万+亦可以上车。

相比之下，观沙岭&滨江的新房上车门槛，现在依旧要230万+，依旧聚集的是高净值群体，圈层的纯粹性更强。

【楼盘信息】

开发商：招商蛇口

产品 ：70年产权住宅- 均有新风+地暖+大金中央空调

交付标准：精装（装标约3500）

占地面积 ：约55602㎡

建筑面积：约214401㎡

容积率 ：约3.1

绿化率：约35%

梯户比 ：2梯2户纯板楼

在售面积 ：190-255-350㎡

价格 ：均价2.2W

总层高 ：23-25层（含架空）

单层高 ：3.1米

总楼栋：11栋

总户数 ：762 户

车位 ：约1026个

物业公司 ：招商积余物业

物业费 ：3.9元/㎡/月

交房时间：2024年12月底

周边配套：

【学校】岳麓一小北津城校区、长郡滨江、谷山长郡、师大滨江、南雅中学！

【交通】地铁4号线福元大桥西站约400米，地铁8号线（环城线已规划）

【商业】招商·花园城、凯德壹中心、24品等

【医疗】中南大学湘雅三医院、长沙同欣医院、长沙泰雅医院等

【休闲】架空层，中心园林、全年龄娱乐空间

【环境】周边有滨江休闲公园、岳鞍阁公园等；项目距离湘江约800米

【户型】

小玲实地探盘：

交付实图（图片来源于网络）：