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我们先聊聊泊悦府的社区基本情况和选房注意事项，泊悦府的总占地是83亩，容积率只有1.69，相当于金水北的三分之一还低，绿地率30.01%加上建筑密度27.73%，这才是真正的低密奢侈感，整个小区总共5排3列17栋楼，除了东北角5号楼、西北角18号楼总高11，其余全是7-8层真洋房！它不仅是高新区+双湖核芯区的唯一纯洋房社区，全郑州主城区也难找第二家，所以泊悦府的稀缺buff是天生直接拉满的。

唯一需要注意的，是社区C位楼王的双刃剑，6/7/12和13号四栋楼虽然占据社区中间的绝对C位，但也意味着四周楼栋及自身低层，可能会被局部挡光，还有10号楼前排间距宽达70米的同时，东西边户也会被两侧楼栋斜角轻挡，其他楼栋基本上可以闭眼入，楼间距29-35米+7-8层的纯洋房，哪怕1楼也能晒被子！低密规划的快乐，只有住过才知道，在郑州想住洋房的哥姐们，这波倒是真的可以冲一冲！

接下来晓强再唠唠泊悦府的社区规划和产品力，作为区域首个挂名四代住宅的纯洋房社区，而且容积率还只有1.69，中建泊悦府本有机会重新定义双湖科技新城的改善市场，但在产品力兑现上却只能达到改善及格线，呈现出刚过线却未破局的尴尬状态。

首先在空间尺度上，虽然3米1层高优于刚需标准，但638户纯洋房套均面积仅146平，却只勉强触及到了改善下限，而且泊悦府在93249平的住宅总建面中，也并未采用奇偶错层的立体阳台设计，仅仅是放大了传统阳台，再依赖洋房的天然优势，才最终得以实现约95%的综合得房率而已；

在园林景观配置上，泊悦府同样呈现了够用但不高阶的特征，16641㎡的总绿地中，虽然设置了3737㎡中央景观带，也有512㎡全龄活动区，但泊悦府并未设置首层架空，1100平的下沉庭院和会所虽为区域首创，但1592平的公服配套却略显单薄，仅383平便利店，425平物业用房，100平文化活动场站三项设施，并未安排幼儿园及其他全龄化和适老化的相关配置，

还有仅为1:1.26的机动车位配比，和户均1.54的非机动车车位，都在凸显着中建泊悦府，确实整体超越了刚需标准，也达到了改善的及格线，但对于83亩地的纯洋房来说，空间尺度与功能完整性明显不足，最多只能算是入门级的改善，与市场主流的四代住宅社区存在明显差距，如果你对泊悦府的社区定位及配套等相关数据及影响感兴趣，可以私信我了解更多泊悦府详情。

最后晓强带大家解码他的户型设计和位置短板，以及适合客群，作为双湖的首个四代住宅，泊悦府的确有点名不符实。

户型上，泊悦府呈现出了实用有余但创新不够的特征，套均面积146平，全系一梯一户四房设计，覆盖127-160㎡4个面积5个户型，起步门槛设置在了127平，四叶草布局，北向两卧室面积不足9㎡，实际使用率不到90%，主要集中在北侧两栋总高11的小高层，和东南角、西南角的两栋洋房靠路的单元上。

接下来是143平的主力方厅户型，同样是餐客一体的四叶草布局，只是客厅开间略大，得房率略高而已，这个户型主要分布在了外围楼栋上面。

再然后是160平的宽厅和端厅两个户型，集中在小区中间的六栋楼王上，不过方厅就是把客厅的开间又拉大了一些，然后设计了双主卧套房配置了三个卫生间，端厅户型也仅仅是客厅的侧边多开了一扇窗而已，做大主卧的同时反而还少了一个卫生间。